「徐瑾說」
6月末有個小道消息，關於棚 改房的叫停傳言。
既然是傳言，那麼就必然有人不承認，但也說不定也有部分的可信度，在這裡，你懂的。
最終，從公開報道來看，國開行棚 改項目合同簽訂審批權限回收總行：“國開行總行回收了棚 改項目的合同審批權限，此前在分支行可以簽訂的，現在必須總行審批，但並未暫停所有棚 改項目，目前仍在進行中的項目依然繼續執行。此外，過去曾經貨幣安置為主的方式，今年以來多以實物安置為主。”要點不是暫停，而是棚 改從貨幣安置轉向了實物安置，但實際上，已經改了以往棚 改房的運行邏輯。
很多事，不能太直白。
從事實而言，棚改才是真正的印鈔機，
在《徐瑾經濟人》回覆棚改可見更多獨家分析
這幾年，房地產市場按下葫蘆浮起瓢，一二三線城市輪番上漲。其中，最讓人意外的是，在嚴密調控之下，去年三四五線城市還是出現了房價大漲。為何在許多庫存壓頂、人口淨流出、經濟競爭力弱的小城出現了普遍的房價上漲？
這裡面的奧秘就是棚改貨幣化安置疾速推進。2016年棚改貨幣化安置消化庫存2.5億平方米，佔全年商品房銷售面積15%。2017年的數據尚未公佈，但貨幣化安置比例會大幅提高，棚改戶購房面積佔比可能會接近20%。
這是一場人為製造的天量購房需求，棚改戶大規模集中入市直接導致了2017年三四五線城市房地產銷售火爆，房價狂飆。
本文試圖探尋十多年發端於遼寧撫順的棚改，如何一步步登入中國今年宏觀政策的皇冠之路，進而如何導致了去年小城市房地產銷售的火爆。
正文：
關鍵瞬間
2004年12月26日，東北的撫順零下29度，白雪覆蓋在低矮、破敗的棚屋上，很多房子有裂縫寒風呼嘯裡往裡灌，大白菜都凍成了冰棍。
當時誰也沒有想到，這裡後來會成為影響中國經濟、房地產市場走向的重要場地。
這一天，剛剛履新遼寧書紀第12天的李總來到這裡看望困難群眾，他先去了茨溝棚戶區，李總問當地的領導：還有沒有更困難的？他們共同回答說：莫地溝。
他們來到了莫地溝，在一部六集紀錄片《世紀變遷——遼寧城市集中連片棚戶區改造紀實》中仍可以看到當時的場景。當李總出來時，一群居民圍住了他，讓他不要來了，“不解決問題來了來了也是白來”。李總當場承諾，今後就是砸鍋賣鐵也要改造棚戶區。許多人在多年以後仍清晰記得“砸鍋賣鐵”這四個字。
4天后，在遼寧省 委九屆八次會議上，李總將棚改列為全省“一號民生工程”。在當時的條件，這樣做很不容易。遼寧的棚改其實很早就開始，但經濟困難、缺乏資金支持，有心無力。
遼寧省兩會結束後，據媒體報道，當年3月，開行率先向遼寧棚改項目發放30億貸款，注入了啟動資金。這樣的支持可謂雪中送炭。4月份，遼寧全省的棚改在莫地溝拉開序幕。
遼寧的棚改，可以說得到了上上下下、方方面面的讚譽，當地居民感激不盡，中央領導也多次肯定。
此後，棚改政策走向全國。2008年，為了應對全球金融危機的影響，國務院發佈了擴大內需的“國十條”，棚改被列入其中。2009年末，住建部、發改委、財政部等五部委發佈了《關於推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》。
這份文件指出，“實施棚戶區改造，既可以帶動社會投資，促進居民消費，擴大社會就業，又可以發展社區公共服務，加強社會管理，推進平安社區建設，是擴內需、惠民生、保穩定的重要結合點。”此時，棚改已經開始“變形”，它不完全是一個民生工程，而且還是一個發展工程，承擔穩增長的重任。
但對棚改而言，真正具有轉折性的一幕是在2014年，莫地溝視察的十年後。
2014年3月底， “兩會”結束後，李總開始了外出考察，第一站選在了遼寧。這是他當選總裡後第一次回來。在瀋陽遠大集團，他對道路旁聞訊趕來的職工說，“七年以前，我離開遼寧，七年以後，我再次來到遠大。”
離開遠大集團後，他去了一家小額貸款公司和農業銀行。臨上車離開時，李總特地回頭叮囑農行負責人，要求他服務好“三農”，加大對棚戶區改造的支持。
《遼寧日報》對上述細節有詳細的報道。李總在遼寧時的搭檔、遼寧省省長陳和央行行長周小川都全程陪同考察。
隨後，李總來到內蒙，考察了赤峰市的一處棚戶區，畫面中，他鑽進一間半地下室看望居民。這只是李總任內無數次考察棚戶區中的一次，但這次卻有了非同尋常的意義。幾天後，4月2日，國務院召開了一次對棚改而言具有重要意義的一次常務會議。月底，遼寧省長陳進京履新住建部書紀。
這次常務會議將棚改行動大幅升級，讓開行大力支持棚戶區改造，開行專門成立了住宅金融事業部。
此時，可以說是人、財、事萬事俱備，只待大幹一場。
央行和開行加持
但是開行到底要如何支持棚改，外界並不知道細節。畢竟，開行一直支持棚改，現在能有什麼不同？
到了2014年年中，市場突然出現傳言，開行獲得了央行上萬億的再貸款資金支持，用於棚改。
開行當年二季度的工作會議似乎也顯示了不同尋常，在二季度，開行的棚戶區改造貸款大大增加。其中，自4月2日國務院常務會議以來，發放了1949億元，同比增長433%。當年6月26日，銀監會批覆開行籌建住宅金融事業部。
但是對於萬億的傳言，市場並不完全相信，因為通過分析當年央行第二季度的資產負債表，並沒有大規模的擴張。如果開行獲得瞭如此天量的資金，央行的資產負債表會有顯示。
央行官方則遲遲不回應市場的傳言。直到次年，央行要再次動用PSL工具時，上述消息才得到了官方證實，2014年央行通過PSL工具向開行提供了3831億元資金，2015年前5個月提供了2628億元。
央行的公告稱，“2014年4月25日，為貫徹落實國務院第43次常務會議精神，中國人民銀行創設抵押補充貸款（PSL）為開發性金融支持棚改提供長期穩定、成本適當的資金來源。”
後來，央行承諾按月公開PSL數據，在2015年9月以前，PSL工具就開行獨享，餘額達到9589億，接近萬億。從當年10月開始擴圍，三大政策性銀行共享。而今截至2018年2月，PSL餘額已接近3萬億。
這種專門針對開行或政策性銀行的PSL工具一度引起了較大爭議，一是初期操作不透明。二是為政策性銀行量身訂做的定向貨幣政策存在爭議。
有了央行和開行的加持，棚改突飛猛進。2013年的目標是304萬套，2014年的目標升為470萬套以上，2015年則再提升為580萬套。2016年則為600萬套（實際開工606萬套）。2017年棚改實際開工再創新高達到609萬套，棚改規模連年攀升。
此時，全國的房地產市場庫存壓頂，三四五線城市尤其明顯，但棚改房帶來的增量還在不斷入市。
怎麼辦？去庫存需要新思維。
天量購買力
從2014年下半年開始，住建部就開始探索棚改與去庫存相結合的方式，這就是貨幣化安置方式。
棚改貨幣化安置早已有之，但是初期並未鼓勵，而是由棚戶區居民自願選擇。但到了2015年中，住建部就開始力推貨幣安置了。
當時中國經營報引述一位地方住建廳官員的話稱，“最近部裡面開了一個座談會，主題是關於棚戶區改造工作推進和落實的。在這個會上，提到了要通過完善政策、制定指導意見，提高棚戶區改造貨幣化安置比例。”
住建部多位官員不斷地公開表態，鼓勵棚改貨幣化安置，這成為政策主軸。2015年6月，副部長王寧出席國務院政策例行吹風會上表態，鼓勵棚戶區改造貨幣化安置。
這一目標基本實現了，2016年，貨幣化安置比例已經達到了48.5%，同比提高了18.6個百分點。但推動貨幣化安置的力度在2017年並沒有減弱，反而在繼續加強，重點是三四線和縣城。
2016年底，住建部和財政部專門就棚改貨幣化安置發文，“省級財政部門會同住建部門向市縣分解下達中央和省級補助資金時，對棚改貨幣化安置去庫存成效顯著的市縣要予以傾斜。”
2017年是棚改貨幣化安置狂奔的一年，各個地方出臺更加明細的政策，設置貨幣化安置的硬性比例。比如湖南，早在2016年10月底就提出了2017年的目標不低於60%，而且要求2016年未達到50%的地區申報的棚改項目，將不予受理。因此，2017年上半年，湖南棚改貨幣化安置比例達到86.3%。
也就是說，在三四線城市和縣城推動貨幣化安置是2017年的工作重點之一。目前，2017年的全國貨幣化安置比例數據仍未公佈。但市場普遍認為，可能達到甚至超過60%。
那麼，棚改貨幣化安置到底對全國房地產銷售及去庫存起到多大作用呢？
陳的數據大約是這樣得來的：2016年棚改開工606萬套，貨幣化安置比例為48.5%，貨幣化安置接近一半，大約300萬套。以上述2016年年底住建部和財政部文件裡提到每套80平米計算，那麼就等於幫助房地產去庫存：300萬*80平米=24000萬平米。
按照國家統計局的數據，2016年全國商品房銷售面積15.73億平方米，那麼棚改貨幣化安置拉動的比例就高達15.26%。
按照這樣的數據預估，2017年如果貨幣化安置比例提升到60%甚至更高的話，2017年棚改貨幣化安置消化的庫存佔全年銷售比有可能接近20%。
如此巨量的購買需求，在政府推動下急急忙忙進入市場，房價能不暴漲嗎？
2017年5月24日，又是具有重要意義的一天。當天的國務院常務會提出了新目標，在上一個三年計劃結束後，2018年至2020年的新3年計劃出爐——再改造各類棚戶區1500萬套。
按照住建部官方的數據，之前的棚改已經解決了8000萬人的住房問題，那麼按一套居住三口人計算，未來1500萬套將解決4500萬人的居住問題，總共將超過1.2億人住房問題，超額完成了“一億人”的目標。
那麼，你說未來小城的房價會怎麼樣？
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近年徐瑾的主要作品:
《不迷路，不東京》（2018 即將出版）
《白銀帝國：一部新的中國貨幣史》（2017）
《有時》文藝隨筆（2016）
《印鈔者：中央銀行如何製造與救贖金融危機》
《凱恩斯的中國聚會》（2015）
《中國經濟怎麼了》（2013）
《危機與轉型——對話思想者》（2009）
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