大家好
今天我們聊一聊瀋陽
這個我在一年半以前買入的城市
“我認識所有投資瀋陽的人，都失敗了。”
這是我的前領導在得知我去年買入瀋陽後，說的第一句話。他再擔心，擔心我會像他認識的其他人那樣，折戟瀋陽。一年半過去了，從各種數據來看，我當時的選擇，儘管並不是那麼好，但似乎也還不算差。
雖然數據具有很強的欺騙性，但我們還是可以參考一下：
從數據來看，去年瀋陽的房地產市場達到了30%，今年以來，則房價平穩甚至新房房價存在少量下跌。原因不僅是瀋陽的限售限購令，也是瀋陽核心城區新盤供應不足，於洪、沈北、大東等外環城區佔據了銷售份額的60%，從而拉低了瀋陽均價。
不論你再怎麼不待見瀋陽，你都不得不承認，瀋陽的房價在過去一段時間，確實上漲了。
不論你再怎麼高看瀋陽，你都必須要承認，瀋陽確實存在一些不及其他一二線城市的地方。
這一次，不如讓我們放下固有思想，重新認識一下這個共和國長子遼寧省的省會城市——瀋陽。
城市
瀋陽，簡稱“沈”，別稱盛京、奉天，是遼寧省省會、副省級市、瀋陽都市圈核心城市，國務院批覆確定的中國東北地區重要的中心城市、先進裝備製造業基地和科技創新中心，全市下轄10區、2縣，代管1縣級市，面積1.29萬平方公里，常住人口829.1萬人，城鎮化率80.55%，是環渤海以及東北唯一的特大城市。
《2018年中國城市商業魅力排行榜》中15個“新一線”城市榜單，瀋陽是唯一一個上榜的東北城市。
瀋陽目前有兩條地鐵線，圖中紅色的一號線，以及黃色的二號線。
圖中藍色的圓圈為瀋陽人民公認的商圈，越大，代表著越成熟。以渾河為界，渾河以北是皇姑、和平、瀋河、大東、鐵西五大老城區，其中以和平、瀋河二區最為中心，是老瀋陽人公認的區域，商業、教育、醫療最為完善，圖中的一二號線交匯處，是青年大街地鐵站，這個位置也是瀋陽的CBD區域，相當於北京的國貿。
圖中紅色的圈為瀋陽的長白島，行政規劃中屬於和平區，2008年建成的北方最大生態島，屬於瀋陽的2.5環，為瀋陽的“富人區”，集中了目前瀋陽最多的高價樓盤。
渾河以南是瀋陽的新區，由於市政府的搬入，各種配套資源也在陸續完善。整個區域都在大力建設，其中尤以市政府附近的發展最為搶眼。渾南區域，相當於上海的浦東新區。
房價
作為一個二線的，省會的，東北唯四還算拿得出手的城市（哈爾濱、長春、瀋陽、大連），瀋陽的一二手房房屋均價，直到現在還沒有突破過一萬元/平的關口，確實會讓很多外地人不解。
畢竟，隨隨便便一個南方十八線小城市，比如湖州、泰州、海鹽、南巡，房價也都輕鬆過萬了。要是再不爭口氣，瀋陽的房價很可能馬上就會被因朝韓和解而突遭炒作的丹東超過去。
當然，瀋陽也有比較貴的樓盤，比如已經售罄的中航雲璽大宅。
但瀋陽在售的大部分樓盤，都是萬元左右，且多為以下。瀋陽與北京等嚴格限制容積率的城市不同，具有大量的高層住宅及商業，瀋陽市政府的也在過去一段時間積極供應土地，比如我的老東家剛以4800元/建築平方米，總價10.73億的價格，拍下了位於瀋河區，一環內的一塊商業、住宅用地，其中容積率大於1.0不大於7.6，商業比例不大於48%。嗯，又是一個高層。
人口
瀋陽的房價為什麼會這麼低？
因為在過去數輪的全國房價暴漲中，瀋陽幾乎沒有漲過。
而瀋陽沒有漲過的原因有很多的方面，其中最重要的，是人口，乃至人才的外溢。
這不僅是瀋陽的問題，也是整個東北三省的問題。年輕人畢業之後都往北京上海跑，往日本韓國跑了，沒了人接盤，房價上漲也就失去了原動力。
我是土生土長的遼寧人，但自本科畢業之後，沒有在東北工作過一天，連試著找工作也沒有過。我高三是在區裡唯一的重點高中實驗班裡就讀，全班40個人，留在遼寧省內的只有8人，還有一個是仍在讀書。
這就是東北的現狀。
談房地產而不談年輕人，不談人口，只談規劃與投資，都是空中樓閣，虛幻得無邊無際。一個人口不足的城市，無論有再多的資金、政策、資源，也終將面臨崩潰。這樣的例子很多，比如今日的燕郊，曾經的海南，以及地球另一端的底特律。
而瀋陽，是東北為數不多具有競爭力，人口流入流出情況還說得過去的城市：
東北人口外流得嚴重，這是事實，但越是外流，流向瀋陽這種區域核心城市的人也就越多。東北其他城市的房價已經崩盤好多年了，但瀋陽，因為具有區域優勢，因為人走了還會有人來，所以它的房價具有基本的支撐。
資金
“振興東北老工業基地”的口號喊了十幾年，但東北越發衰落，“投資不過山海關”，也越來越成為人們的共識。因為東北以大國企、老國企為主，是一個政治決定經濟，集體決定個人的地方，在這種地方，資本是非常容易被差別對待的。這不是人的問題，不是瀋陽的問題，是東北的問題，是體制的問題。而這樣日積月累所養成的大氛圍，對商業的發展，最為不利。
輝山，便是一個很有趣的例子。
輝山乳業是中國東北地區乳製品生產商，為中國垂直整合程度最高的乳品公司，總部在瀋陽。它既有上游奶牛業務，也有下游乳製品業務，共有三類產品銷售：原奶銷售，這個既對第三方，如伊利，也對自己內部銷售;第二類產品是液態奶，第三類是自有品牌奶粉產品。
同時，輝山乳業是東北最大的民營企業之一，涉及80多家公司，4萬多員工。截至2016年12月31日，輝山乳業資產負債率69%，總資產341億元，總負債217億元。
做空機構渾水(Muddy Waters)稱，輝山乳業至少從2014年開始出具虛假財務報表，誇大資本開支和資產價值，公司主席楊凱轉移公司資產，且企業高負債高槓杆，因此該股“基本一文不值”。後來發現，輝山不僅僅苜蓿草造假，還有什麼銷量造假、產業基地造假、管理成本造假…
在渾水事件之後，輝山港股一度暴跌90%，一小時市值蒸發320億港元。2017年11月21日，輝山乳業董事長，前遼寧首富，商業鉅子楊凱因未履行法院判決近日被遼寧省盤山縣人民法院列入全國法院失信被執行人名單。
未來的瀋陽若想重生，“公平”、“透明”，必須堅持，壯士斷腕的決心必須有，而已然壞掉的名聲，也只能通過時間，一點一點地挽回。
結束語
有人認為東北之所以發展不起來，是因為東北太冷了。但是東北的最南端是旅順，旅順並不冷，為什麼旅順沒有發展起來？這與環境無關。
有人認為東北之所以發展不起來，是因為人不行。但那些有能耐的東北人都奔赴北上廣深，去往日韓美了，剩下的人，當然不行，這與人無關。
可是，東北為什麼發展不起來呢？你的答案是什麼？
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