从“黄金十年”走向“白银时代”，房地产行业天花板渐现，各大房企为了保持增长纷纷开启转型之路。趁房企物业板块上市潮流，佳兆业集团也将物业板块分拆，推向资本市场，郭英成也将迎来旗下的第六家上市公司。只不过，这家颇为依赖佳兆业集团，自身体量也不算大的物业公司，能给佳兆业集团带来的想象空间可能并不如郭英成认为的多。
6月22日，佳兆业集团发布公告称，已向联交所递交表格，申请佳兆业物业股份于联交所主板上市，将物业股份拆分独立上市。
据悉，佳兆业集团现在拥有佳兆业物业98.6%的权益，待后者按计划完成上市后，佳兆业集团将拥有其不少于50%的权益。佳兆业物业仍为佳兆业集团的附属公司。
6月25日，港交所披露了佳兆业物业的上市申请。在此之前，港交所已经拥有了多家物业服务公司，包括绿城服务、中海物业、彩生活、雅生活、浦江中国、中奥到家、祈福生活服务等。
过度依赖集团项目
1999年，伴随着佳兆业集团的成立，佳兆业物业板块也同步诞生。
截至2017年底，佳兆业物业的物业管理服务遍布12个省、市和自治区的36个城市，在管建筑面积共2400万平米。佳兆业集团开发的住宅项目在其中占据绝对多数。
据申请文件显示，佳兆业物业掌管了所有由佳兆业集团开发的住宅项目，占其总在管建筑面积逾八成。
由于佳兆业集团的稳定支持，佳兆业物业在2015-2017年间实现了稳定增长，数据显示，3年间，其收益分别达到4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元，复合增长率为18.3%；毛利润分别为1.65亿元、1.62亿元和2.05亿元。
截至2017年底，佳兆业集团的土地储备约为2190万平米，2017年新落成的建筑面积约为430万平米。
这为佳兆业物业后续发展的提供了较强动力的同时，实际上也成为限制其发展的关键因素。因为单纯依靠母公司能提供的管理规模，很难与其他物业服务公司从母公司获得的相比较。
数据显示，6月初上市的碧桂园服务，其在管建筑面积已达到3.3亿平方米，其市值也已达到250亿港元，2017年的收益逾31亿港元。同样依靠的母公司雅乐居的雅生活，其2017年年报显示，接管雅居乐开发项目占总在管建筑面积的53.9%，2017年在管总建筑面积达到7833.5万平方米，去年收益达到17.61亿元。
而首批赴港上市的彩生活，采用轻资产模式，目前在管建筑面积已达9亿平方米，可谓遥遥领先。
此外，佳兆业物业的业绩整体呈现平稳增长的态势，但仔细来看，毛利率则整体呈现出略微下滑的趋势。
据佳兆业物业招股说明书显示，其业务主要分为物业管理服务、交付前及顾问服务业务社区增值服务、只能解决方案服务，前两者为其主要的收入和利润来源。不过，这两项主要业务的毛利率在2015-2017年间，出现了不同程度的下滑，并使其整体毛利率从34.6%降为30.5%。而同期，碧桂园服务的毛利率则从30.6%上升为33.2%。
值得一提的是，佳兆业物业的负债率也不低。截至2017年12月底，其总负债8.86亿元，负债率较上年的逾200%有大幅下降，但仍达到106%。
融资新通道
不过，对于现在的佳兆业集团来说，佳兆业物业究竟能否成为行业领头者或许不是那么重要。据佳兆业集团此前的公告显示，“分拆物业可以使物业公司直接接触资本市场以进行股份，或债务融资，为其现有业务及未来扩充提供资金。”
据国际金融报报道，佳兆业物业并未像其他物业公司一样选择“介绍上市”，而选择了直接IPO，后者需要发行新股，募集资金，“这从侧面反映出佳兆业物业对募集资金的需求更大。”
事实上，近来房地产行业全面进入存量时代，各地对房地产市场的政策也全面收紧，行业完全进入了“白银时代”。同时，随着金融去杠杆政策的深入，房企融资难问题愈发凸显，解决现金流不足、资金紧张等问题，而分拆物业板块，单独上市，无疑为房企开辟了一条新的融资渠道。
对佳兆业集团来说，更是如此。几年前，在“锁盘”危机、郭英成远遁香港、债务违约的连锁作用下，这家“深圳旧改之王”一下子背负了约650亿的债务，一度陷入了生死边缘。
不过，伴随着郭英成的回归，停牌了700多天的佳兆业一次性发布了2014年至2016年之间积欠的5份业绩报告，终于在2017年3月27日，获得了复牌的机会。复牌首日，佳兆业股价冲高，盘中涨幅一度逾80%。
佳兆业通过近两年的经营，顺利扭亏。2017年佳兆业集团实现合约销售金额447.1亿元，同比上升49.8%；实现营业收入327.8亿元，同比增长84.4%。净利润从2016年的-3.48亿元增至2017年的30.44亿元。截至2017年12月31日止，佳兆业拥有旧改项目储备占地面积约2400万平方米，其中深圳占比约37.2%，广州占比24.1%。
然而，随着深圳进入存量房市场，旧改项目业主要价高，利润低，红利期已经终结。据佳兆业2018年一季报显示，佳兆业平均售价约为每平方米15729元，按年减少约4.7%。
事实上，佳兆业在2013年时，净利润就已达到27.8亿元。“消失的两年”对佳兆业的影响可见一斑。
不过，除了业绩上的“停滞”，佳兆业集团如今依然面临着的负债压力则是更大的问题。
据佳兆业集团年报显示，截至2017年底，其资产负债率高达85.9%，总借款约1112亿元，有息负债加权平均融资成本为8.27%。其中约22.2亿元须于1年内偿还，约179亿元须于1-2年内偿还。此外，还有大额境外债将在2020年迎来第一批偿还期。今年5月，佳兆业又被曝光拖欠4亿元的股权转让款。
不算明朗的发展前景，给佳兆业的市值造成了不小的下滑压力，目前其市值已经跌到了203亿元。
主业遭遇天花板和高企的债务或许就是佳兆业集团不断“买买买”，从举牌美加医学，到收购A股的互联网公司明家联合，从买下南太地产17.7%的股份到争夺血液制品公司ST生化的股权，佳兆业集团的多元化布局遍布大健康、互联网、传统的地产，在实现多元化布局的同时，也寻求更多的融资渠道。
物业板块的拆分上市，自然也是佳兆业集团拓宽融资渠道的方式之一，只不过，佳兆业物业较同行来说相对逊色的增长，以及后方潜在的万科、富力的物业板块，佳兆业物业能给市场、给集团带来多少想象空间，能否解救高负债的母公司，尚是一个未知数。
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