激盪的2019年已經過去80%，可能是史上最冷的“金九銀十”也接近尾聲。
但是，現在這個時間點，依然有相當多可以總結的地方。因為接下來的最後70天，註定是圍繞雙十一和返鄉的各種促銷，也註定有大量的購房者捲入市場。
如果把本篇作為今年1-10月份的小結，關於房價、調控、潛力板塊、出手時機，或許可以找到一些暗藏的邏輯。
NO.1丨壹
2019樓市大事件，關乎房價、土地、調控
1-10月份的樓市大事件中，730經濟會議毫無疑問該排到第一位。關於房地產只提了三句話，卻記記重錘，直接砸到全國每一個微觀市場中。
堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位；
落實房地產長效管理機制；
不將房地產作為短期刺激經濟的手段；
730之前，合肥樓市雖然有小幅振動，但還處在小陽春行情中。730之後，新房、二手房交易集體走進深谷。直到現在，各種花式折扣依然還是各大售樓處的主題，也依然還有大量的新房項目在靠中介活著。
第二，是合肥地價調控的兩個大動作。
一是，將濱湖新區居住用地（含以居住為主的商住用地）的最高限價調整為最高地價2280萬元/畝，最高樓面價17100元/㎡；
二是，合肥開始執行土地新政。
1、土地定價方式上，建立房價和地價聯動。根據擬供應商品住宅用地周邊新房、二手房均價，確定擬供應商品住宅用地的最高限價和起拍價。
2、土地拍賣方式上，將“價高者得+最高限價時轉為搖號”的拍賣方式調整為“價高者得+最高限價時轉競自持用於租賃的商品住房”。
直接導致土地市場的預冷，新站、廬陽兩區出現流拍。濱湖積壓的多個高地價項目，如果備案價格不理想，可能也面臨站崗的風險。
第三，今年學區的劃分也是大熱點之一，高新區六中、經開區168玫瑰園學校南校區等優質學區的重新劃分，對周邊新房和二手房市場的影響，絲毫不亞於一個重量級規劃。
比如高新區祥源城，目前的二手房掛牌均價為2.09萬/㎡，漲幅在2000元/㎡以上。經開區邦泰學府裡，被劃入168玫瑰園南校區後，成為經開區最火的限價盤。
第四，在規劃方面，最重磅的要數中央公園，今年9月底已經動工，規劃為世界最大的城市中央公園，面積超過紐約中央公園。
在濱湖、政務等新區逐漸成熟之後，中央公園大概率將作為合肥市未來10年重點中的重點。
NO.2丨貳
釋放了哪些重磅信號？
透過以上各個大事件，我們不難發現潛藏在其中的買房信條：
1、調控方面，房住不炒的定位，沒有變，也不能變。
2、經濟下行依靠房地產拉動的慣性思維必須改變，一城一策的目的，就是破除房地產依賴，破除土地財政依賴。
3、具體到合肥市場，價格不高，品牌、位置、配套都相對優質的高性價比房源幾乎消耗殆盡。
買房，已經從一項短期的、高回報率的投資路徑變成資產保值的選項。不管你是否願意，未來房子的升值大概率只能走長線。
4、可能存在的機會在哪？不論是剛需、改善還是投資群體，希望都有所參考。
① 比板塊均價便宜2000元/㎡以上的新房、二手次新房，比如目前湧現的一波限價老盤。
② 成長性上來判斷，背靠重大規劃的板塊增長動能更強，可以重點關注的三個區域和板塊有濱湖、高新、中央公園。
在合肥“舉全市之力發展濱湖科學城”的大背景下，濱湖、高新作為雙核心，基礎設施、產業、配套的投入會遠超其他區域，是房價最有可能大幅波動的區域。
世界級中央公園雖然剛剛起步，但勝在規劃夠宏大，天花板足夠高。
③ 真正稀缺的資源，都有相對獨立的定價體系。比如頂級品質+物業、頂級雙本學區、不可複製的核心地段等，這些在目前的二手房市場都有體現。
小品牌開發商要謹慎，特別是開發經驗極其有限的房企。今年以來，由於金融政策的收緊，和下半年市場的萎靡，已經有超過100家房企破產，絕大部分都是不知名的小房企。
市場的涼風還在吹著，但風可以吹滅蠟燭，也可以讓火越燒越旺，真正的好項目就應該無懼風雨。
NO.3丨叄
雙十一造房節啟動，各種超級鉅惠
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