長租公寓的定義與分類
長租公寓，是向特定人群提供長期居住空間和居住服務的產業，顧客以本地工作、生活人口為主。隨著資本的湧入，企業的看好和追逐，國民對生活品質的追求等等因素的發酵，長租公寓登上了歷史的舞臺。新的創意，新的品質，新的社交方式等等開始進入尋常百姓家，開啟了住宿業的變革。
根據面向的人群，租住的方式，時間，提供的服務和質量等等的不同，將長租公寓按照月租金的多少劃分為不同等級。為便於比較，粗略的將公寓分為服務式公寓(一般月租金高於2倍當地社會平均工資)和青年公寓(一般月租金低於2倍當地社會平均工資)兩大類。其中，青年公寓更加傾向於普通白領甚至藍領，服務式公寓更多的則是高端人群和涉外顧客。
國務院2016 年10 月印發了《推動1 億非戶籍人口在城市落戶方案》，方案目標是在“十三五”期間戶籍人口城鎮化率年均提高1 個百分點以上，年均轉戶1300 萬人以上。截至2015 年末，全國流動人口數量達2.47 億人，1億非戶籍人口落戶目標則佔到總流動人口數量的40%，而以2013 年末全國流動人口居住方式來看，居住在政府提供的廉租房和公租房的比例為0.3%，租住私房比例為67.3%，在現居地購房比例為8.6%以及其他(如宿舍、工地工棚、生產經營場所)佔比為23.8%，我們認為這一現狀還將在可見的未來延續，租房將是解決新城市人居住需求的主要手段。
數據來源：寓空間供應鏈（廣東）有限公司
長租公寓的市場非常大
根據前瞻產業研究院發佈的《互聯網+長租公寓商業模式創新與投資戰略規劃分析報告》數據顯示，2015 年我國流動人口規模達2.47 億人， 佔總人口的 18%，租房市場規模已經突破1萬億，2015 年我國四個一線城市的租金GMV(交易額) 超過2900 億元。但從租賃GMV佔交易GMV 比例來看，我國的租賃GMV佔交易GMV為7%，顯著低於美國(50%)和日本(40%)，租賃市場尚有較大發展空間。根據預測，2020 年租房市場規模預計達到1.6 萬億元，2025年租金成交總額將達到3萬億元，租賃人口達到2.3億;2030年租金成交總額有望達到4.6萬億元，租賃人口達到2.7億。未來市場空間巨大。
國內租賃市場規模預測
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長租公寓面對受眾
90後單身大學畢業生中國的單身人群有兩個億，相當於美國人口的三分之二。新派公寓CBD新國展店，九零後的消費者佔到了20%，其實他們有房有車，但想獨立，想酷一些。其實95後更多，最大的90後已經27歲，進入結婚生子的高峰時期，更渴望大戶型的商品住宅。再細分，就是，非本地生源且落戶於就讀地的高校畢業生。
畢業大學生構成租房的一大需求群體
一線城市租賃房屋佔比較低
從租房人口占比來看，紐約、洛杉磯、舊金山和東京的租房人口占比均超過50%，我國僅上海租房人口占比達 40%，北京和深圳租房人口占比均為34%。從租售比來看，北京、上海和深圳的租售比進低於國際城市，如2016 年4 月深圳的租售比為1:732，約為同期紐約租售比1:239 的1/3。
這表明在我國的高房價背景下，租金與房價增長出現長期背離。綜合租房人口和租售比兩方面來看，低租房人口占比以及低租售比將共同保證長租公寓需求的發展。
部分國際城市租房人口及佔比情況
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租金收入比作為衡量租金高低的重要指標，常被用來反映未來的租金增長空間
假設北上廣深一線城市的租戶租房面積為30 平米，選擇智聯招聘《2016 年秋季中國僱主需求與白領人才供給報告》的工資薪酬作為個人收入進行測算，發現北京(22%)、上海 (21%)、深圳(23%)、廣州(17%)的租金收入比相對於倫敦(68%)和香港(59%)而言明顯 較低。主要原因在於我國一線城市中合租形式較多，個人租房面積不高，整體租金負擔並不沉重。
市場格局：百家爭鳴，行業集中率偏低
2012 年是長租公寓行業快速發展的元年，大量“互聯網+資本”平臺進入該領域。
除了創投類的長租公寓品牌，地產中介服務機構和房地產開發商也快速加入競爭格局，其競爭優勢在於廣大的房源和客源基礎，尤其是分佈式的收房效率極高，且對租客的定位更加精準;房地產開發商，如萬科、招商蛇口、金地、深業集團也在近幾年大力推廣各自的長租品牌，開發商涉足長租公寓一般具備資金優勢，以及裝修改造的成本優勢。
此外，經濟型連鎖酒店，如鉑濤、如家，也以其住客管理經驗等優勢進入市場。
據前瞻產業研究院數據不完全統計，截止2016年底，長租公寓完成融資90億元，到了2017年，越來越多的房地產開發商、地產服務中介、“互聯網+資本”平臺以及酒店集團涉足長租公寓。截止5月末，我國長租公寓品牌達57個，可謂百家爭鳴。
由於各長租公寓的用戶定位、運營方式和資金實力等方面各不相同，因此採用的公寓模式差異較大。受益於自身或者母公司的資金實力，房地產開發商以及酒店旗下的長租公寓品牌一般更普遍採用集中式公寓佈局，打造標準化用戶體驗，致力於長期品牌的創建與推廣。
而“互聯網+資本”租房平臺以及房產中介機構的長租公寓品牌主要採 用分佈式公寓佈局，迅速獲取當地零散房源並依靠自身優勢快速成長，但分佈式長租公寓客戶體驗不一、社交功能缺失，品牌溢價難以實現。綜合來看，集中式公寓憑藉自身優秀的用戶體驗以及強大的品牌溢價，將成為未來長租公寓市場的趨勢。
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