商住又有新风险
买商住的粉丝们注意了，北京商住限购“商改住”限购！ 在建在售“商办”不得卖个人。具体政策看文末。上海要买的同志建议多观望，缓动手。
商住今年以来一直不断有负面新闻爆出，年初北京的商住限购和接下来的上海拆违都表明了政府对商住的态度有着巨大的变化。
商住的兴起
商住的火爆销售是从一线城市限购后2010年开始的。当时一线城市还在不断吸收人才，城市经济快速发展。限购下的商住，通过修改用途的方式，解决了大量刚需人口的居住问题。不少商住产品的开发商开始打擦边球，将原来用于写字办公的产品变相修改成各种商住，有的产品做成loft甚至实现了通水电煤气，精装售出比住宅产品还漂亮。由于一线供地住宅紧缺，但是商业类住宅供地较大，开发商这一行为一方面减少了商业类库存，另一方面也解决了居住需求紧张的问题，可谓一举两得。市场行为也得到默许。
商住被打压的原因
但是事情自2015年起就慢慢产生了变化。2015年开始，京沪政府开始提出要控制常住人口，未来五年常住人口几乎零增长！两地政府开始逐渐收缩人口流入，除了进一步控制户籍人口落户难度外，流动人口的迁入也开始收紧。北京开始迁出低端产业，低端的商贸批发等产业开始整治外迁。上海则开始大规模拆违，住在上海的粉丝可以明显到感觉到沿街的商铺和居民违章搭建的棚户开始大规模拆除，收缩用地。
这一切都是指向国家调控政策的新变化——一线要收缩人口，人口要流向二三四线，国家更强调各城市平衡发展。所有的政策都是为这个目标服务的。也是出于这个目的，商住的居住功能开始被调控。前两个月上海绿地风尚汇被强制拆除，就是一个信号。京沪同时出台如此重大的政策，绝不是巧合，因为两地人口控制压力的确很大，流动人口是长腿的，又不能用暴力手段，只能使用市场经济方式赶人了。
下一步政策限制
预计魔都政府也会跟进，从需求和供给侧两端开始限制。在供给侧一方面是进一步控制开发商提供类似的产品，严格限制商住产品的供应。以后不会再看到能通水电和煤气的商住产品了。需求端，一是可能会跟进启动对买家的限购，二是已经购买未交房的产品，可能会被强制拆除等。存量的已经交付的产品，视调控成效而定。由于涉及民生居住，相信领导们也会比较谨慎对待，不会一刀切强制拆除的。
市场走势
对于未来增量的一首新房商住，现阶段变数太多，建议粉丝们不要参与了。至少也要等到政策落地再做考虑。我的观点一直是宁可买花桥住宅，也强过上海商住。投资属性好很多。
对于存量已有通煤气通水电的二手商住，未来供给的收缩可能反而是一种利好。一定要买的，可以等到存量商住政策出尽后，如果未来不限购，可以考虑入手。
附北京商住限购政策：
为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下
一、商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。
二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；不符合要求的，规划部门不予批准。
三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。
四、开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。
五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：
1、名下在京无住房和商办类房产记录的。
2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。
六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。
七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
八、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。
九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。
本公告自发布之日起执行，与本公告不符的，按本公告执行。
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