最近，由於一二線限購限貸政策的溢出效應被投機資金哄抬、大面積棚改的菏澤房價也開始出現穩定的跡象，那麼就有一個很重要的問題需要考慮了，菏澤的房價要到多少才算合理？
跌200算多嗎？挺多的，但是和之前一波上漲了1000相比，就不多了，按照名義價格來衡量房產是否到了合理價格區間是非常困難的，我們需要用另外一套衡量標準。
我們知道，房產擁有多種增值理由，如戶籍、學區等等，但是其核心評分還是依賴於租金，確實是最重要指標之一。
租售比是指房屋每平方米月租金與每平方米售價之間的比值。比值如低於1：100，表明該區域的房產投資價值被低估，投資潛力較大；如超過1：200，則意味房產投資價值相對變小。
假設菏澤城區一處100平的房子一月租個2000元，合每平20元/月，而市場價為6000元/㎡，租售比則為20：6000=1：300。
那麼房產的租售比達到什麼樣的區間才合理呢，目前歐美的租售比是1比20，也就是年化投資回報率5%，而中國的租售比是1比70，也就是年化投資回報率1.5%，另外美聯儲基準貸款利率加息數次後才1.25%，而中國央行基準利率是4.35%，要是加息會更高。按理說美國利率那麼低，投資回報率應該顯著低於中國，但是事實恰好相反。
那麼這是不是意味著，菏澤房價存在巨大的泡沫？首先，中國房價肯定是存在泡沫的，但是說到巨大倒也談不上。因為房租這個東西，是市場經濟，是房東和租客博弈的結果，是房屋居住價值的真實體現。但是在居住價值之上，還綁定了稅收、戶籍、學區等價值。
首先談稅收，中國採用的是土地出讓金制度，等同一次性繳納70年的土地租金，而美國採用的是房產稅制度，平均每年繳納1.5%，合計起來也差不多是70年。但是由於中國的租金是一次性繳納，所以直接體現在了房價裡，房租並不體現，而美國的是多年分批繳納，所以房價裡並不體現稅收，但是房租裡體現出了房產稅，因為誰持有房子誰交稅。所以美國的實際收益率應該是5-1.5=3.5%，租售比差不多是1比30。
之後就要考慮到中國嚴苛的戶籍制度和學區制度了，美國戶籍屬於自由流動，房產並不綁定，學區有一點用，但是也並不嚴苛，因為只有公立學校才考慮學區，但是美國的有錢人一般都上私立貴族學校。。。
然後，要考慮房價的增值效應， 中國房價永遠漲，至少過去20年是這樣，這種單邊上漲趨勢是會帶來溢價效應的，人們買入房產的時候，除了衡量他的實用價值之外，不管是投資還是投機，多多少少都會有靠房子賺點錢的想法，這也會提升房價。
所以中國的房價要通盤考慮這裡面的價值，這個很難評估，這東西沒辦法用量化數據去評判，但是我們可以另一個辦法去解決這個問題，那就是看看過去的租售比，最低可以低到多少。
中國房價最低迷的時候，是能夠以租還貸的，也就是說每個月的租金恰好可以抵消掉月供，不過那是很遙遠很遙遠的過去了，是房價騰飛之前，那個時候中國是不限購不限貸，首付2成，有時候甚至零首付，房子賣不掉。。。
所以這種好事就不用想了，除非中國房價進入下跌通道，否則估計你是等不到房價跌到這種價位了，但是如果真跌入了下跌通道，能以租養貸恐怕你也不會買，日本就是一個最典型的例子，日本進入失去的十年後，因為房價節節下跌，在一棟房子的房租達到17萬，月供僅為10萬的情況下，房價依然沒有見底。
那麼既然目前菏澤還在上漲通道，我們能見到的最低點是哪裡呢， 我覺得以2016年的房價做完參考指標比較合適。
為什麼採用2015年作為參考點，因為自2011年開始，中國進行了長達5年左右的房價壓制，房租在增長，貨幣在超發，通脹在繼續，但是房價始終沒有動，甚至還略有下跌，終於消除了2011年巨大的房產泡沫，於是開始了新一輪的拉昇。
那麼2016年菏澤房價騰飛前的租售比是多少呢？一個100平的房子，市場價每平買3000，租金一月1500，租售比為15：3000=1：200！
我認為，這就是在理想情況下，房子上綁定了種種中國特色附屬權利之後，在上漲趨勢中，我們能抄到的最低價。
所以，當菏澤租售比下跌到1比200左右，我覺得就可以出手了，這個位置買不了吃虧買不了上當。
租售比的下跌有兩種途徑，第一種是房價下跌，我覺得很難，基本不可能下跌到2016年初的水平了。第二種途徑就是提升租金，只要租金提升了，那麼泡沫自然就去掉了，但是租金是純市場化的行為，要讓租金增長，必須國民的工資收入切切實實的提升，假設你在菏澤一個月4000收入，拿出2000租房了不起了！基本等於活雷鋒白打工，要讓你拿2000出來租房來降低菏澤的租售比，你屁股一拍我還不如回老家種地，不能大學畢業了，每天累死累活，結果還要父母從老家補貼生活費。。。
所以租金的提升是需要時間的，我認為要達到1比200的租售比，需要耗時3~5年，還是菏澤經濟正常發展的情況，如果國民收入持續提升，工資都翻個倍，那麼房價也就不算貴了對不對。
所以，房價的合理空間並不是那麼難以推算，也不要苛求一定要達到國外那麼便宜的房子，畢竟稅收和各種制度都不一樣，如果非要按照國外標準，無異於刻舟求劍。房價很難再下跌了，只能指望房租和國民收入慢慢的起來！
菏澤的租售比達到1比200，我就認為菏澤房價達到了合理區間，這個數據是怎麼計算的，已經詳細的把邏輯寫出來了，相信對大家有所幫助。
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