街訪：你會為了買房離婚或結婚嗎？
包括了一位大齡剩女、一位丈夫、和一個母親有不同的看法。
而以下被“套牢”的購房者、“舉棋不定”的二手房賣家、“逃離行業”的置業顧問以及“惶惑不安”的開發商……西安樓市正在催發的——“焦慮”的故事。
報名了龍湖，現在眼看無望，能不能轉投唐寧府的懷抱？那種感覺，就像梁朝偉錯過了張曼玉，最後娶了劉嘉玲。
——網友絕望的分母
1
購房者的焦慮
最近西安樓市就像連綿不斷的陰雨天一樣涼了下來。
624新政之後西安購房中籤率有大幅提高，尤其是剛需購房者，平均中籤率已接近50%。政策效能顯著。第一波38盤購房者已經完成了報名，再也不用拿著資料全市跑，可以安心上班了。但關於買不上房的焦慮卻依舊在悄然蔓延。
根據新政，目前西安城六區及長安區的開盤流程為：
樓盤開啟意向登記平臺→ 購房者進行意向登記（不少於3天），同期僅能選擇一個樓盤→ 樓盤進行驗資等資料審核（與線上登記可同步進行，一般多1天）→ 參與搖號家庭公示（不少於3天）→ 按剛需家庭及普通家庭進行分組搖號→ 搖號結果公示（不少於3天）→ 選房→ 選房結果公示（不少於3天）
也就是一個樓盤從開始登記，到真正選房的週期已達12天。
簡直被套牢了嘛，很多人心頭浮現了這個想法。
除去上週六中海曲江大城華宸因登記量低於房源量而提前開盤外，近4萬購房者焦慮的等待著開盤。
就小道消息——房管局將於下週一拿綠地舉行線下搖號作為試點，後續樓盤按照試點結果進行開盤。
事實上，本次政策調控最大的利好是對剛需的傾斜。真正決定於你能否買上房的，還是市場供給量和市場需求量的博弈。
保守估計目前西安的購房者有5萬人左右，6月接受登記的房源按照100%去化，也只有1萬套左右，按照7月的上市計劃，60%的執行到位，也僅有1.8萬套房源入市。所以7月-8月的市場不用說，依舊緊張。
AI君採訪了幾位購房者，看他們是對此怎麼看的。
2
賣房人的焦慮
你說我賣不賣比較好，不賣怕跌，賣了怕漲。
——網友siuyc
新房被鎖死，那麼西安二手房市場怎麼樣呢？
眾所周知，新房市場受政策因素影響，二手房市場則受市場因素和買家心理預期影響。
624新政除了刺激到西安購房者的神經，也同樣刺激了西安二手房賣家的神經。就諸葛找房數據統計，2018年7月西安二手房均價在15513元/平，依舊與西安新房市場有2000元/平左右的差價，二手房新房倒掛，因此當中籤率提升以後，大多數買房人再次迴歸了新房市場。
就諸葛找房數據統計，2018年6月18日至2018年6月24日，西安二手房所統計各區全市掛牌量達到了37604套，環比2018年6月11日至2018年6月17日的24911套，上升了近1.3萬套，上漲了52%。西安二手房房源大量入市，除去新政中滿五變為滿三的限制外，二手房賣家的心態變化也非常重要。
跟諸葛找房的運營人員聊，她說西安二手房市場目前還不穩，但賣家心態已經開始鬆動。
3
置業顧問的焦慮
不想這樣浪費時間，所以選擇離開。
——網友雪dsrry
就在兩個月前，AI君一個很好的朋友從萬科離職，正因為她對個人發展的追求。而這並不是個案。對於置業顧問來說，當房地產銷售變成了無關能力，只憑運氣，付出與回報不成正比，賺不到錢，那麼也會選擇離開。就內部消息目前開發商依舊需要置業顧問，華潤和碧桂園都在招聘，但應聘者則見不到之前人山人海的景象，同時在崗人員也在不斷流失。
4
開發商的焦慮
確定的資金壓力，和不確定的未來。
對於市場來講，有太多的不確定性。受政府強管控的開發商，難以把控銷售節奏，難以確認獲利點，簡單來說盈利多少也不確定，但經濟鏈條的壓力卻不會放鬆。
澎湃新聞週三報道稱，連續5個月登上房企銷售額榜首的碧桂園改變了擴張策略，他們嘗試犧牲規模甚至利潤來緩解融資壓力，保證現金流。報道援引多位碧桂園內部人士的消息稱，首先“全覆蓋”戰略在內部已明確叫停，暫不對外宣揚。當然這或多或少將與國家“收緊”三四線棚改審批和“不鼓勵”貨幣化棚改有關——三四線城市貨幣超發收緊以後會誘發房地產價格的下滑與經濟下行。
碧桂園並非唯一一家將重點專攻現金流的房企。綠城正要求員工“全面”加速資金回籠，要求員工加快銷售，堅決執行“早銷，多銷、快銷”的策略 ；加大應收款項催收力度；“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預售許可證；對於不受中國限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售；嚴格控制付款。
小道消息，某品牌房企為強回籠資金，對項目死磕銷售節點，提前完成一天獎勵一萬，延後完成一天處罰一萬，無下限。
總結來講，開發商的焦慮來自於現在和未來，政府將資金從房地產轉向的決心。
5
AI君有話說
AI君希望每一篇文章都能給到購房者實際性的建議，雖然這本文提到了購房者的、業主的、置業顧問的和開發商的重重焦慮，但實際上AI君恰恰是希望購房者少些焦慮。
買房需要是的理性，而焦慮不利於理性抉擇。
從市場層面來講，國家控房價的決心和力度不會變。 因此西安房價向杭州成都那樣直線上漲的可能性不大，西安的房價依舊處於合理段位就可以有效抑制泡沫，至少可以保證房地產經濟的3-5年繁榮。
從房源層面來講，預測優質項目和劣質項目將再次拉開距離，對5年改3年的二手房交易週期的縮短，會加速二手房房源入市，解渴市場。
從區域來講，因新區發展投資需要非常毒辣的眼光，以及賭運。在未來房地產走向不明確的情況下，建議選擇城六區+長安為穩健投資，因為這是在賭明天的同時扛風險。甚至AI君覺得一些成熟區域的二手房也是可以考慮的。
對購房者來講，建議不要盲目選房，如果投資那大可看著好項目賭運氣，自住則要適當衡量中籤率，準備資料時應仔細，避免無用功。
除此以外，既然西安政府已經給了你一個慢節奏，那麼就把生活的重心重新放回生活本身吧。
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