摘要：棚改目標比預期大幅提升，三四線城市房價找到新支撐
撰文|張銀銀
聖誕節，媒體總結好消息，2017年，人民幣對美元年內升5.4%，而明年或在6.40至6.80波動。
同時還有一條消息，2018年我國棚改目標為580萬套。2017年12月23日召開的全國住房城鄉建設會議公佈這一目標，重點是大幅超出市場預期。
這兩則新聞有什麼聯繫？放在2018年的大背景下，槓桿遊戲覺得這兩條消息非常值得探討。甚至可能決定2018年的房價大勢。
1、匯率、房價互相影響，2018年資產泡沫會否擊穿，全看房價、匯率是否穩得住
經歷過2016年末2017年初人民幣的匯率壓力，一瀉千里的疼痛無法忘卻，耗資萬億美元的匯率保衛戰極為深痛。
如果人民幣在即將到來的2018年可以維持媒體預測的匯率，國內資產價格壓力將大大減負。問題是，如何確保預測成為現實？
客觀來說，經濟、房價走勢和匯率實際互為支撐、相互影響。
這就是為什麼很多人預測，聯儲的持續加息、縮表、美國減稅，提振美國經濟的同時，將導致我國房價大幅下跌。而房價大跌，則進一步導致大量資金外流，匯率承壓。
同樣反過來，如果我們經濟穩定，不被美國虹吸，匯率穩定，目前房價也就能撐住。
通過我國較為嚴格的資本管理，對資本大鱷的警告和震懾，大塊頭資金一定時期內守住是可能的。但前提是國內房價和經濟穩定，否則再嚴厲的管理規定也會被消解。
從這個角度而言，更好理解前幾天，槓桿遊戲從中央經濟工會議內容中，解讀出的，中央目標是維持目前房價，為其他改革爭取時間。詳見《醒醒吧，2018樓市難鉅變！中央樓市政策有微調》（12月21日）
按照中央經濟會議的指示，調控不會輕易加碼，開發商和房價依舊可以僵持。表述說得很清楚，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。
換句話說，只要不是過分的地方，上頭不會給壓力加碼調控。同樣，如果出現形勢不利的局面，上峰也不會阻攔地方“小救市”。
調控政策之外，影響房價至關重要的貨幣政策，槓桿遊戲據中央經濟工作會議的表述預測，2018年和2017年比可能無明顯變化，既為保匯率留有空間，也不至於大幅逼跌房價。
好了，中央的戰略定好了。但具體戰術呢？現在北京二手房已經是跌了，二線城市基本企穩，會不會跟著跌，怕不怕跌？三四線城市總剛需就那樣，去庫存已經取得這麼好效果，好效果如何繼續維持？
請看下文分析。
2、棚改目標比預期大幅提升，三四線城市房價找到新支撐，一二線城市則可以靠虹吸和人才吸引穩定房價
12月23日，是的，週六，這天召開的全國住房城鄉建設會議公佈我國2018年改造各類棚戶區的目標：580萬套。
這一目標是什麼概念？2017年，我國棚改制定的目標是600萬套。日前住建部公佈了實際數據，2017年全國各類棚戶區改造已開工609萬套。略微超額完成。
而2016年時目標為606萬套。為此，國開行等金融機構支持了1萬多億元的融資。真是大投資、大建設、大就業，有力穩定了經濟。不僅如此，還刺激房價。
這幾年棚改和過去不同了。以前喜歡補償房子，現在流行貨幣化補償安置。2014、2015年全國庫存積壓，於是貨幣化補償安置作為“去庫存”的主要手段之一被使用。
大家拿著錢不僅開心，買房爽快，動輒全款，還參與炒房，也能刺激一些其他消費。
在2013年之前，棚改貨幣安置比例非常低，槓桿遊戲看過多個研究機構的數據，大致結論都是10%以內。而到了今年，保守估計也在五六成。就算五六成，300萬套房子吧，按照50-100萬元/套計算，意味著可以提振1.5-3萬億元住房銷售的規模。
而我國目前的住房年銷售額也就10萬億出頭。
有意思的是，2017上半年，國務院制定的2018年至2020年的棚改目標1500萬套，年均也就500萬套。眼看著棚改規模下降，聯儲加息、縮表、減稅咄咄逼人，我們提振棚改量。
在三四線城市去庫存取得不錯效果，新的庫存可能又要來時，棚改加碼實在是利好。
與此同時，一二線城市儘管供地2017年整體增加明顯，但需求確實相對過硬。目前的供給實際和需求是不匹配的。加之大家都在打人才爭奪戰，明裡暗地放鬆限購，銷售和房價未來一定時間也有了支撐。
倒不是說一些泡沫不縮小一點，起碼上述舉措保證了銷售增速可能保持穩定。有銷售增速、節奏的保證，如果外部壓力可控，房價維持基本穩定還是可能的。
這不就是中央和地方都期待的嗎？
3、聯儲加息壓力、資本市場大發展衝動，依舊是房價頭上高懸的利劍
根據槓桿遊戲上述分析，一二三四線城市，2018年樓市都有了新支撐，國內資金信心得到保障，匯率壓力也就減輕。反過來，進一步穩定國內房價，防止資本外流。
為了預防和給匯率穩定空間，中央經濟工作會議明確，如果不是不得不，貨幣2018年大放水沒有可能（外部環境也不給這個空間），和2017年一樣，不鬆不緊。
貨幣政策的目標訴求看來不少，匯率、房價都要。
當然，上述分析也表明，守住資產價格和匯率之重要，很大程度是要抵禦美聯儲加息的咄咄逼人。
反過來也說明，聯儲態度、美國經濟對我國房價影響之大。譬如貨幣政策今年開始調整、調控力度達到史無前例，房價不再瘋漲，很大程度都是因為美國貨幣寬鬆週期結束，我們再不能跟著放水、做大資產泡沫。
很有意思，改變中國房價走勢的居然是美聯儲。至於穩定還是跌一點，這就不好說，反正瘋狂繼續是難了。
除了聯儲加息、縮表、美國減稅的利劍，中央經濟工作會議還提出，“促進多層次資本市場健康發展，更好為實體經濟服務”——上週槓桿遊戲在文章裡提醒過。劉主席也說要做資本市場強國。
現在房價是崛起了，匹配大國地位，資本市場也要努力。問題是，資金總是逐利的，股市要略微從樓市“抽血”，資本要回流部分實體，意味著房價支撐就少了點。
當然，如果資本市場可以做起來，良性循環，賺了錢買房也是正常的。所以短期內，如果資本市場可以吸引到更多錢，恐怕和加息一樣，房價不敢掉以輕心。
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