2018年下半年淄博樓市供應量加大，房價是否會繼續上漲，成為大家最關心的問題。就目前全國範圍來看，“房住不炒”是大趨勢也是必然要求，各個地方政府也在相繼出臺政策調控。

限價政策對淄博產生什麼影響？

淄博的樓市未來的走勢如何？

關鍵詞：限價紅利

政府調控短期內有助於穩定老百姓對於樓市和房價預期，增強可預見性，幫助大家逐步走出焦慮，對樓市的焦慮，對房價的焦慮，而且還會給部分人帶來意外的限價紅利。

調控房價，我們要從兩方面來看。一方面，應對購房者的呼聲，短期內通過行政手段限轉限售限價，還是有一定效果的。如果是說沒有政府的限價政策，房價很可能會發高燒破兩萬。如果是在政府限價的前提下，開發商沒有什麼花招可以玩，價格可以持續穩定在1萬5、1萬6。

現在開發商想逃避政府監管也是非常難的，因為現在不只是限制房價上下限，漲價需要參考本地人均居民收入增長率，現在還要限制銷售的方式，例如開盤需要公開搖號、需要公證處介入等等方式，而且你的車位、儲藏室不能價格過高，定價有要求，即使房屋精裝修，政府也會出面對你的精裝修成本進行評估和核算，不能高了冒了。按照淄博的情況來看，每平米3000元精裝修就是頂限。

現在淄博新區限價，據數據顯示，新區很多二手房已經賣到了1萬4、1萬6，但是新區很多房子的區域限價是1萬、1萬1、1萬2！我們認為這種限價的房子買到就是賺到了，這是房超所值的，這就是政府微觀調控帶來的獨特的限價紅利效應！當然它有副作用，比如花錢買號，託關係求房等。淄博的房價將會被新區的限價這條紅線在一段時間內限制住，房價大漲的話挺難，因為這是政府的行政指令，就是不能大漲。

關鍵詞：溫和走勢

另外一方面，樓市趨勢長期來看還要看供應，取決於政府土地供應的的策略。目前已經是兩年半的去化週期，如果不考今後新增供地的話。而且不新增供地也不可能，政府財政支出也需要賣地收錢。所以，我們從供應的角度來看的話，市場會呈現出溫和走勢的曲線。當然，政府調控措施也不能長期執行，另外，考慮到房地產的金融屬性，假如央行持續放水，貨幣持續超發，實業的資金持續流入房地產這個蓄水池，

一說到房價上漲，相信很購房者也出現了心慌慌，其實自去年以來，全國三四線城市大多都經歷了一番上漲，從房企到購房者，都在關注三四線城市的房子，從淄博眾多的一線房企入淄就可見一斑，那麼未來，三四線城市的樓市會發展呢？

老不死紅利

這個詞彙大家可能覺得有點奇怪，其實它說明了地產走勢和人口有關。房地產走勢，還是那句話，長期看人口。錢在哪裡，人在哪裡，產業在哪裡，哪裡的房價就會高，這也是一個趨勢。

中國經過20年的城鎮化，從不足40%的城鎮化率到60%的城鎮化率，我們已經取得了很大的進步，淄博甚至到了70%。但是進城的這些人，有了第一套房之後總歸還要改善買第二套房，小房換大房，還要給子女買房。淄博目前就是處於進城首代人的首次改善需求釋放階段，從沒電梯的多層，小產權，小兩居換電梯房，換三居。不少中西部的三四線城市還處於進城首置階段。

我們這代人的壽命將會達到八十歲，九十歲，我們活著時自己要住房子，二胎時代來臨，三四線城市的我們又喜歡生孩子。生了幾個孩子，還要給孩子買房子，孩子的孩子也要買房子，在我們這代人有生之年，估計我們等不到孩子繼承自己房子這件事情發生。我把它叫做老不死紅利，它會讓三四線城市的房地產續命。任志強也說過一句話，就說你指望你死了之後，子女繼承你的房子住這個可能基本不存在！所以不能說三四線城市的房地產就沒有明天。

分化

三四線城市面臨的分化問題，比如有一些三四線城市，沒有核心產業、人口外流，它又遠離核心城市群，那它很可能就會出現一個房價長期不振的情況，比如江西，東北的一些三四線城市。

但是位於核心城市帶、都市圈的三四線城市，特別是有產業基礎、在高鐵線上的城市，房地產市場表現可能會很強勁，比如我們的大淄博，它處於山東半島城市群核心區位，山東半島城市群又是中國第四大城市群，高鐵高速暢達，產業基礎比較雄厚，人均收入高，所以淄博樓市應該長期看好，這也是眾多一線房企進淄博的原因。

所以未來三四線城市樓市關鍵詞就是分化。在三四線城市買房，大家看清楚這個城市具有的特徵是什麼就可以很好的決策了。

選自：ZBTV第一地產

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