如何挑選二手房
二手房：新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。因此，“二手房”是相對於開發商手中的商品房而言的。購買二手房主要考慮的因素有:房屋地段、房齡、樓層、戶型、朝向、產權、周邊配套。
Ⅰ、房屋地段：二手房周邊的配套大多很齊全了，但是還是要看。比如說房子周邊有沒有地鐵、公交線路。房子周邊有沒有學校、超市、銀行、大型購物商場、醫院，如果對環境有要求的話，還要看周邊有沒有公園、綠化。
Ⅱ、房齡：二手房的房齡是很關鍵的一點，因為房子產權是70年，可以從房本的建成年代計算出房齡。
Ⅲ、樓層：俗話說的好，金三銀四。那是相對於6層板樓來說的，雖然說位置好，但是還要看自己的情況。比如說，如果家裡有老人，爬高層樓梯肯定不方便。建議買低層的。如果說是帶電梯的高樓，也有人說了不要買一層跟頂層。但是最終還是要看自己的需要，一層還有帶花園小院，，頂層還有帶露臺的。如果說喜歡高層的話，建議選擇11層以上的房子，空氣相對於樓下來說要好。
Ⅳ、戶型：
1、方正戶型的房子整體利用率高。
2、南北通透的戶型通風最好。
3、避免過道。
4、注意輔助功能。
5、空間佈局要合理。
Ⅵ、朝向：
1、一般的選擇方法: 坐北朝南為最佳，坐西朝東次之，坐東朝西又次之，坐南朝北最次。
2、從地理學上說應該是朝南偏東15度方向為最佳方位。
3、從風水學要求背山面水，左懷右抱，前方地勢平坦，無溝壑惡劣之象。
Ⅶ、產權：需注意產權證上的名字與房主是否一致，產權的性質和內容，包括面積、地址及標準價房的分配比例。同時，還要驗看正本、查詢產權證的真實性。此外，還要知曉二手房是成本價房還是標準價房或者是經濟適用房，產權性質的不同牽涉到成交過程的複雜程度，也牽涉到買房收益的分配問題，最終影響到二手房買賣合同的簽訂。
Ⅷ、周邊配套：小區周邊環境包括商業配套、教育配套、交通配套、醫療配套等。
Ⅸ、1、剛需人員購買二手房主要考察戶型的大小，總價，以及考慮是自己是主要相對於哪方面的需求。
①如果想要購買學區房，建議去實地考察學校的師資，有沒有排名。但是一般時候學區房的價格相對於其他來說要貴些。
②如果只是考慮買房落戶，那麼建議可以往稍微遠點的地段，價格會比較便宜一些。
③如果是考慮上班住，那麼建議在交通便利的地段考慮，地鐵、公交、交通堵不堵這些考慮。
2、想要購買學區房並且居住的人員主要考慮的是附近的學校如何，是不是有小學、初中、高中校區，這樣的房子一邊價格偏貴些。
3、投資人員主要考慮的是，以後出租或者升值的潛力。可以選在地鐵、公交、生活便利的地段，這樣出租比較容易出租。
二手房購買技巧
1、 二手房按照房屋性質分類，可分為商品房，已購公房（非央產），滿5年的經濟適用房，回遷性質或康居、安居性質的房屋，按經濟適用房管理的房屋（非央產房）、公寓、平房、央產房、四合院、商業用房。
2、 投資性購房更加應該關注市中心區域的小戶型。小戶型的總價低，又是在市中心的位置，因此比較好出租，不會耽誤的時間太長，早日拿到房租。而且相對於以後出售來說，小戶型的房子比大戶型的房子更加有優勢。
3、 還要看產權證上的名字與房主是否一致，還要看房屋的性質到底能不能買賣。有沒有私搭私建佔用公共空間。
4、 不要只看眼前還要看將來
廣大購買二手房的消費者在購房時通常都會將眼前的各種問題考慮得很周全，但對今後的許多事情就考慮得不是很全面了。“放眼未來”也是選購二手房很重要的一點，某些小區目前的交通出行條件不理想，但也許一兩年後交通設施就會修通;面對這樣的二手房，如果價格合理，短期內的不便又能承受，不妨就購買下來。此外，有些購房者購買二手房是為了階段性居住，將來還要出售或出租，需要對所購二手房未來出售或出租的市場行情有預先的判斷，眼光要放長遠一些才行。
5、 要看房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。
6、 瞭解福利房屋是否合法，能不能上市買賣
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權範圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律衝突。
二手房購買提示
1、未滿5 年的經濟適用住房、限價商品住房不能買。
經濟適用住房是政府提供紿特定對象的政策性優惠住房，因此其在轉讓的時候是有一定限制的，未滿5 年的不得以市場價轉讓。同樣由於限價商品住房屬於政策性商品房，因此二次轉讓時，要受到一些限制，購房人取得房屋權屬證書後5 年內不得轉讓所購住房。確需轉讓的，可向戶口所在區縣住房保障管理部門中申請回購。
2、小產權房不能買
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，我國土地所有權包括兩種方式，即國家土地所有權和集體土地所有權。城市居民從事建設應當依法使用國有土地，農村居民可以申請一處宅基地，農村土地不能用於非農用途，因此以前大量存在的利用農村集體土地建設的房屋對外出售的“小產權房”是不受法律保護的。
3、沒有辦理央產上市的央產房不能購買。
央產房上市出售是有條件的：
(1)上市前其房產檔案必須在央產房交易大廳備案；
(2)原業主填寫《中央在京單位已購公房上市出售登記表》，到央產房交易中心蓋章；
(3)原業主到產權單位辦理物業結清證明。所以央產房上市的時候這三個條件是缺一不可的，如果件不齊建議不要購買。
二手房購買誤區
1、二手房是不是全部都可以買賣？
按照國家的法律、法規及政策規定,有些房屋是不能買賣或者不能轉讓。如果購買了這樣的房屋,可能導致合同無效或合同無法履行,不能保證購房人實現合同目的,因此購房人對不得轉讓或買賣的房屋應該有所瞭解,千萬不能購買這樣的房屋。下列房地產,不得轉讓或買賣:
(一)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產權利的;
(二)依法收回土地使用權的;
(三)登記為共有的房地產,未經其他共有人書面同意的;
(四)權屬有爭議的;
(五)未經依法登記取得房地產權屬證書的;
(六)已被列入危房的房屋
(七)按照房屋建築設計為獨立成套(單元)的房屋,不得分割轉讓。
(八) 在依法取得使用權的國有土地上建成的房屋,必須在辦理房屋所有權和相應的土地使用權登記並取得房地產權屬證書後,方可轉讓。
(九)處於戶口凍結地區並已列入拆遷公告範圍的;
(十)抵押的房屋未解除抵押或者未經抵押權人同意
(十一)以低於房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房款的,比如以標準價購買的房屋;
(十二)房屋使用性質已改變的房屋
(十三)軍產、醫院產、學校產權的公房與本單位的辦公場所在一個院子內的
(十四)使用權的房屋(暫時沒有上市細則,現階段只有東城和朝陽區的個別房屋可上市);
(十五)在農村集體土地上興建的房屋,所持鄉產權房產證的二手商品房;
(十六)法律、行政法規、房改政策、地方政府規定不得轉讓的其他情形。
2、單價很低的房子就一定總價也低嗎？
現在許多二手房在銷售上玩起了文字遊戲，什麼“贈送車位”等宣傳字眼都會讓購房者犯迷糊。不要被這些宣傳手段所迷惑，明白自己的需求和預算，看房子的總價。那些單價的高低很多都只是算法而已。
3、我在等十全十美的房子。
很多人買房的時候都在猶豫，都在考慮我要等等，等一個十全十美的房子。但是哪有十全十美的房子，每個房子都有每個房子的優缺點，可能樓層合適的房子朝向不好，朝向好的房子小區不好，各方面都比較齊全的房子又很貴，壓力很大。因此不要一直在選擇在等待失去了適合自己的房子。當然，如果很盲目的去選擇房子也是不正確的。適合自己的才是最主要的。
4、購買店鋪的時候是不是隻要是臨街的都可以買。
在選擇店鋪的時候當然位置，地段，人流都在考慮當中，但是還是有一點是需要考慮的。就是能不能起明火，比如說一些需要起明火的餐飲業就特別需要這點了。
二手房購買陷阱
1、“賣房者”非房主。
這種情況也有許多的案例在發生，當購房者看中一套房子並要簽約時，在簽約現場的人員並不是真正的業主，而是自稱是代理人，但並沒有任何委託書的時候可要注意了。這樣的合同並沒有任何的法律效應。
2、賣房人是二手房的共有人之一,且未得到其他共有人的同意。
如果房子有共有人，那麼必須在籤合同的時候全部的共有人出席籤合同。否則合同失去法律效應。
3、賣房者只是使用權人。
房子真實存在，房主也確是此人，但是就是沒有房本，在這種情況下，只要產權人沒有取得完全產權，那麼就千萬不要交易。
4、買到查封或者抵押的房子。
如該二手房已被查封或者抵押,則可在解封或消除抵押負擔後,方可與之交易。
5、一房二賣。
有個別的商家，會把一套產權的房子賣給兩個買受人，商家收到兩份房屋款項後，不進行房屋產權轉移登記，或者直接消失不見。
二手房購買流程
買二手房，當前期的準備做足之後，一般來說是瞭解到自己需要什麼產權的房子，主要用途，考慮好主要在什麼地區買房子，同時選擇好戶型，選擇好房子或者中介公司，接下來就是交易流程了。
二手房的交易流程分為全款，商業貸款，公積金貸款（市屬公積金，國管公積金），組合貸款。
全款的基本流程
客戶資質審核→簽署買賣合同→網籤→資金監管→繳稅→過戶→物業交割
商業貸款的流程
受理→評估→面籤→批貸（件齊後才可批貸）→過戶→抵押登記（各城區抵押時效不同）→出房屋他項權利證→銀行放款（具體時間看銀行額度情況）
組合貸款的流程
市屬公積金/中直公積金組合貸款：資質審核→簽署合同→網籤→公積金面籤、初審→銀行面籤→評估→公積金審核、批貸→銀行審核、批貸→繳稅、過戶→簽署借款合同→抵押登記→放款。
國管公積金組合貸款：資質審核→簽署合同→網籤→面籤（公積金面籤+銀行面籤）→評估→報卷→國管公積金審核、批貸→銀行審核、批貸→繳稅、過戶→銀行抵押登記→籤借款合同→放款。
市屬公積金貸款流程
資質審核→簽署合同→網籤→評估→出評估結果→銀行面籤、初審→批貸→籤借款合同→資金監管→繳稅、過戶→抵押登記→放款→物業交割。
二手房國家標準
關於二手房，國家並沒有相關健全的法律法規，在二手房買賣的過程中，合同也是最關鍵的執行憑證，填寫正確標準的合同則是對買賣雙方最好的保護。
二手房的買賣合同是出賣人將房產的所有權轉移於買受人，買受人如何支付價款的合同，所以在簽訂買賣合同的時候，為了買賣雙方的共同利益，以及後續的進行，必須要填寫的信息為： 1、買賣雙方的姓名、住所地址；
2、房屋的基本情況，如房屋現狀、裝修等；
3、房屋的面積；
4、房屋的土地使用權性質等信息；
5、房屋的成交價；
6、房款的支付時間、支付方式；
7、違約責任；
8、解決爭取的方法。
二手房優質品牌
萬科地產，保利地產，恆大地產，華潤置地，中海地產，萬達地產
二手房保養護理
裝修工程完畢後，業主入住就接觸裝修的設施和物品，這時就進入一個試用、使用階段，期間，可能產生一系列的問題。業主還要在以後的長期使用中對裝修進行必要的養護，這就要求業主瞭解裝修後的使用、養護方面的知識。
1、給水：給水管道初次使用放水，可能流出有顏色的水，一段時間後，水會逐漸變清。清潔龍頭時不能用酸性或鹼性液體，也不能用粗糙的抹布或鋼絲球，否則會將龍頭表面拉毛。如果裝修後暫時不入住，入住後遇到出差需要外出較長時間，或遇到公共水管檢修等情況時，最好將進水總閥門關閉。
2、電器：在初次用電前，最好要檢查電器是否受潮，插頭、電線是否完整、安全。尤其是電水壺、電熱水器、電飯煲、消毒櫃等電器。新添的家電設備一定要先看說明書再使用。
3、燃氣灶：使用時一定要注意開關的方向，根據指向標誌開關煤氣。最好每天晚上入睡前關閉煤氣總開關。
4、瓷磚：瓷磚要經常清潔才能保持花紋圖案的清晰，但清潔時一定要用柔軟的布料，不能使用酸鹼液體和硬質刷子洗擦，否則會破壞瓷磚的鈾面。
5、大理石：大理石是天然礦物，比較嬌嫩，又容易褪色，使用時一定要注意。不要讓有色液體滯留表面，也不要將容易生鏽的金屬物品長期放置其上。清洗汙漬時不可使用酸鹼液體。另外要注意不要讓重物衝擊其表面，或用尖銳物品刻劃表面。
6、實木地板：在實木地板上行走，不要用鞋底在其上拖拉，否則會造成漆面變薄，縮短使用壽命。鞋跟有鐵釘的，不宜在上面行走。不要用重物捶打表面。要避免日光直接照射地面。清潔地板要注意拖把的乾溼度，切忌在拖把的水分飽和時拖地。
7、木製品：木製品包括櫥、櫃、玄關、書架、門窗等。開關門窗時要注意用力適度，並要注意左右邊的門窗先後開啟和關閉的順序。對接觸較頻繁的地方，要注意保護漆面。連接件和滑槽要保持潤滑和清潔，彈簧鉸鏈間距要注意調節保護，防止滑出。長期不開的門窗要注意連接件的防鏽。搬移傢俱時要提起，不要在地面上拖移。清潔時要注意抹布的乾溼度，尤其是清潔側面的封邊時，要防止水分滲入，以免封邊貼片脫膠。
二手房售後服務
現在的二手房購買的售後服務，其中包括中介買賣房屋後的後續跟進。主要負責客戶的資質審核、房屋核驗、網籤、辦理貸款以及繳稅和過戶、物業交割。以及物業公司的維護情況，主要服務於業主的專項服務也就是日常服務內容，比如說安全防範、工程維護、環境衛生、園藝服務、車輛管理、社區活動和消防安全。一些優質的物業公司，還會有特約服務，也就是有償服務，主要服務於家庭日常維修、室內清潔全套服務以及室內單項護理清潔服務，和商務服務類。在特定的情況下還有不部分的有償服務，比如說房屋的室內部分，即戶門以內的部分和設施：室內上水管路、例如：自來水管漏水、電錶漏水、水箱漏水等。下水管路、如坐便堵塞、洗菜盆下水管不通等。室內電路設施、如線路短路、絕緣開關故障等。
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