文/易居（中國）企業集團分析師 黃錦良
CRIC廣西北部灣土拍快報：今日（6.28），南寧、北海、欽州三地陸續舉行經營用地揭牌儀式，地塊用途涉及多種用途，包含商住用地、科教（幼兒園）用地、純住宅用地、綜合體用地等。今日各地地塊的最終成交結果，就像這幾天世界盃球賽的結果一樣，"幾家歡喜幾家愁"：藍光“梅開二度”南寧龍崗、兩自然人“直搗龍門”式拍地、北海拍地再遭“魚躍衝頂”、欽州白石湖板塊綜合體意外“爆冷”……下面，克而瑞分析師帶你快速回顧今日北部灣土拍（本文文末寫留言評論區，期待與你互動交流）。
南寧土拍
“梅開二度”！
藍光拍下龍崗57畝商住地！
繼昨日（6.27）南寧“嚐鮮”土地開標模式（文末其他閱讀可瞭解詳情），今日（6.28）上午10時，南寧土拍迴歸招拍掛模式，“老地方”南寧市民中心拍賣大廳內，5幅地塊陸續揭牌，其中2幅為商住用地，2幅工業用地，1幅為科教用地（幼兒園）。除了工業用地是底價成交，其他3幅地塊的揭牌（拍賣）過程和成交結果，"幾家歡喜幾家愁"。
5幅地塊的成交結果（現場屏幕）
航拍實景圖來源南寧樓盤網
航拍實景圖來源南寧樓盤網
GC2018-055地塊採用“兩限一競”（限地價、限房價、競產權移交住房）競價方式，起始價為685萬/畝（樓板價3425元/㎡、總價約3.94億），現場吸引了藍光、龍光、盛天、盛邦、中海、陽光城、新希望、桂林興進等近10家房企參與競拍，15輪競價後，達到限地價960萬/畝，不再接受更高報價，轉為現場產權移交住房配建面積環節（競配建的面積為在本地塊內配建無償移交給政府的產權移交住房面積，配建面積越大，開發商實際拿地成本將越大、開發住宅產品的利潤或有所影響），宗地起始≥500㎡，每輪加投500㎡，藍光、盛邦積極舉牌應配建面積，主持人調整競配建面積至1000㎡，依舊擋不住房企拿地熱情，龍光也加入最後的車輪戰，最終，四川藍光和駿實業有限公司以配建26000㎡，成交單價960萬/畝，成交總價55148.8464萬元競拍下該地塊，成交樓面地價4800元/㎡。
分析師點評：
時隔6天，四川藍光再度拿地五象龍崗，佈局南寧第二盤，雖然地塊佔地只有前一次拿的一半多一點（約57畝），但新地塊距離藍光首個項目的位置比較近，利於擴容或分不同產品線開發，新地塊同樣位置較好，不論是到五象文旅板塊或到青秀仙葫板塊，出行都是比較快捷，項目地塊周邊教育、醫療配套日漸完善，部分朝向或可觀邕江景觀。CRIC廣西數據顯示，2018年1-5月南寧市邕寧區龍崗板塊的商品房成交均價9155元/㎡、普通住宅成交均價9055元/㎡。藍光這次同樣不惜高配建產權移交住房面積拿地，再度拓土同一個區域板塊，利於企業快速擴大進駐城市的項目規模，同時，在開發成本及利潤控制上，企業需要更下功夫。
“直搗龍門”！
兩自然人買家豪氣拿地
今日南寧土拍裡，金陵鎮32畝商住地、五象龍崗16畝幼兒園地塊由兩個自然人拿地，他們“直搗龍門”拿地方式，讓現場競拍房企、現場報道的媒體以及圍觀土拍直播的都為之一驚！16畝科教用地（建設幼兒園）竟然吸引10家競拍人爭相競拍、樓面地價最終被拍接近8字頭，這也超出目前區域部分樓盤的住宅均價（毛坯部分價格）；已兩次流掛（流拍）的金陵鎮32畝商住地塊，終迎來金主“被帶回家”……其中過程和結果都出乎大多數人的預想。
位於邕寧區新邕路北側、步雲路南側16畝科教用地（用於建設幼兒園，GC2018-060地塊），容積率＞0.55且≤0.65，建築密度≤25%，綠地率≥35%，建築限高≤18米，項目需建設不少於20個班的幼兒園。現場有10家競買人參與競拍，經過近50輪的舉牌競價，最終96號競買人（同樣是以自然人形式）拍得該地塊，成交單價345萬元/畝，成交總價5591.7272萬元，成交樓板價7962元/㎡，這也創造南寧土拍新紀錄。地塊成交後，業內人士不禁猜想，這是要建怎樣的幼兒園……
航拍實景圖來源南寧樓盤網
位於西鄉塘區金陵鎮（南百二級公路北側、工業二路以西）32畝商住地（GC2018-040地塊），這次是其第3次登上拍賣席，此前兩次因無人競買而流掛（流拍）；其後該地塊的競價方式也在不斷嘗試，從此前的“競地價”到“限地價、競產權移交住房”，再到如今的“限房價，競地價”，不同競價方式或受當時相關政策調控主導。這次，現場有3家競買人參與競拍，最終18號競買人是以自然人名義拍得該地塊！成交單價179萬元/畝、成交總價5810.4796萬元，成交樓板價1220元/㎡。
分析師點評：
看不懂！難看懂！原本“冷門或無懸念”地塊被新晉“神秘新面孔”競拍得，成交地價也“忽冷忽熱”，對於樓市影響目前尚未得知，有待一定時間觀察。安居樂業、配套齊全、生活質量日漸提高，這是大多數購房者的願景，能否早日實現，還依賴於多方齊心協力。
北海
土拍
“魚躍衝頂”？
海景純住地樓板價又破“5”！
時隔一週，6月28日下午16時，又一幅北海純住宅地塊揭牌，房企拍地熱情依舊高漲。位於拉薩路以南、金海岸大道以北的地塊（2018GC10011），佔地36.92畝，容積率≤2.0，建築限高≤40米。現場多家房企參與競拍，經數輪競拍後分出勝負，最終，北海億兆房地產開發公司以總價2.7億再次摘牌，成交單價731.31萬元/畝，成交樓板價5490.3元/㎡。
該地塊距離海景大道約600米，距離海邊約1.5公里，有一定海景景觀資源。附近有北海恆大御景半島、北海恆大海上帝景、碧桂園北緯21°、大都金沙灣、第九灣、嘉和城冠山海等項目，區域在售樓盤高層住宅的主力均價為10000-12000元/㎡（帶裝修）。
億兆房地產（四川兆信集團子公司）在一週前以總價5.39億競拍下北海銀海區56畝海景純住宅地塊，容積率≤2.5，佈局北海第三個項目。今日成交地塊與此前拿地的地塊相鄰，億兆北海新項目將繼續擴容。
分析師點評：
海景資源，純住地，地價依舊破“5”，對於深耕當地多年的房企來說，如何創新產品線、開啟新篇章，是其拿新地塊前後都值得思考的一個問題。
欽州
土拍
意外“爆冷”？
白石湖板塊182畝綜合體地塊流拍
6月28日下午16時，欽州市國土資源交易網網上拍賣1幅綜合體地塊，佔地約182.1368畝，地塊位於白石湖片區環湖路東南面、吉安路東面、平山大街北面，直面白龍湖湖景景觀資源，容積率>1.2且≤3.5，建築密度≤35%，綠地率≥30%，商業建築面積佔總計容建築面積10%-20%，住宅建築限高100米。出讓公告裡明確該地塊內配建條件較多，略為苛刻。應配套文化活動站（人均建築面積不少於0.05平方米）、體育活動場地（室內人均建築面積不少於0.1平方米或室外人均用地面積不少於0.3平方米）、社區物業管理用房（建築面積不應少於總建築面積的千分之二，且不小於80平方米）。用地內無償配套建設社區辦公服務用房，產權歸屬城區人民政府所有，建成後交付所在地街道辦事處管理，社區居民委員會使用，確保用於服務社區居民群眾，社區辦公服務用房面積按每100戶不少於20平方米的標準配建。
從網上拍賣結果競價頁面看，有競買人競價，但因報價未能達到拍賣揭曉的底價，該地塊流拍，何時再度出讓，有待關注欽州市國土資源交易網出讓公告。
目前，白石湖板塊是欽州市比較聚集大牌房企的板塊，恆大、碧桂園、新城已進駐於此，整體房價也是相對較高的。CRIC廣西數據顯示，2018年1-5月欽州市白石湖板塊的商品住宅（普通住宅、別墅）的成交均價5578元/㎡。
分析師點評：
新區熱門板塊突然“遇冷”，有些“意外”，或給區域板塊市場一段時間“冷靜冷靜”。
CRIC廣西聚焦北部灣市場
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