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又到半年總結時。近期，上半年經濟運行情況的各項數據陸續發佈。國家統計局17日發佈了2018年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。

烏魯木齊拿下二手房同比漲幅冠軍

過去半年，從約談到調控升級，國家七部門聯手對30個城市的樓市亂象進行了集中整治，被媒體稱為“刷新了以往樓市整治的力度”，那麼大治之後的樓市，到底出現了怎樣的變化，先直接看數據：

從6月70個大中城市新建商品住宅銷售價格可以看出，

環比角度，除北京、上海、廈門、南京、無錫、蚌埠、平頂山七個城市略有下浮（北京、上海、廈門持平），其餘都出現了上漲。

同比角度，也只有北京、上海、南京、合肥、福州、深圳、無錫、蚌埠、泉州九個城市有限下降。

由此可見，全國房價上漲的基本面依然沒有改變。當然，漲幅已經算比較溫和。

6月環比漲幅超過3%的，只有濟南、海口、丹東、三亞四個城市。它們上漲的原因也很明顯。

海口、三亞、丹東，都屬於典型的政策驅動。具體看，前兩座城市是因為海南建自貿區和自貿港的政策紅利，後者則是因眾所周知的外部原因創下了“2天暴漲5成”的紀錄。

濟南則屬於貨幣化棚改帶來的需求井噴，曾有“拆遷戶撐起濟南房產市場半邊天”的說法。

在多數城市限購、限價後，不少城市的新房和二手房價格甚至出現倒掛。這決定了二手房的房價往往比新房價格，更能體現出一個城市房價的真實狀況：

很顯然，二手房價同樣以漲為主。

其中環比，除上海、福州、廈門外，都略有上浮。漲幅最高的是南寧、海口、三亞，均為1.7%。海口和三亞的原因，上文已經說過。南寧的房價走勢，則應與“一帶一路”計劃對其區域優勢的放大有一定關聯。

同比方面，除北京、上海、南京、福州、廈門、鄭州外，也都有上升。最高的為烏魯木齊，並且是唯一一個漲幅在15%以上的城市，主要原因和濟南差不多——

東北主要城市房價並未衰落

這幾年主要二線城市房價，最大的外部影響因素之一，是各地掀起的“搶人大戰”。僅從15個熱點城市5月、6月房價同比漲幅看，超過1%的城市，像天津、鄭州、武漢、成都，都屬於“搶人大戰”中的主力城市。

這表明，儘管各地都不願意承認“搶人大戰”對房價的推動作用，但從數據看，它與對應城市的房價確實呈現出較為明顯的正相關關係。

另一個因素，當屬行政調控。這裡主要表現為5月1日前後，有12個城市被住建部約談（七部委聯合整治房地產亂象政策的出臺已是6月底，5月、6月城市的房價應與之關係不大）。

具體的城市名單包括：成都、太原、西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山。

從這次的統計結果可以看出，這些城市6月環比漲幅，除成都、太原、昆明低於1%，其它受調控的影響似乎並不明顯。這說明，當前約談、調控對房價的影響還是有限，整體上的房價上揚還是有較強的後勁支撐。

尤其需要提到的是東北地區，像長春、哈爾濱、瀋陽，無論是新房還是二手房，都有明顯上漲，這與一般印象中的東北衰落以及人口的流失不甚吻合。西部君認為這裡面的原因，不排除是東北振興開發的資源投入加大，以及海南的限購升級造成的購房需求迴流，甚至和丹東一樣，外部政策的變化也增加了投資性驅動。

整體看，至少從目前的趨勢而言，全國主要城市房價依然處於上升區間，只不過速度略有放緩。當然，6月底開啟的對30個城市的樓市亂象整治，可能還要過一段時間效果才會顯現。

成都重慶西安購房窗口或已出現

70個大中城市中，西部區域的城市共有呼和浩特、南寧、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊、包頭、桂林、北海、瀘州、南充、遵義、大理，共18個城市。

這些城市的新建商品房、二手房，無論是同比還是環比，都處於上升通道。

有幾個表現突出的地方，值得一提。成都、重慶、西安，三個城市之前都被列入了樓市亂象整治行列，成都、西安在4月還領漲全國。但6月的環比漲幅，三個城市的新房和二手房都在2%以下。說明樓市較之前幾個月，確實有所降溫。對這三個城市的剛需購房者而言，當下或是不錯的入場窗口。

從新房同比漲幅看，貴陽、昆明、西安、烏魯木齊等都在10%以上，比較搶眼。這裡面的因素比較複雜，也各有不同，如西安已成為典型的網紅城市，近一年來，資本、人氣都很旺，加之過去房價屬於窪地，近一年來的強勢上漲，倒與它存在感的增強比較呼應。

昆明、貴陽，則與交通區位的持續改善有直接關係，烏魯木齊除了棚改，在“一帶一路”中區位優勢的逐漸顯現，也是重要原因。

不只是省會城市，西部的一些三四線城市房價，也有明顯的上浮。如瀘州、南充、遵義的二手房同比漲幅都在6%以上，其與所在地區省會城市成都、貴陽房價的擠出效應和調控應該有直接關聯。這也可以說是一年多以來，全國三四線城市普漲的一個縮影。

另外，據地產情報站分析，雖然中西部地區的投資總額和商品房銷售總額與絕對數仍比不上中東部地區，但在同比增速上，今年上半年，中西部地區已經明顯勝出。

如以商品房銷售面積來看，東部地區的同比增長已經進入了負值，而中部地區是12.8%，西部地區是10%；商品房銷售額，東部地區同比增長是3.9%，而中部地區是27%，西部地區是28.2%。

這一方面當然是後發優勢催生的必然，另一方面則說明一二線城市房價上漲和限購的壓力，已經直接傳導給三四線城市。除此之外，中西部三四線城市的城市化和棚改進入快車道攻堅期，也是重要推手。

從這些背景因素看，中西部地區的三四線城市，未來幾年仍會有一個上漲週期。

小結

上半年的數據表明，房價整體溫和上漲仍是基本面。一二線城市穩中有升，三四線城市漲幅更為強勁。“搶人大戰”對房價的推動較為明顯。購房跟著人氣和資本走，不會錯。

在樓市調控和亂象整治升級後，未來各地的城鎮化速度和庫存狀況，對房價的影響將更為直接。不過，一個不確定性因素是，經濟的整體運行情況是否能夠支撐各地告別對土地財政的依存度。

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