商務中心對居住中心具有天然引力。
這個引力輻射範圍有多大？銳理君認為，在成都破除“大城市病”的當下，以天府新區興隆湖為核心，距此15-20公里內的區域最容易孕育新興住區。
2017年上半年開始至今的“樓市狂飆”，將距離興隆湖17公里的視高帶入了購房者視野。如今接近一年過去，從一窩蜂追高到迴歸平靜，“開發速度與購買激情”交鋒的背後，我們不禁要問：應該如何重新定義難得的買房機會？關於未來居住，我們真正需要什麼？
火熱的天府新區難掩尷尬
一季度住宅供應同比降4成
赫伯爾的人口遷移“推拉”指出，人口遷移是遷出地的推力和遷入地的拉力共同作用的結果。在成都“中優”“南拓”的推力和拉力作用下，以興隆湖為核心的天府新區，居住磁力越來越強。
不過由於限購調整，天府新區的供應已是逐漸告急。從土地端來看，2017年天府新區通過招拍掛市場成交土地30宗，總成交面積2459.56畝，環比2016年下降27%，其中非商業用地只佔25%。
而從住宅端來看，截至3月22日，大成都共有125個項目開放搖號，其中天府新區範圍內僅有中海錦江城、海昌天瀾、濱江和城、蜀南春郡四盤。2018年1-3月，天府新區新增供應共計3101套，同比去年的5084套下降39%。
供應降低，限購又提高了入局門檻，天府新區的火熱背後難掩現實的尷尬，市場也不得不直面一道難題：想要置業天府新區，應該到哪兒落位？
從5公里到10公里到20公里
品質居住背後暗含“乘數效應”
老城VS新城，不僅僅是商業商務的更新，更是居住版圖的成倍擴張。城南樓市的進階尤其明顯。
提及下階段成都樓市，我們第一反應就是將興隆湖與天府廣場對標。銳理君發現，作為城市單核時期的絕對商業商務中心，天府廣場孕育而來的品質住區（如浣花溪、桐梓林）與其保持著3-5公里的舒適距離。分析常住人口數量與距市中心距離關係圖也可以看出，人口數量越多，距離市中心（商務中心）越遠：
3-5公里會不會就是商務中心與住區的蜜月長度呢？事實上，短期內這一規律確實存在，但隨著成都向南發展速度加快，大源、金融城、華府等高端板塊崛起，歷經十幾年的發展，10—15公里範圍內升級成了品質居住區，眾多高品質項目相繼呈現。
如今，天府新區“再造一個新成都”，以興隆湖為圓心，預判未來10年甚至20年的品質住區，應該在哪裡落位？遵循上文提及的發展規律，以20公里為半徑畫圓，一個樓市熱捧的板塊進入了銳理君的視線：天府新區視高板塊。
從5公里到10公里再到20公里，品質住區發展背後的“乘數效應”，既有城市外擴的必然，更有開發者和購房者提前預判和介入市場的推動。
在銳理君看來，視高板塊的火熱並非一時興起，地理數字上的重合也絕非巧合，而是它提前一步跨越了老城以往需要十幾年才積累起來的居住能量，搶先形成了居住集聚效應。
遠？偏？貴？
視高面臨的問題都“不是難題”
提到視高，業內外都不陌生。2017年5月5日，視高第一次走上拍賣臺，保利地產與峨眉山子然置業就以驚人的305%和358.33%高溢價將兩宗土地收入囊中。此後不到一個月，新城控股、遠大、萬科相繼入局，視高以市場想象不到的速度迅速組成了一個完整的拼圖。
最終它交出的答卷也十分耀眼： 2017年平均成交樓面地價3170元/㎡，環比2016年的448.4元/㎡上漲606%。新房房價由4000元/㎡上漲到13000元/㎡。
與房價同時保持高度的還有視高的推貨速度。2017年大成都整體推貨放緩，但房企在視高從拿地到推盤卻仍保持在4、5個月的快節奏。擅長開拓城際的保利，擅長標準化複製的萬科和2017年新晉千億俱樂部成員新城控股，都在這裡展現出了高週轉能量。其中，新城控股2月10售樓部開放，距離拿地只有4個月，這個成績放在區域裡都是十分拔尖的。
但爆發的同時，視高引發的質疑也不少：地理稍遠、區域較偏、價格還貴，甚至部分此前已經在此置業的強投資屬性仍然充滿疑問：視高到底值不值？
視高此前面臨的諸多問題，任何一個“價值窪地”在初始階段都會經歷。銳理君日前實地探訪發現，所謂的遠、偏、貴，從根本上來說已經不是當前視高必須面對的最大難題。
遠：遠的不是距離，是看風景的你
你站在橋上看風景，看風景的人在樓上看你。
視高距離天府廣場約45公里，從數字來看，距離老城確實較遠。但視高作為天府新區的組成部分，其服務對象主要是以興隆湖為核心的的新興商務區。17公里的距離，銳理君從興隆湖驅車前往視高大約15分鐘，天府大道作為雙向八車道，目前交通較為通暢。未來，K3輕軌線直通視高經開區，又無縫對接地鐵1號線，交通的暢達從根本上剔除了距離遠這一問題。資料顯示，天府新區視高區域規劃面積50.4平方公里，首期規劃建設用地21平方公里，後期還有29.4平方公里作為開發用地，對於開發企業來說這裡供應量多，是環興隆湖最佳產品打造地
據銳理君瞭解到獨家信息：為保證視高的長遠健康發展，後續推出的土地極大可能會考慮加入產業需求，進一步提高入局門檻。這表明，視高本身極其重視可持續發展能量，這也將大幅度夯實板塊的發展實力。
偏：產業人口強刺激，時間換來的是空間
說視高偏，主要是因為該區域配套還處於孕育階段，前期市場宣傳又預支了太多後期可能。但視高真正的機會在於天府新區高端人口導入：對選擇視高的人而言，更多應該是在以時間換取空間。銳理君現場採訪到的視高客戶主要有以下幾類：
地緣類客戶受限於區域刻板印象，以及自身總價承受能力，佔比較低。主城尤其城南外溢購房者為視高主力客群。在視高看房的人當中，相當一部分屬於在城南上班的自住客戶，因為目前沒有主城購房資格，且視高車程在接受範圍內，最終選擇了這裡。
視高已經表現出了對城南外溢人口的“區域引力”，隨著城市南拓，城南、興隆湖、視高孕育的60-100萬高科技研發製造、高收入商務人群和視高區域內四所大學聚集的10萬高等教育人口將逐步在此落位。由此產生的大量高端居住需求，成為視高產品換檔的原始動力。
從實地瞭解來看，目前視高面臨的兩大突出難題是：1、在前期入市項目及產品的快速週轉後，下階段樓市新的購買點在何處？2、除了買得到，購房者已經在追求買得好，而這樣的產品在哪裡？
貴：高端需求與現金流產品錯位
調研顯示，視高區域內老盤以中等容積率的高層項目為主，產品面積集中為80-125㎡的套二單衛及套三雙衛。區域新推的產品以快速去化的高層、洋房為主，面積段主要集中在90-120㎡。天府新區吸附的高端需求與區域主推的現金流產品形成錯位。板塊內提供疊墅產品的唯有保利·天府南院與新城·悅雋天府。其中，保利·天府南院採用的是半合圍佈局，8棟高層將17棟疊墅圍合，通過高低配組合，實現產品形態最大差異化。新城·悅雋天府則是將高層與疊墅產品進行合理區隔，在整體提升居住品質的同時，更保證了墅居區域的私密性。
對於看慣了成都中心城區高端產品的品質定位者而言，想在視高找到與之匹配的品質住區和優質產品，新城·悅雋天府都不應該錯過。
打造視高區域高端1.0版
“完美主義者”新城的品質邏輯
“項目設計規劃不斷優化，就是要呈現最佳的居住品質！”在與新城·悅雋天府相關負責人的交流中，“高品質”一詞被反覆提及。據悉，悅雋天府作為2018年新城在成都亮相的首個住宅項目，如何從產品上突出差異化，標新立異，是項目思考最多的問題。
關鍵詞：高低配+獨立墅區
空間合理分割，品質絲毫不減
2017年，視高出讓用地的容積率在2.0-3.2之間。目前區域在售或即將供應項目中，新城、遠大、萬科、萬景項目容積率最低，僅有2.0，具有打造高品質產品的基因。從最終實際的呈現來看，所有項目中僅有新城·悅雋天府供應疊墅類產品，而且高層與疊墅產品實現了獨立、分區，但完全不失品質，從整體設計上已經先入為主。
（新城·悅雋天府效果圖）
從規模來看，新城·悅雋天府佔地104畝，這與區域內其它樓盤的面積幾乎對等，具備打造中大盤的基礎。
容積率相仿，面積幾乎對等，要想制勝必須在差異化上做足文章。經過對區域內競品項目的仔細研判，數十輪的比較、磋商、取捨，數易設計稿，新城·悅雋天府最終確定了全新的規劃思路：在區域內首次引入‘獨立墅區’形式，將整個項目一分為二，整體進行分割，其中8棟高層、4棟洋房採用高低配形式聯合成體系，12棟疊墅自成體系，可滿足三類人群的不同居住需求。
“獨立墅區最顯著的優點是實現不同需求的個性化。”悅雋天府相關負責人表示，與其它項目採用大圍合或半圍合不同，採用獨立分區的悅雋天府既要實現儀式上的尊崇，又能確保所有人享受到高品質的居住空間。
因此，悅雋天府的獨立分區更多是通過設計和整體景觀的差異化實現，而非簡單的通過欄杆或圍牆進行強行分割。項目地塊整體首先進行了抬高設計，其中高層和洋房離水平地的高度為4.8米，在此基礎上，洋房部分又整體高出了2米，最終形成了6.8米、4.8米、水平地的三級落差分區，呈現出天、地、花園“三位一體”和“高低錯落有致”的居住空間感。
關鍵詞：東方紅頂+西方美學
增加項目辨識度，拔高身份認同感
（新城·悅雋天府紅頂效果圖）
作為以高品質為核心訴求的區域標杆項目，新城·悅雋天府另一個突出特點是將“面子”與“裡子”充分結合，外在塑造有強烈區域辨識度的產品形態，內在通過建築的細節設計，拔高整體的身份認同感。
“為在天府新區創造獨一無二的視覺感官體驗，項目採用了獨特的中式紅頂設計，業主無論從哪個方位，都能通過紅頂造就的城市天際線，率先找到自己的家。”新城·悅雋天府相關人士表示，在細節設計上，項目對標了美國鍍金時代的象徵——比特摩爾莊園，以建築外立面作為城市背景，採用西式大都會風格，利用符合西方美學的三段式標準建築語言，打造出挺拔、向上的建築韻律感，傳遞出簡潔、厚重、雅緻的建築品質。從整個視高板塊來看，新城·悅雋天府對東方文明和西方美學的融合最為用心，呈現的整體效果也極為突出。
關鍵詞：城市中軸+300米十字景觀軸
景色層層疊加，園區就是公園
（新城·悅雋天府300米中軸設計圖）
銳理君實地探訪發現，目前視高在售的項目大多采取點陣式佈局，雖然滿足了內部的通風和採光，但是缺少大型綠化景觀和規模活動空間，公共區域的均好性不足。
新城認為，高品質感的住區，一定是對景觀空間的極致打磨。
為此，新城·悅雋天府實現了“雙軸+多園”的景觀借位與實景打造，呈現出“遠與近”“高與低”“可交互”的獨特體驗。
（新城·悅雋天府中庭效果圖）
雙軸：以天府大道景觀軸為外部依託，從小區主入口往內，300米長的“十字景觀軸”，實現了皇家園林的居住尊崇感；以小區主入口的噴泉為起點，沿著300米騎士大道往內，花、樹架構出的層層景觀，讓人目不暇接；
多園：以近710畝的寨子山公園、約4.13平方公里的天府公園、約2.11平方公里的柴桑河溼地以及帽頂山公園為外部觀景園區，社區構建出4大景觀帶、6大鄰里中心，通過噴泉、藍花楹樹陣、小品等景觀細節，實現層次分明、意境獨特的景觀體驗。
交互：通過向外借景和內部景觀塑造，整個小區呈現出公園般的生活空間，對業主而言，不僅能實現生活休閒逛小區的基礎需求，通過外部與內在的景觀，還能實現觀景緻的視野延展。
（新城·悅雋天府騎士廣場效果圖）
關鍵詞：專屬獨立空間
分場景設計，核心是對人的關愛
為了防止年幼兒童被年長兒童推倒或嘗試過於複雜的活動，新城·悅雋天府專門為兒童設置了獨立的活動空間與家長看護區。區域內均採用EPDM安全鋪裝，扶手、倒角均有圓弧防撞設計。除此之外，項目也細分出老年人專門的室外健身交流空間，和為愛運動的人專門準備的環形跑道。
（新城·悅雋天府兒童中心效果圖）
關鍵詞：90㎡橫廳套房 6+1疊墅
有天、有地、有花園、有生活
從產品來看，新城·悅雋天府即將推出高層部分80㎡套三單衛、90㎡套三雙衛和疊墅132㎡套四三衛的產品。
（新城·悅雋天府91.75㎡產品示意圖）
90㎡做三房、做橫廳、做套房，新城·悅雋天府在有限的面積裡將產品品質提升到了極致。產品在起居室、主臥區域形成連續採光，整個戶型南北通透，空氣對流。同時配置超大景觀陽臺，面寬達6米，可完美借景外部景觀。橫廳設計相比豎廳增加了室內的採光面，有效減少黑空間。LDK部分連成一線，實現動線最高利用，主臥套房設計保證居住私密性，兩個小臥室面積也在9.8㎡實用線上。
（新城·悅雋天府“獨立墅區”）
而其疊墅部分為上中下三疊：負一層到二層，三四層，五六層加頂層。坐北朝南，南北通透。底樓部分贈送花園，頂樓部分贈送樓頂花園，中間部分性價比突出。大贈送不僅提高了居住品質，也提升了投資收益。三種產品各有所長，通過歸家動線進行有效區分後，生活的獨立性和居住的個性化一覽無餘。
以品質為導向的產品理念，不惜犧牲貨值也要滿足的產品尺度，新城·悅雋天府始終走在市場前列。不論是區域唯一的獨立墅居，還是300米獨創交互景觀中軸，它都重塑了視高作為天府新區興隆湖品質住區的居住標準。
從銳理君實地探訪來看，作為視高板塊最核心的高端品質之作，新城·悅雋天府的人氣居高不下。據該項目現場負責人透露，目前項目已經積壓了大量參與驗資的購房者，更多的人還在源源不斷湧來，該項目也即將在3月底開盤，以儘快滿足購房者品質居住的心願。
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