中房網訊 6月25日，長沙市發佈樓市調控新措施，在本市限購區域內購買的商品住房，需取得不動產權證4年後方可上市交易。暫停企業在限購區域內購買商品住房，已購買的商品住房須取得不動產權屬證書滿5年後方可轉讓，並暫停企業在限購區域購買商品住房。
此前，西安市出臺樓市調控政策，首現“限制企事業單位購房”的相關措施。業內人士表示，未來一段時間，或有其他城市跟進出臺限制企事業單位購房的相應措施。
限售持續“下滲” 遏制樓市過熱
樓市的調控與資金狀況，在近期發生了微妙的變化。
一方面，調控依舊，並且不斷加碼。近期領漲樓市的二線城市，政策力度可謂空前。另一方面，調控帶來的銷售增速下滑，以及“去槓桿”背景下的融資渠道收緊，融資成本走高，讓前一輪行情中加槓桿擴張的部分房企，其資金狀況被認為將在2018年下半年經歷嚴峻考驗，三季度是否“降價回款”的猜測一直存在。
據《中國證券報》不完全統計，截至6月25日，在被住建部約談的12個城市中，已有多個城市出臺樓市調控新措施。
從5月2日起，自2017年12月29日後，在長春市三環區域新購的非家庭唯一住房，以商品房備案合同簽訂日期為準，要求2年之內不得上市交易。5月7日，哈爾濱市下發通知，自即日起，在主城區6區區域範圍內，取消建設單位網籤合同備案信息註銷權限，凡新購買商品住房（不包括二手住房）的，自商品房網籤合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。5月14日，貴陽市出臺包括3年內不得轉讓新建商品住房、限制多次反覆申請公積金貸款、嚴打“首付貸”和“假按揭”等市場違規行為的房地產調控政策。此外，遼寧省丹東市5月和6月多次出臺限售、提高首付比例、約談開發商以及檢查樓盤等相關措施。
由此可見，調控依舊是近期樓市的主旋律。《21世紀經濟報道》文章指出，除卻西安、長沙開啟了對企業暫停銷售住房的政策，近期，“限售”等調控政策在三四線城市加速“下滲”。
所謂限售，是指購房取得房產證後，滿一定年限才能上市交易的調控政策，首先出現在廈門。2017年3月23日，該市出臺新規“新購商品房取得房產證後滿2年才能出售”。此後迅速被各樓市熱點城市採用，到2018年初，全國已有超過50個城市對全部或部分房源限售。
2018年以來，隨著部分三四線城市在樓市輪動效應的作用下開啟了上漲週期，“限售”政策對三四線城市的“下滲”也在加速。據不完全統計，6月以來，宜昌、徐州、西雙版納等多個城市發佈了“限售”政策。
其中，宜昌和西雙版納對限購區域內實施兩年限售。而徐州則在6月初印發規定，對市區戶籍家庭擁有一套住房的，新購商品房限售2年，對當地戶籍家庭擁有二套住房及以上、和非市區戶籍居民家庭擁有一套住房及以上的則限購3年。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，限售政策對炒房客施加較大的資金壓力，是破解短期內套現的炒房行為最有效、最嚴厲的政策之一。限售政策在部分城市的出臺和收緊，表明房地產調控依然會從嚴。預計後續部分城市，尤其一些中西部熱點城市和三四線城市，出臺政策“限售”、“限購”的可能性依然較大。
房企資金依舊緊張
在調控依然從緊的背景下，房企的資金狀況格外引人關注。
6月22日，中國人民銀行發佈《中國區域金融運行報告（2018）》表示，一些房地產企業負債率較高，償債壓力較大。數據顯示，截至2018年一季度末，A股136家上市房企負債合計已經超過6.58萬億元，房企整體負債率高達79.42%。
負債率高企的同時，從數據來看，房企融資難度也在不斷加大。
在公司債方面，同策研究院的數據顯示，受監測房企發行公司債融資總額為58.35億元，環比減少87.59%。其中境內發行40億元，環比減少65.52%，境外發行18.35億元（人民幣），環比減少94.82%。
貸款方面，國家統計局數據顯示，1-5月份，房地產開發企業到位資金中國內貸款10201億元，同比下降2.8%。其中，五月單月新增國內貸款1564億元，同環比分別下降約9%和7%。
對此，同策諮詢研究部總監張宏偉指出，一些2016年加槓桿擴張的房企，借貸資金平均週期2年，融資渠道收緊的背景下，2018年資金到期集中兌付壓力加大。
與此同時，房企被接連曝出的債務違約事件也給行業敲響警鐘。
Wind統計數據顯示，2014年共發生６只債券兌付違約，2015年共發生23只債券兌付違約，2016年共發生78只債券兌付違約，2017年共發生49只債券兌付違約，2018年1~5月債券違約持續發酵，已發生21只債券兌付違約，涉及12家發行主體，涉及違約金額184.01億元。而具體到房地產行業，根據財聯社報道，近日，雲房集團持股51%的子公司京鵬地產，出現對重慶國際信託股份有限公司3億元債務到期未償付的情況。
近日央行降準也格外引人關注，多位受訪人士均指出，從以往的政策實施效果來看，雖然政策定向支持的意圖明顯，但資金難免間接流向房地產市場等領域，可能在一定程度上對樓市產生潛移默化的影響。
東方證券首席經濟學家邵宇表示，為了防止資金大量流入房地產領域，應在宏觀審慎的金融管控體系下，加強監管檢查，加大處罰力度，通過非現場監管和現場檢查，加強對項目的報備、管理和考核，防範房地產開發貸款餘額的快速增加。
張宏偉則指出，當前政策對房企融資“去槓桿”已經到極致，所謂“創新型”的加槓桿融資方式基本被叫停，因此，即使降準，短期內房企也不會有機會大幅加槓桿。預計2018年三季度，出於回款目標壓力、資金兌付壓力與資本市場“借新還舊”渠道收緊等因素，房企放棄價格“底線”，主動降價的可能性在加大。
來源：21世紀經濟報道、中國證券報、中國經營報，中房網綜合整理
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