宋 丁
春節過得真快，轉眼大家又要擼起袖子上陣了。回望過去一年，隨著特色文旅小鎮、田園綜合體等新型重大類項目的快速擴張，文旅地產似乎又找到了新的出路，各路諸侯又躍躍欲試了。但是我們注意到，文旅地產儘管仍然有著巨大的發展前景，但似乎又充滿諸多困境。我在這裡提出中國文旅地產的八大困境，並提出相應的對策。開年就提困境，似乎不好，但逆耳忠言，有助於今年可能的數千、上萬億元文旅項目的合理投資開發。
第一：負面聲名之困
去年，在特色小鎮等重大政策導向的文旅項目發展中，政策都特別強調要“去地產化”，對房地產嚴防死守，彷彿房地產業就是專門要給特色小鎮項目砸鍋似的。這也難怪，這些年來，房地產業一直處在風口浪尖上，不斷高企的房價的確讓政策和市場對房地產詬病連連，負面聲名多多。“去地產化”的政策導向顯然對特色小鎮、田園綜合體等類大型項目造成很大壓力。
但是，我必須強調，去地產化是完全錯誤的。特色小鎮之所以不同於文旅園區，就在於它是“三生”融合模式，即生態、生產、生活三合一，其中“生活”就是講有人住，有人消費，住在哪裡？當然是房子裡。按照政策佈局，通常一個特色小鎮人口在3萬左右，按3口之家的標準，就要有1萬套住房。何況，還有商業地產、工業地產等。因此，應該正確對待文旅項目中的地產板塊的重要價值，不能望文生義，從概念出發約束文旅地產的發展。
第二：角色定位之困
文旅地產既然是客觀存在，既然長期具有重大的發展支撐作用，就應該有明確的角色定位。無論是特色文旅小鎮，還是田園綜合體，文旅地產都有著不可或缺的地位，但一定是以主導產業為依託，不能用文旅地產替代主導型、特色型產業的發展。因此，我認為，文旅地產的基本定位應該是“產業主導，地產配置”。
第三：需求對接之困
特色文旅小鎮及田園綜合體的文旅地產項目的需求主要有三大類，一是本地農村人口的流入，二是外部遷入的職業人口，三是文旅度假旅居人口。對於一個特色文旅小鎮來說，吸引更多的旅居人口購房或租賃式居住是文旅地產發展的本來要義，形成規模化的“第二居所”陣營。現在的問題是，目前國內文旅項目中的第二居所開發與現實需求之間還存在較大的對接困難，海南以及大陸南方地區由於全年氣候適宜，開發第二居所，發展候鳥式、鐘擺式旅居已成規模，但更多的大城市周邊文旅片區開發的第二居所尚未形成氣候，旅居消費模式仍需培育。要通過綜合配套、精準營銷等策略強化需求對接，化解第二居所發展困境。
第四：業態供給之困
文旅地產的業態及產品供應多年來一直是以常規度假酒店、度假村、民間旅館為主角，缺乏豐富多彩的業態供給模式。近年來民宿、小木屋等發展很快，但多數流於表象，沒有深入表達民宿應有的主題文化內涵，帳篷營、房車方面，更是聽得樓梯響，鮮見人下來。至於文旅地產的重頭戲——旅居項目，發展很不平衡，海南發展過量，已經嚴重影響濱海生態環境，而內地城市的郊野旅居項目發展緩慢。文旅地產業態供給需要因城施策，做好平衡發展，儘量通過文旅小鎮、田園綜合體等大型文旅項目實施，避免供需關係失衡。
第五：產業互補之困
文旅地產的重要價值在於，在城鎮化浪潮仍然處在高潮之際，在文旅產業處在大發展之際，文旅地產的投資與消費轉換速度較快，理論上講，屬於較快回籠資金的投資模式，對於效益產生偏慢的一般文旅項目來說，具有通過回籠快速補充建設資金的重要功能。然而，如果文旅地產定位不當，或遭遇政策管控，就可能降低資金回籠速度，同時降低對文旅產業補充資金的能力。反之，發展緩慢的文旅產業也難以對文旅地產的價格形成有效支撐。
必須明白，文旅產業和文旅地產之間的產業互補關係非常重要，必須合理確定投資比例和投資節奏，通過營造最佳的產業互補條件，產生最佳的產業互補效果。
第六：資金融通之困
目前，中國文旅產業每年的資金需求量都超過上萬億。希圖闖進文旅產業的企業非常多，但是，不少企業只是想跑馬佔地，並沒有足夠的資金投入，也沒有更好的資金融通渠道。這使得一大批項目成了“空架子”，欲罷不能。究其原因，與資金融通渠道不暢、融資模式不靈有直接關係。很多企業習慣了自有資金+銀行貸款，不懂得充分利用直接資本市場融資，比如戰略投資、財務投資、企業債券、專項基金、資產證券化、新三版、股市IPO、PPP等等。文旅地產屬於重資產項目，資金需求量很大，必須積極拓展融資渠道，包括利用REITz基金等手段，高效推進文旅地產的開發。
第七：綜合效益之困
儘管文旅地產具有快速回籠資金的一般價值，但現實中不一定都是這樣，從綜合效益的角度看，它和文旅產業及其它配套服務業必須合理配置才能產生良好的效益。
第八：持續發展之困
文旅地產的一個重大短板是，它通常與文旅產業不在一個週期通道里，文旅地產往往更快結束週期，一般在三五年內結束，回籠資金涵養文旅產業的影響力有限。如果文旅產業成本較高，短期內難以形成良性盈利模式，而文旅地產的回籠資金補充功能又無法繼續相隨，整個文旅項目就會出現可持續發展難以為繼的問題。因此，應該儘量延長文旅地產的開發期，使之與文旅產業的開發流程儘量實現良性對接，同時加快文旅產業與市場的對接，力爭較快實現自我盈利能力，從而減輕對文旅地產的依賴。
在特色文旅小鎮、田園綜合體等新型文旅產業大平臺快速發展的機遇之下，文旅地產仍然具有廣闊的發展前景。希望所有介入此類項目投資開發的企業都能利用好文旅地產的天然優勢，做好投資結構平衡，實現綜合效益的穩定增長。
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