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對於這個問題，其實描述的是不太準確的。因為按照法律規定並沒有人防車位這種車位。所謂的人防車位，應該是佔用建築物的人防工程所建造的車位，但是實際上這種人防工程並不應該被改造為車位。但是在現實生活當中很多開發商都是這樣操作的，所以就導致了有人防車位一說。這樣的車為因為佔用的是人防工程而，人防工程的產權既不屬於小區業主，也不屬於開發商，應當是屬於國家所有。所以這樣的車位自然也不能屬於開發商，也不能對外進行出售。
按照法律規定，開發商能夠對外出售的停車位，必須是開發商能夠擁有產權的停車位。對於開發商佔用小區公共道路或者業主公共部分的停車位依然是不能進行出售的。
根據《物權法》第七十三條之規定，建築區劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。因此，如果開發商佔用小區內公共區域、公共道路隨意劃定車位出售，屬無權處分，是違法行為，業主可以起訴開發商將所得收益用於小區業主。
同時《物權法》七十四條還規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。也就是說，如果開發商所售的地上車位屬於規劃範圍內用於停放車輛的區域，且開發商與業主在《商品房買賣合同》內對此明示該面積未計入公攤且屬於開發商所有，那麼，開發商完全有權售賣該地上車位。
任律師工作室
一、人防車位的法律屬性
《人民防空法》第二十二條規定：“城市新建民用建築，按照國家有關規定修建戰時可用於防空的地下室。”由於在和平時代人防工程的戰爭防禦功能並未得到多大程度的發揮，但鑑於建設人防工程需要投入大量的資金，為了兼顧投資者的利益，《人民防空法》第五條第二款規定：“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”
要點提煉：
1.小區的人防車位，是根據國家規定依法建設的，不是違規車位。
2.地下人防車位，建設成本高，按法律規定人防車位由投資者使用管理，收益歸投資者所有。一般來說，開發商出資建設人防車位，即享有該車位的收益權、使用管理權等。
二、車位產權證辦理的現狀
雖然早在2016年出臺了相關不動產登記管理辦法，各個省份也出臺了一些管理條例，但是部分城市還未出臺相關停車位辦理產權證的業務和辦理政策，涉及的人防車位的權證辦理就更加難上加難了。但是，目前也有些一些城市已出臺試行辦法，很多產權證（含人防車位）辦理的政策是走在很多城市的前面，比如湖南郴州市，我覺得適合各地借鑑和參考，如果郴州的試行辦法很成功，我估計會在全國推廣！下面不多說，直接看圖說話，有圖有真相：
建築百科
首先明確一下:
小區人防車位不存在買賣。
只要是買賣合同，都不可靠。
《中華人民共和國人民防空法》
第二條、人民防空是國防的組成部分。
第五條、國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。
人防法規定的很明確，人防建築，產權不屬於開發商，也不屬於業主，而是屬於國家。但因為是開發商投資建設，所以，平時的租賃或其他使用的權利歸開發商，收益也歸開發商。
這裡需要明確的是，開發商只有租賃的權利，沒有出售的權利，所以你只能和開發商簽訂租賃合同，而不是買賣合同。
我國《合同法》也有明確規定，租賃合同年限超過20年的，租賃合同無效。
實際情況是，目前沒有更為細緻的法律法規對人防停車位再次加以說明，所根據的就是人防法和合同法。但對於人防收益的處置，一般情況下，都是由開發商與業主簽訂一份租賃合同的，買賣合同是不受法律保護的。
謝謝！
地產管理
現行人民防空工程設計規範對小區建築地下人防工程面積有個最低要求，比如10層以上或基礎深埋超過3米的，按建築物底層佔地面積作為人防工程的建設面積。也就是說，如果開發商建設的地下室超過了人防工程規劃要求的最低面積，那麼多出來的面積就可以用來規劃具有產權的地下停車位。還有一種情況，有些建築物地下室由於地質結構等原因，達不到人防工程的設計要求，那麼開發商可以向人防辦繳納人防異地建設費，而將地下室規劃成產權車位，這種車位就可以出售，可以辦證。因此，地下停車位是不是人防車位，可以通過查閱設計規劃確認。
小豬房論
解答：小區的人防車位只能租不能賣，並且租賃期限有限制。
首先看，人防車位的權屬是國家，根據“誰投資，誰收益”原則來看誰有權經營。
按照《人民防空法》的規定，使用和收益歸投資者，那麼投資者一定是開發商嗎？小區業主可以通過申請當地物價部門核算人防車位的建設成本，如果是由小區業主承擔的，則人防車位開發商無權租賃收益，而應交給小區的物業來經營，經營收入歸所有業主。如果開發商租賃人防上的機械車位，一般來說，開發商是有權的，機械車位有開發商的投入，所以可以獲得收益。
其次，人防車位禁止買賣，這是一條紅線，所以就算有人買了所謂的人防車位，也是辦不下不動產權證的。
前面說到，人防的產權是國家，國家財產禁止買賣。
然後，部分省份對人防車位的租賃期限是有限制的，禁止變相長租，但有的省份沒有規定。
以江蘇為例：
如果違反變相長租，則還有很嚴格的處罰規定：
《江蘇省物業管理條例》在第八十九條專條做出處罰規定：違反本條例第六十六條第二款規定，將平時用作停車位的人民防空工程不向全體業主開放、出租停車位的租賃期限超過三年或者將停車位出售、附贈的，由縣級以上民防行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。
對人防車位限制性租賃期限其實不僅在江蘇，全國其他各個省市逐漸在立法按照這個趨勢發展了。
題主可以查詢下你所在省市是否對此有限制性規定。如果違規，建議不要亂籤，過了幾年開發商人都找不到了，不會來保證你的二十年租賃期的。
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- 作者：南京楊超律師
如有其他法律問題，可私信諮詢。
匠心法意
我個人認為首先搞清楚歸誰所有。如果歸房產公司所有則可以買。確定歸屬問題應該嚴格遵守國家政策：主要是國家地下人防政策及“誰投資，誰受益”。依據造地下人防車庫費用有沒有計算在房價成本里，這可以從物價局與房管局可查。如果房價成本含有地下人防車庫造價成本，則地下人防車庫歸全體業主所有，因為業主是真正的投資者，房產公司是代建；反之，歸房產公司所有。現在個別房產公司對國家政策片面理解。以為房產公司造就歸房產公司。
博127874243
1.小區的人防車位，不能辦理獨立產權登記，以合同方式取得的是使用權，不是產權。
2.《合同法》規定，租賃期不得超過20年。所以，凡是合同約定為20年期的，都不是產權交易。
3.20年期滿後，車位的管理單位將按當時的規定，收取車位租賃管理費。所謂“與房產證年限一致”，涉嫌欺詐。
齊洪建—小區支招
想買車位需要弄清楚人防車位和產權車位區別！
人防車位:
開發商根據《人民防空法》的規定，建設地下人防工程，然後將之改造成地下停車位，這類車位稱之為“人防車位”。該類車位不能辦理個人產權，因為產權不屬於業主也不屬於開發商，而屬於國家，無法出售但可以出租，開發商或業主只有使用權！
產權車位:最明顯特徵有房產證或者不動產證，可以買賣和租賃，也可以貸款購買！產權年限和房屋產權年限一致，過戶更名的稅率比較高，但是能夠交易！
人防的車位及地下室都只能和開發商或者物業簽訂租賃協議，因為合同法租賃協議最長是20年，所以和你們簽訂租賃協議也是一樣，只能是20 年，而不能再長，就算給你寫30年40年，有效時間也是20年！但是你和開發商籤的協議一定有一條，到期之後自動延續20年，與房產證年限一致的條款！如果沒有該條款還是需要慎重購買！
房大大鄭州站
租賃合同最長只能籤20年，剩下時間屬於開發商無常贈送給你使用，這種方式賣車位是目前常規手法。
人防大家知道有各種規定，但是除了房子能變現帶來現金流，車位同樣也可以，而且是租賃合同，是開收據沒有發票。
如果你要買車位都是這種操作方法，沒有什麼可不可靠。
環京地產投資顧問
可靠啊！只要協議上白紙黑字寫清楚：二十年後免租金繼續使用到土地年限到期！想不出會有什麼不可靠，如果二十年後開發商找租戶，那麼白紙黑字的協議，打官司也不怕，如果二十年後開發商不在了，那麼誰會來找租戶？13大開會才又一次確定，一定要保護公民合法財產！買來的東西是財產，租來的東西一樣是財產；有產權的不動產是財產，有使用權的不動產照樣是財產！那麼二十年後，不相干的人，能夠有權收回開發商或租戶的車位嗎？公民的合法財產不能保護，誰還會去奮鬥、努力？
