大湾区是佳兆业的安全气囊。
旧改是佳兆业的第二引擎。
《地产三哥读年报》
一、佳兆业融资成本下降
年底年初，不少房企发行了364天期限的美元债券。
三哥做了一个总结，对TOP50的基本全面覆盖，诸君做个参考。
这几家公司都是处在TOP10-40名之间，横向有可比性。
重点说一下佳兆业，因为它最近发行的364天的美元债利率最低，这是一个侧面，说明了市场对它的信心。
佳兆业的融资成本的确在降低。
为什么它的融资成本会下降显著呢？
为什么境外评级机构对其主体信贷评级提升至穆迪B1/标普/惠誉B、展望稳定呢？
因为佳兆业的现状和预期都有很强的加分项。
我们来简单分析下。
二、经营好：降杠杆
与融资最直接的指标是净负债率。
来看看佳兆业的净负债率的下降曲线：
杠杆为什么会下降？
因为权益和合约销售增幅明显。
通过权益增加和合约销售增加带来的回款，从内外两个角度提升了净资产的质量和安全垫的厚度。
期末在手现金增幅明显，现金短债比1.16。
除了美元债利率下降之外，境内发债的利率也下降明显。
2019年公司境内新增ABS融资渠道，通过长租公寓及船运客票业务等资产，成功发行人民币26亿元ABS产品，该种产品票面利率介乎5.4%-7.0%，年期介乎1-4年。
这是佳兆业经营持续向好带来的融资成本上的加分项。
三、预期好：土储质量和体量
佳兆业土储的关键词有两个：
一个是大湾区，一个是旧改。
大湾区作为佳兆业深耕的重点区域。
公司目前有近2700万平方米土地储备，80%位于一线及重点二线城市，总土储货值达5300亿元人民币，其中大湾区占7成，其中：位于深圳的土储又占总货值的三分之一。
2019年，新增土地均价6609元/平米，新增土储中，大湾区占53%。
2019年，合约销售均价18900元/平米，珠三角贡献总销售额的61%。
去年集团成功收购香港港岛区旧改项目，是佳兆业集团在香港落地的第一个项目。
重仓大湾区、一线和重点二线的布局是佳兆业土地储备的特点，也是加分项。
而在佳兆业2700万平米的土地储备中，通过旧改收储的土储面积占25%，货值占整体的42%。
旧改已经是一线城市拿地的重要渠道，且非佳兆业一家如此。
但佳兆业无疑是走在前面的“旧改之王”：
一是因为旧改货值最大 ，二是已经进入成熟的转化期。
公司旧改项目预计货值人民币2.5万亿元。99%位于大湾区，其中深圳占27%，广州占36%，中山占22%。去年公司旧改已经走出广东，成功转化上海迄今最大的城中村旧改项目。
旧改是“高利润”伴随着“长周期”。
这就像在长坡道上滚雪球，开始很慢，但一旦转化为土地储备之后，其作为销售弹药库的作用非常明显。
显然，从旧改项目销售占比来说，佳兆业已经进入长长的旧改项目落地阶段了。2019年，旧改项目销售已占整体销售额的38%。
因为旧改项目货值充足，同时转化进入加速期，可以预测，往后年度的旧改项目占销售比例将会逐年提高。
公司计划每年从旧改项目转化80到100万平米的土地供开发销售，这就是1500亿-2000亿的货值，旧改的弹药库效应明显。
四、最后
在2020年4月3日的国务院联防联控机制的新闻发布会上，财政部副部长许宏才表示：
“今年，明确政府的专项债不用于土地收储和与房地产相关的项目，同时，根据中央经济工作会议加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造的要求，在专项债的使用范围方面做了调整：
将城镇老旧小区改造纳入了专项债券的支持范围。”
宏观经济平台时代，大湾区的重要性和龙头作用，不言而喻。
房地产后增长时代，旧改存量市场的重要性，不言而喻。
大湾区是安全气囊，旧改是佳兆业的第二引擎。
融资对于企业经营从来都是锦上添花，在目前的双引擎驱动和安全气囊之下，佳兆业的融资成本势必要持续降低。
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