中小長租公寓品牌未來將更多地迎來併購或整合
前兩年，長租公寓市場的主角是各類創業型公寓品牌。現如今，房地產企業、房地產中介等各類大角如雨後春筍般崛起。
長租公寓市場的整合趨勢已開始顯現。一些早期入場的創業型公司因經營不善、資金鍊斷裂等問題或停止運營，或被品牌企業收購。根據克而瑞2017年至2018年5月的統計，長租公寓“陣亡”不完全名單中有7家公寓，其中包括誕生於廣州、深圳的GO窩公寓和Color公寓。
此外，同樣成立於深圳的V客青年公寓和warm+公寓分別被魔方公寓、金地商置收購。不過，這兩家公寓目前還是保留著自有品牌運營。多位業內人士對記者表示，長租公寓行業確實在洗牌，未來行業也將迎來更多的併購整合。中小長租公寓能否活下去、活得好，關鍵要看自身的發展策略和目標如何。
“陣亡”公寓已轉私人運營
GO窩公寓和Color公寓均成立於長租公寓興起的2015年。Color公寓隸屬於深圳市邁芒網絡科技有限公司，核心人員來自阿里巴巴、雅虎、騰訊等互聯網公司和傳統地產相關公司。目前，Color公寓的官方網站已無法打開。
2015年底，Color公寓還進行過一筆數額達1600萬元的A輪融資。變動始於2017年中，克而瑞的信息顯示，彼時，Color公寓官網突然掛出了“也許今日的離別是為了明日更好的相見”的頁面，標誌著深圳長租公寓元老級品牌之一的Color公寓正式告別公寓業務。
本報記者實地走訪Color公寓曾經位於西麗茶光店發現，門店還仍然掛著Color公寓的牌子，不過已由私人負責運營。門店一中年女性負責人表示，他們目前還有另外一棟公寓樓，不過簽訂租賃合同是和其管理員簽訂。無獨有偶，GO窩公寓此前位於深圳龍華一門店的現狀也是如此，一女性管理員表示整棟公寓目前由她和另外一人共同打理。
此外，這兩個公寓門店的共同點在於都是租售整棟農民房改造，且都只是略做了一些統一裝修，擺放了部分傢俱，環境一般。位於寶安銀田工業區附近的warm+公寓也是如此，不過環境會更加乾淨，管理員為身著保安制服的中年男性。
warm+公寓的運營公司為深圳市我們投資發展有限公司，於2014年12月底註冊成立。2018年3月初，金地商置旗下深圳火花時代投資管理有限公司全資收購了該公司。根據金地商置對外的信息，收購全部股權對價5000萬元，並承接負債2631萬元，共出資7631萬元。不過，warm+公寓的品牌目前仍然被保留，旗下擁有房源1670間。
同樣，於2017年8月被國內規模最大的長租公寓運營商魔方生活服務集團（以下簡稱“魔方”）收購的深圳V客青年公寓（以下簡稱“V客”）也保留著品牌和運營。與前述三家公寓門店不同的，寶安銀田工業區一V客公寓門店由廠房改造而成，管理員都身著統一的制服。管理員表示，租約是和公司簽訂，不會是個人。
魔方收購V客也被市場稱為長租公寓行業的首個收購案。魔方方面對記者表示，V客品牌會繼續保留並將作為一條獨立的產品線納入魔方產品體系。因為V客主打中低端市場，偏向剛畢業的青年創業者，與此前主要以中高端白領的魔方形成了互補關係。另外，魔方也看中了V客團體的社群運營能力。
整合大勢所趨路徑選擇成關鍵
“對中小長租公寓來說，難以獨立運營的主要原因一是房源資產成本較高，這比較難解決；二是前期資產不錯，但因後面尋求擴張又難以融到資就可能會出現問題。如果不求規模擴張，其實一些小型公寓運營商運營得都還不錯，而一旦其想讓管理規模再上一個臺階，就會顯得非常困難。”明源地產研究院執行主編、研究員艾振強對記者指出。
不過，包括Color公寓在內的早期創業型公寓在一開始就有多家門店。對此，艾振強認為有時候也實屬無奈，融資下是估值邏輯，不擴張就拿不到錢，擴張又可能會虧損。
而V客選擇站隊魔方就是因為“心有餘而力不足”。魔方表示，一方面是目前長租公寓市場競爭激烈，越來越多的房企及不斷新生的品牌公寓都在切分長租公寓這個大蛋糕。在這種情況下，V客要獲得更充分的發展，必須要與資金雄厚、綜合能力強的行業龍頭開展合作。另一方面，魔方公寓經過多年的發展，已經在工程設計、運營管理、質量檢查上形成了行業內首套可快速複製的標準化模式，這也有利於V客的拓展擴張。
優趣文化創意有限公司CEO李聞喜在接受記者採訪時表示，中小長租公寓品牌未來將更多地迎來併購或整合。原因在於，一是隨著房企和國家隊（如相關國企等）的入場，中小長租公寓因為實力限制，在資源獲取能力上比較弱，拿不到更多優質房源；二是近幾年一窩蜂湧進了很多大大小小的公寓品牌，但行業可能並不如想象的那麼美好和容易，如果不熟悉公寓行業的發展規律，只是盲目地進入就很難做成規模。
魔方也認為，公寓市場已經走過了一段井噴過程，未來很可能是一個資源整合階段，較小的公寓運營商被較大公司併購整合可能會越來越常見。
“優趣也希望找一些大的資源方合作，現在也在談。”李聞喜認為，“優趣有自己的發展路徑思考，一是不想玩金融，也就是不想讓金融來主導業務；二是不著急做規模化，因為現在整個公寓行業還沒有統一的運營、服務等標準；三是現階段優趣先考慮的是盈利問題。“哪怕不能夠快速做大，但至少能活下來，也能做強。”
戴德梁行也在《長租公寓市場發展研究》報告中指出，未來的數年間將會是各大品牌競相搶佔市場的階段。與此同時，與傳統開發業務不同，長租公寓的難點更在於找到適合自身的運營模式，擴大規模的同時，提升專業度，持續改善運營能力，培育競爭優勢必不可少。
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