1.4萬億重磅資金砸向東部，龍崗異軍突起。如今城市新客廳加持，讓龍崗迎來了新格局、新發展，將成置業熱區。
一、龍崗“睡城”不再，成東部置業首選區域
粵港澳大灣區是國家戰略，整個大灣區樓市的現狀非常火爆，深圳、南沙、惠陽、大亞灣等新房都賣得很好，未來半年大灣區樓市整體應該只會漲，不會跌。
雖然大灣區的規劃還沒公佈，但是交通設施的互聯互通一定排在首位。深圳大都市圈未來5年會得到快速的發展，跟深圳連接的東莞、惠州等臨深的部分區域，軌道肯定要跟深圳聯通，部分區域會成為深圳事實上的郊區。
近幾年，沙井、松崗的房價後來居上，很大的原因是享受了深圳的交通規劃、交通配套的利好。可見，軌道通到哪裡，基本上那個地方的房價就會跟著起來。
深圳正在建設14號線，從龍崗可以通到惠陽、大亞灣，從福田崗廈到龍崗也將在30分鐘以內。從以往深圳地鐵建設可看出，只要地鐵動工了，對樓市就有刺激。
對龍崗未來的定位，會是深圳主城區之一、深圳東部中心。世茂深港國際中心已正式開建，大運新城是五大城市新客廳唯一的東部代表。說明龍崗以後不再是睡城，會有自己的創新產業、高端商務、優質配套。
從買房置業的角度看龍崗，是東部置業首選區域。從升值的角度來看，龍崗的房產在過去5年沒有跑輸前海、寶中等核心區域。
而龍崗中心城不僅是龍崗的中心，它到惠州、大亞灣是30公里；往北30公里到東莞謝崗、博羅；往西北30公里到黃江、清溪；往西到福田、羅湖、南山、寶安，而且博深高速、長深高速開通之後，出行非常方便。
5年左右的時間，龍崗從睡城逐步演變為東部中心，入住率也非常高。過去5年甚至10年，龍崗都是新房供應大戶。現在看龍崗中心城，新房供應不斷市區化。東部置業群體選擇龍中置業，等於在西部置業選擇前海。
二、樓市調控再升級後，公寓可能迎來補漲行情
最近樓市調控又有新一輪的加碼趨勢，最近成都、長沙出臺了非常嚴厲的調控措施，總結為新四限：限離婚、新入戶、公司、隨遷買房。
新四限出來之後，各大城市有不同程度的跟進。雖然深圳還沒有實施，但很有可能在某些方面要加大限制。
多輪調控下來，可以看到住宅的流通性、交易成本、買入成本大幅度上升。深圳現在二手房的交易成本非常高，尤其是三價合一之後，新房的購買成本也在上升，銀行利率上浮20%。
所以整個調控的就是增加購買、轉讓成本，提高門檻，住宅就越來越像過去的公寓。
樓市調控在收緊之後，買房置業的方向可能會發生一些變化。
接下來一二線城市樓市調控只會收緊，住宅限購越來越嚴，新四限可能都會出臺；三四線城市的住宅投資價值逐漸弱化。前不久國家開發銀行對棚改政策的審批權往上收了，以後的貨幣政策對三四線城市也會收緊。當貨幣政策不再寬鬆的時候，住宅的投資紅利即將進入尾聲。
投資只買住宅，是過去一直推崇的觀點，我覺得現在這個階段需要重新考量一下。
過去都不買公寓，就是因為公寓在持有環節、交易環節稅費比較高，但是現在當一套住宅的稅費成本佔到總價的10%的時候，公寓的交易成本也不過如此。
在房住不炒，市場調控的前提下，公寓、寫字樓等商業性物業的租售比會更合理一些。
因為同樣地段的公寓、寫字樓的價格比住宅便宜，單位租金都比住宅還要高。一線城市好地段的公寓可能會迎來補漲的行情。
三、龍崗是近5年密集發展區域，仍有多條建設、規劃中軌道和鐵路
粵港澳大灣區包含9+2城市：9個珠三角的城市和香港、澳門。
香港和深圳是兩個核心城市。香港有700萬人口，但它自身的很多問題需要調節。而深圳的GDP增速在一線城市是最高的，增速接近9%，GDP總量已經超過香港。
深圳的城市面積比較小，只有上海的1/3，北京的1/8，廣州的1/4，人口卻都差不多。而且深圳大概有一半是海域、湖泊和山林，真正可開發的土地只有1000平方公里。
另外，深圳80%的房子以小產權形式存在，可交易的紅本商品房不超過180萬套。現在深圳的平均年齡只有30多歲，表示購房需求強烈。
面對深圳2200萬人口，深圳買房的需求屬於一個高漲的時期，但是供應非常少。
深圳東部由於歷史原因、地形原因，開發比西比滯後，但是這個格局已經改變。
由於本身土地資源的稀缺，又有80%的不動產。在這種情況下，需要開發土地，需要有新的開發區域。早先，深圳市提出東進戰略，那個時候開始，大運、龍中一路發展。
而龍崗是最近5年密集發展的區域，在龍崗中心城、大運片區仍有很多新的規劃。
要發展經濟先要通道路，金地項目周邊除了有已經建成的地鐵，還有多條正在建設、規劃中的軌道和鐵路，對龍崗未來還是比較看好。
四、龍崗入住率已高達9成，市區產業會逐漸外溢到這
城市新客廳、新龍崗，新在交通、生態、規劃。
深圳是多中心，而且龍崗將來要把副中心變成中心，首當其衝的就是交通。
6月10日，深圳市政協通報會上提到深圳地鐵33號線的規劃，33號線是一條快線，是加強深圳重要城市中心與機場聯繫的快速軌道，極大地提升了郊區到市中心的距離。
此外，龍崗對龍崗河兩岸的環境提升、寶龍科技園和阿波羅未來城都有新的規劃。很多互聯網公司過去都在市內辦公，後來很多搬到龍崗，產業的集聚就意味著區域價值的提升。
龍崗現在入住率已高達9成，甚至接近百分之百，將來市區的產業會慢慢外溢到龍崗。
而且龍崗是粵港澳大灣區輻射莞惠的一個橋頭堡，從東部中心到黃江，距離是30公里。從龍崗到惠陽、博羅也是30公里。前幾個月提出深莞惠實驗區，現在政府已經在重點打造了，將來受惠最大的還是龍中片區，龍崗是輻射莞惠的橋頭堡和中心。
在新交通、新生態、新規劃三大利好帶來的刺激下，在粵港澳大灣區東部橋頭堡、輻射莞惠的中心城區的定位下，對龍崗的前景非常看好。
五、買房，買周邊的交通、教育、產業等配套集合
5個城市新客廳中，前海、深圳灣、香蜜湖屬於目前的城市中心區，定位比較高端，均價普遍10萬+。
大空港、大運新城叫做城市的副中心，或叫做深圳未來擴容的重要節點：西部大空港，東部大運新城。
片區發展的核心，體現在規劃方面的財政投入。前海的定位是國家級的，以深圳全市之力的財政投入到片區。前海10平方公里未來三五年的投入是100多億。
另外四個片區是一類概念：深圳灣是南山的核心；香蜜湖是福田提出的城市再中心；大空港是寶安未來重中之重打造的片區；大運新城是龍崗的又一傾力之作。
現在，龍崗中心城已是龍崗政治、經濟、文化中心，周邊有紅立方、政府大樓、文化廣場、地鐵等環繞，將是深圳未來的次市級中心。
而作為龍崗中心城的“新擴之城”，大運新城內深圳國際大學城、深港國際中心等的建成也將增強龍崗中心城的文化教育和政治商業屬性。
其實
買房是買它周邊的交通、教育、產業等配套的集合，每套房產都是其空間及其周圍所有的社會資源的集合，而這體現在政府財政投入。財政投入的實力看各個區的GDP。深圳的GDP第一名是南山，其次是福田，福田跟南山相差120億，第三名是龍崗，龍崗跟福田也只差100多億。所以在引領片區發展方面的實力，龍崗跟福田、南山差別不大。
例如大運新城土地面積是16平方公里，去年發改口投資的是13億，摺合下來一平方公里大概投了一億。
全市新增商品房面積除以1000平方公里土地之後，每平方公里的土地一年可買的新建的商品房就100多套。一平方公里一年投1億，摺合每套房政府財政投在100多萬。
目前的市場環境下，到底是買公寓，還是買住宅、商鋪？作為一個能夠吸引全國置業者的項目，金地·龍城中央自在寓有什麼樣的特性？
壹
投資求一個穩定，儘量把確定的東西鎖定。
商鋪面對不確定因素較多，近20年商業形態的改變、網絡購物的興起，商鋪從30年前激烈需求演變到現在的不溫不火。
投資，除了關心物業的租金外，就是價值。而沒有供應量的東西不掉價，且穩定增長。深圳的商業住宅，或者公寓類的供應在逐年收縮，開發商拿地的難度也逐年提高。
金地·龍城中央商務公寓帶燃氣，有陽臺。深圳80%乃至更高比例的公寓是沒有陽臺和燃氣的。另外項目帶軌道交通 ，這對投資物業非常重要，道路一通，黃金萬兩。
貳
第一，有房票的選住宅，沒有房票的選公寓。
第二，深圳是目前公寓跟住宅價差較小的城市，大概10%~15%。金地項目對面的萬科住宅5萬左右，萬科跟金地是同等級的開發商，按價差10%的價格算，金地的公寓未來入市價格可能大於10%的價差空間。
第三，在當今投資環境下購買公寓，要高度重視租金的回報。因為現金流好，投資的長期的打擊能力和風險能力會很強。
第四，寧買深圳的公寓，不要輕易買臨深的住宅。
叄
粵港澳大灣區是2018年投資的熱門區域，深莞惠實驗區是接下來的重點，在這個區域裡面，要看什麼樣的項目，看什麼樣的品牌？
對於全國性的投資者而言，金地無疑是品牌的標杆，51萬方體量是規模的標杆。
金地·龍城中央3期推的是公寓，但是它有居住的感受，房子有陽臺，帶精裝，適合居住。
金地·龍城中央位於深圳龍崗中心城，緊鄰龍崗河，距離地鐵三號線龍城廣場站約600米，是不折不扣的地鐵口河岸新盤。
項目佔地約7.7萬㎡，總建築面積約51萬㎡，是一個涵蓋高尚住宅、醇熟公寓、天際寫字樓（160米）、商業於一體的濱水城央綜合體，規劃為集龍崗區行政、商務、商業、交通、教育、生態等資源於一體的地標性項目。
一、載寓歸來
伴隨著1、2期產品的售罄，金地龍城中央三期五心精裝公寓，全細節提升，以”貼心、安心、開心、省心、放心”打造城市優資產，建面約41-82㎡的醇熟公寓裡盡顯自在與美好，真公寓、總價低，成為城市精英投資風向標。
公寓獨有外置陽臺，縱享景觀園林，自帶燃氣，打破一般公寓常見格局，自在空間，百變生活，助力城市精英資產優化。
二、擁享自在
金地·龍城中央坐享紅立方、深圳書城龍崗城、萬科廣場、龍城廣場、市民公園、深圳國際大學園等於一體的全配套資源，涵蓋市政、商業、文化、教育、休閒、產業等各個方面，以得天獨厚的龍頭配套，締造大灣區自在生活新主張！
三、地鐵護航
項目屬於3號線沿線物業，位於龍城廣場站和吉祥站中間位置，項目距離龍城廣場站約600米左右，距離吉祥站約800米左右。未來規劃有21號線、31號線等交匯於龍城廣場站，是多條軌道和鐵路交匯換乘的交通樞紐。此外，項目還可坐享以龍城大道、水官高速、丹平快速等城市級快速路網。
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