法制晚報訊（記者 李洪鵬） 今年以來，在中央“房住不炒”的調控精神指導下，多地因城施策、分類調控政策頻出。數據顯示，在2018年6月，樓市調控繼續持續發佈，全國超過25個城市發佈調控政策，累計房地產調控政策內容多達32次，累計2018年上半年，樓市調控政策高達192次，相比2017年上半年的116次調控，增幅高達65%。
調控 上半年樓市調控政策高達192次
近一段時間，部分城市樓市出現過熱苗頭，投機炒作有所抬頭，引起了中央政府的高度重視，在住建部及時約談了12個城市，再次重申調控力度不放鬆並出臺6大調控措施後，多地調控再次密集加碼，進一步封堵炒房“漏洞”。隨著近日住建部等七部委在30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動，全國房地產調控步入新階段，“房住不炒”落實進入關鍵期。
本輪樓市調控可謂範圍大、頻率高、力度強，哪裡過熱哪裡就有政策出臺。據中原地產研究中心統計數據顯示：在2018年6月，樓市調控繼續持續發佈，全國超過25個城市發佈調控政策，累計房地產調控政策內容多達32次。其中涉及省份包括湖北、海南、遼寧、廣東、北京、天津等，城市包括西安、宜昌、徐州、深圳、西雙版納景洪、丹東、嘉興、哈爾濱、青島、杭州、長沙、佛山、武漢、石家莊等。
累計2018年上半年，樓市調控政策高達192次，相比2017年上半年的116次調控，上漲幅度高達65%。
為打擊炒房多地暫停企業購房
6月，長沙剛剛升級的樓市調控政策要求，暫停企業在限購區域內購買住房；西安和杭州也明確，暫停向企事業單位及其他機構銷售商品住房和二手住房。
杭州發文指出，九龍倉瓏璽項目公證搖號銷售過程中出現三家企業同時中籤的情況，因此在限購區域範圍內暫停向企事業單位及其他機構銷售住房。據悉，中籤的三家企業法人為同一位自然人，這三家公司還在其他樓盤中籤。
事實上，以企業名義投機炒房案例並不鮮見。上海部分樓市投機者或中介機構也通過註冊多個公司“馬甲”參與新房搖號，以求增大“中籤”幾率、規避限購。例如，位於上海核心地段的熱盤“翠湖天地雋薈”公佈的認籌結果顯示，在385組客戶中，公司客戶高達214組。
業內人士指出，限制企業買房的原因主要是限購措施中沒有特別針對企業買房的舉措，是空白點。而新房入市價格是被限制的價格，往往低於周邊二手房價格的1-2成。這中間有無風險獲利空間。市場投機氣氛有所抬頭。
截至目前已經有8個城市發佈了房源統一搖號的政策：上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢、深圳，共8個城市，全部或者部分房源需要搖號出讓。
出現搖號的原因其實非常簡單，就是限價導致的新盤價格倒掛。但現在看，多個城市開始在6月開始補漏洞，解決搖號產生的問題。
七部門將在30城打擊炒房團
6月28日，住建部等七部門聯合發佈通知稱，2018年7月初至12月底，將在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。
重點打擊對象有四個方面：投機炒房團伙、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業、虛假房地產廣告。例如，投機炒房團伙操縱房價房租、捂盤惜售、捏造散佈虛假信息、製造搶房假象、哄抬房價、違規提供“首付貸”等；打擊“黑中介”暴力驅逐承租人、捆綁收費、陰陽合同、強制提供代辦服務、侵佔客戶資金、參與投機炒房等。
名單中的30個城市包括：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、寧波、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽。
分析 土地交易致三四線城市房價波動
中原地產首席分析師張大偉分析認為，房地產政策密集發佈的最核心原因，還是部分城市房價出現了波動，雖然一二線熱點城市房價依然平穩，但三四線城市房價出現波動。
儘管調控是樓市的主基調，但熱點城市今年上半年土地出讓金同比漲幅卻很明顯。中原地產研究中心統計數據顯示，50大城市合計土地出讓金高達17985.4億，同比2017年同期的12874.9億上漲幅度高達39.6%。
最高的杭州賣地1485.3億，同比上漲99%，重慶920億上漲24%，蘇州上漲20%，土地市場從金額看，包括杭州、重慶、蘇州、北京、鄭州、濟南、佛山、寧波、廣州、天津、武漢、成都等12個城市賣地超過500億。
數據還顯示，38個三四線城市賣地過百億元。如佛山市、湖州市、常州市、嘉興市、南通市、徐州市、菏澤市、台州市、金華市、德州市、南充市、達州市等三四線城市，均超過了100億。此外，三四線城市土地市場的火熱不僅體現在較高的土地出讓金額，也體現在成交均價的上漲方面。數據顯示，5月，三線城市土地成交均價為2187.3元/平方米，環比增長12.8%，同比上漲26.2%，也是2011年以來新高。
在業內人士看來，目前一線城市以及部分熱點二線城市均出臺了較為嚴厲的調控措施，在這種情況下，房企逐漸將拿地重點轉移至三四線城市。
未來 主要城市土地市場保持高位
據中原地產提供的數據顯示，從熱點城市看，土地溢價率基本平穩，大部分城市溢價率均保持低位。
熱點城市溢價率基本在10%左右，明顯低於2015-2017年平均30%的溢價率。以北京為例，2017年北京土地平均溢價率24%，今年截至目前為14%。
易居研究院報告認為，過去一年土地溢價率快速下滑，主要是由於多地政府出臺了土地限價令，規定溢價率過高可終止買賣，這些城市基本都為此前的熱點城市，調控較為嚴厲。預計2018年全年40城土地成交溢價率仍將穩定在較低區間。
中原地產分析師張大偉認為，土地市場在系列調控影響下有所退燒，但從成交金額看依然不樂觀，預計2018年，全國主要城市的土地市場，將在2017年後繼續維持高位。
下半年調控會加碼
張大偉分析認為，2018年下半年，預計樓市調控力度將全面超過2018年上半年，特別是從7月初開始，多個城市開始全面加碼調控，預計樓市升級的調控政策內容將不斷出現，而從住建部等多部門開始的政策監管將是下半年市場的主要特徵，包括市場的平穩將在政策推動下逐漸出現。
業內人士認為，堅決遏制投機炒房和明確支持剛性居住需求並舉，正成為地方樓市調控政策的重要趨勢。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，投機炒房需求增加會對剛需形成擠出效應，使其購房變得更加困難。政府遏制炒房和保障剛需兩措並舉，將讓調控效力倍增。
受訪的專家普遍認為，政府應進一步深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，平抑“恐慌性”需求。易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，隨著各地租售並舉政策逐步落地，租賃房源供給增加和租賃期限延長將分流購房需求，有利於保持房價理性預期，降低房地產市場波動性。
正榮地產董事長黃仙枝建議：“長期來看，應讓地方政府承擔更多的主體責任，通過商品房、租賃房、共有產權房、集體用地租賃房等多品類供給，滿足多層次住房需求，確保樓市持續健康發展。”
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