「市集」蜀山区将出让4宗地 千套房能否解“房荒”？

“房荒”！不知道从何时开始，这个词就牢牢扣在了蜀山区头上。早在2016年限购之前，在合肥楼市“热火朝天”之际，蜀山区楼市一直“不温不火”，一度陷入无房可卖的房荒境遇。

供地量少成“房荒”原因之一？

2016年10月2日，合肥连夜出台限购政策，这让不少想要购入二套房的置业者停住了购房的脚步。高昂的房价，被限制的购房资格似乎让合肥楼市稍微平静了一些，但是合肥蜀山区“房荒”的现象并没有因为市场趋于平静而解决。

2017年至今，蜀山区共出让地块4宗。2017年上半年，合肥土地市场一共成交地块71宗，其中蜀山区成交地块3宗，10月份蜀山区出让25.55亩袖珍商住地块。据相关网站统计，蜀山区2017年上半年成交889套，占总成交量的7.97%，而且这仅仅是上半年的成交量，不包含下半年前四个月的成交数据。

从土地供应量和成交量来看蜀山区似乎是处于供不应求的状态。但，是真的供不应求还是蜀山区目前所售的房源不适合首套房置业者需求？我们看接下来的分析。

“高置业门槛”让人无房可选？

在合肥本地房地产网站上能看到，合肥蜀山区目前有住宅房源在售的楼盘并不是很多，价格也不是很容易被刚需接受，目前在售的且较受关注的楼盘有城建琥珀蜀熙府、禹洲平湖秋月、御璟江山、金隅南七里、中国铁建青秀城、华润桃源里等楼盘。

从上方的截图的最新动态中可以看到目前蜀山区较受关注楼盘的最新动态。其实不难看出，蜀山区这些楼盘部分处于验资阶段，上方截图中的城建琥珀蜀熙府验资金额10万元，均价在1.7万/㎡左右，而另外一个便是金隅南七里，验资金额80万元，且网站上的均价接近2万/㎡。剩下部分楼盘大部分均价1.6万/㎡及以上，还有目前在售的改善型户型已经洋房。

不管是均价超高的洋房还是改善型户型楼盘，还是是超高验资金额的楼盘，这些条件对于首套房置业者来说无疑是超高的置业门槛。所以“高置业门槛”对于蜀山区来说，是否也是其出现“房荒”的原因之一？

四宗地千套房 治“标”还是治“本”？

对于“房荒”已久的蜀山区来说，11月30日即将出让的四宗居住用地无疑是“久旱逢甘霖”，对于想在蜀山区买房的置业者来说，新地块的出让可能对于他们来说会有更多的选择机会，那么这四宗土地的出让，对于蜀山的“房荒”来说到底是能“治标”还是“治本”？

下面就来看看这四宗地块的具体信息：

从表格中不难看出，每一块地面积皆不足百亩，但是四宗地块的总面积高达333.8413亩。我们可以大胆的猜想如果这四块地皆被同一开发商拿地，三百多亩的地块也算的上是大体量楼盘。

再从四宗地块的起止范围来看，蜀山区的这四宗地块的位置相邻，都在邓店路以南、宝月路以北、千丈路以东、渡仙桥路以西，全部位于董铺湖板块。

但是请留意的这四宗地块的具体信息，其中W1704、W1705两总地块容积率要求小于等于1.1，而W1706、W1707这两宗地块容积率要求小于等于1.5。从容积率的要求看来，这四宗地块属于属于名副其实的低密度地块，后期注定要打造成洋房和别墅产品。

现在来举个例子，已知目前四宗地块总面积为333.8413亩，按照各地块的容积率标准以及假设你每套房面积为100㎡计算，那么这四宗地块将会产出近千套房源。

那这千套房源真的可以“解渴”蜀山“房荒”吗？

我们可以从相关价格来分析，根据上述可判断，这四宗地块位于董铺湖板块。从目前来看，蜀山区董铺湖南岸已经有3个楼盘项目，分别为：华宇和旭辉联合开发的御璟江山、禹洲开发的禹洲平湖秋月、华润开发的华润桃源里。

而这三个楼盘都绝非是“等闲之辈”，御景江山前身蜀山区W1611号地块，当时以总价20.135亿被拿下，住宅最高楼面价11082.62元/㎡，目前由重庆华宇和旭辉联合开发，该项目首备案424套毛坯高层均价14999.70元/㎡。

位于枫林路与雪霁北路交叉口，四季花海旁边的禹洲平湖秋月，首次备案毛坯高层，288套房源，备案均价16998.67元/㎡；毛坯跃层，122套房源，备案均价18499.01元/㎡。

华润桃园里项目的价格更是“价高一筹”毛坯别墅，共86套房源，备案均价21209.94元/㎡。

再从蜀山区邓店路沿线出让地块来看，全部是低密度住宅用地，而且可以大胆预随着合肥天鹅湖，翡翠湖板块的开发包河，董铺湖或将成为合肥有一个湖居明星板块。已经三个楼盘的价格支撑，以及该板块的潜力凸显相关政策加持，可判定蜀山区这四宗地块未来价格的区间以及房源价格区间。

也很明显，这四宗地块的锁定人群已经排除了想在合肥置业的刚需人群，那么便回到我在文章中提出的第二问，

所以，蜀山区的“房荒”真的是缺少房源？还是在售的房源根本不适合真正有需求的购房者呢？

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