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盘点内江楼市6月大事件，少不了要提一提26日出来的土拍出让公告——内公资土拍告（2018）17号地块通告起拍价405万元/亩，创内江土拍起拍价新高（7月17日开拍），一时间舆论一片哗然。
对比邻居自贡市
无独有偶，27日下午，自贡第二轮土拍大战。东兴寺A-20地块在自贡市公共资源交易中心进行了拍卖。由于这宗地块位于自贡较为成熟的地段，所以拍卖会上的争夺相当激烈。5家公司经过78轮争夺，最终远达集团以1100万/亩的单价、总价约5.5亿元拿下了占地面积50.1亩的东兴寺A-20地块，又是一阵惊诧、质疑声。
其实早在今年1月31日，邦泰竞得自贡南湖片区C-42和C-43两地块后，其中C-43地块曾经爆冷流拍过，邦泰“回锅”轻松夺得。2月1日马不停蹄在内江又竞得东兴旧城片区A5-6和A6-5两地块，成交单价600万/亩，把原来每平方米二千多的楼面价拉升到
4500元/㎡。
4月12日，邦泰又拿下自贡南湖片区的C-38地块，将南湖片区获地连成一片，成交单价825万/亩，直接把原3060元/㎡的楼面价又拉升到4125元/㎡，飞速刷新贡井地块刚刚创造地王纪录。媒体戏称邦泰集团“双料地王”。有点意思的是，自贡本土“地产一哥”四川远大集团现场云淡风轻，一直旁观了整场50多轮火爆竞价。
楼面单价是成本核心
从拍地情况来看，不管成交单价多高，地块总金额多大，判断某地块值不值得拍下还是离不了成本的核心——楼面价，如果地块区域具有快速增长的政治经济价值，楼面价又处于相对合理的范畴，有心而为的房企一定会参与角逐。
远大地产拍下东兴寺地块，当地人周知，该地块地处自贡北大门，周边配套相对成熟，交通、商业、学校等齐全，在“川渝城市群”增长极、川南城际高铁的高速建设发展带动下，增值潜力巨大。虽然单价达到了1100万/亩，按容积率4.0算下来，楼面价约为
4125元/㎡，平了邦泰的地王纪录。而内江东兴区红牌路南侧地块按起拍价计算，大致楼面单价为2430元/㎡。
三四线城市数量多体量大
在川南“F4”城市——内江、自贡、泸州、宜宾，还有类似的戏剧场面。局部发生发展的事件，都不能脱离背景孤立看待。
从2016年一二线城市，甚至新一线城市政策收紧以来，众多房企聚焦三四五线城市，例如：恒大、万科、碧桂园、保利、蓝光、融创、绿地、龙湖、绿城等等，这些TOP房企环伺已久，或者已进入三四线城市布局。为什么会这样？
理由很简单：
- 三四五线城市没有政策管控，具有更高的城市红利。单个三四线城市也许体量与一线城市相比很小，但数量众多且处于价格洼地，获利空间很大。
- 虽然三四线城市人口流失严重，但出去打工者在一二线买不起房，不得不返乡置业，资金还会返流回三四线城市。流动性并没有因为人口流失而消失。
- “川渝城市群”增长极目标，城乡一体化发展，城镇化率理想值70%，按每年递增2%还需至少26-30年。
- 内江市统计局今年4月份发布《2017年内江市国民经济和社会发展统计公报》：全市年末户籍总人口414.73万人，人口自然增长率为-0.26‰。城镇化率47.9%，比上年提高1.2个百分点。
- 这个城镇化率估计还只是按户口迁移统计计算得出，这期间城市基础设施、公用设施建设配套还得跟上。房子就是重大的民生工程。
- 最近十年来，没有什么比房价更加显著地改变了社会心态。
- 在短短十年间，房价涨了3~5倍，制造了令人瞠目结舌的财富神话。也唤醒了众多人的财商意识。十年前一套房的增值收益，足以抵上工薪族连续十年不分白天黑夜的打拼。“财富自由靠房子实现了”，这大概是最大的黑色幽默。炒房、投机之风弥漫于大江南北，撕裂着整个社会情绪。人类本性中的贪婪和健忘达到前所未有的程度。没有多少人可以经受泡沫产业的诱惑，社会心态普遍浮躁。
- 为了实现“房住不炒”的目标，一二线城市纷纷出台调控措施直至“五限”政策。
- 限购——限制购买资格和数量；
- 限贷——限制贷款资格和数量；
- 限价——限定最高价和最低价；
- 限售——限定房产转让权利和时限；
- 限商——限制商业办公类用地变相建成公寓类建筑。
但事与愿违的是，造成新房与二手房之间的剪刀差，越调控越涨价。有政策的地方抢到就赚大发了。三四线城市不在调控之列，城市红利清楚明显。
还有去库存、棚改货币化安置（PSL）等等重大因素，所有这些导致了三四线城市房价一路高涨。
一方面楼市的风光无限，另一方面，不知不觉中流动性不见了，股市、企业、政府等似乎都遭遇了“钱荒”。根本在于楼市吸干了流动性。
这个当口，一系列事件在悄悄改变着格局——不说中美贸易战弥漫的火药味，仅仅6月28日，A股又遭全线杀跌，两市下跌家数达到2485家。股市大跌，官媒连续发文救市，“目前A股市场已经有不少积极因素显现”，“中国股市有理由经过历练更加健康发展”。可是市场不是靠嘴巴托住的，救市是要拿出真金白银来的。为什么不救市？遭遇了钱荒。今年以来，几乎所有政策补贴都停了。先是新能源汽车， 再是光伏，然后是机场。最重磅的是——
6月25日棚改贷（PSL）被叫停
据国开行提供的数据，截至5月末，国开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。
随着房价暴涨，地价随之抬升，三四线城市卖地收入随之抬升，于是就有了偿还贷款的能力。三四线城市，就此完成了从PSL定向放水到房价暴涨的自我循环。
可以说，棚改货币化是带动这一轮三四线房价暴涨的车头。只有棚改而无货币化安置，三四线城市的库存或许能够缓解，但不至于引发这一轮令人瞠目结舌的房价狂奔。
很多人认为这是为了缓解土地供应紧张从而控制房价，太天真了！看看现在的房价涨幅你就知道，还是为了赚钱嘛。2018年前4个月，全国土地出让为地方政府带来将近1.8万亿元收入，同比增长40.7%。
叫停“棚改贷（PSL）”消息一出，新浪财经第一时间向接近国开行人士求证，对方表示，并未听说暂停这种事情，PSL存量的继续执行，新开的收拢重审。中国房价不是永远只涨不跌的，所谓横盘，也不是一点回调都不允许，只是未来规模和结构存在一定的调整空间，同时以实物安置为主，期望可以抑制三四线城市的房价快速上涨。
7月5日起，定向降准&债转股
2014~2016年，央妈进行了8次降准仅将2017年A股上市公司的净资产收益率（ROE）做个横向对比，不难预估资金流向的偏好。2017年3500多家A股上市公司平均ROE为1.77%，制造业的处境更加艰难，为-0.88%；房地产行业则是9.39%，是上市公司平均水平的约6倍。而且还在持续增高。从商业趋利角度看，资本没有不进入的道理。趋利才是本质。
（这张神图看了20多分钟）
从2014年到2016年，广东、江苏、浙江、福建、北京、上海和深圳（计划单列市），这六省一市合计的财政盈余幅度始终维持在3万亿左右，而随着其他省市财政缺口越来越大，转移支付已经“付不起”了！
这也难怪为啥越来越多的省份开始“声泪俱下”的为GDP挤水分，挤得越多中央给的越多。没钱的日子确实不好过。同时这也让我们理解了为何“房住不炒”之下，各地土地出让金收入却大幅增长。
“债转股”是一个很有创意的还债方式。
简单的说“债转股”，就是把“债务转化为股份”后，使“债务”凭空消失。
央妈决定从7月5日起实施定向降准情理之中。虽然降准幅度温和，但辐射面扩大，原来预期是只降小微企业的，结果17家"大行"（工农中建交5大国有银行和12家全国性股份银行）也来降准了，从原来预期的2000亿，变成了7000亿！而这多出来的5000亿，是用来支持市场化、法制化“债转股”项目。核心意思这么几点：
- 不支持“名股实债”项目
- “名股实债”是一种介于“股权投资”和“债权投资”之间的模糊状态。因此要求：实施主体在“债转股”项目中应当实现真正的股权性质投入，而不是仍然以获取固定收益为目的的“债转债”；
- 撬动社会资金方面
- 央行鼓励相关银行和实施主体按照不低于1:1的比例撬动社会资金参与“债转股”项目；
- “债转股”有关股份以及相关债务减记要严格遵循市场化定价；
- 相关实施主体应真正参与“债转股”后企业的公司治理；
- 不支持“僵尸企业”债转股。
定向降准所产生的流动性可产生数万亿效应。从资产运营获利角度，能不能限制向楼市流动很难说清。还有庞大资金流动背后的影子银行的投资方向，或许从投机转向楼市投资。事情的发展会不会与央妈为实体企业“输血”的良好愿望相悖，因为庞大资金的流动性依然存在，几轮循环下来最终会流向什么地方。
面对以上两条消息，恐怕TOP房企现在都必须重视、保证“现金流”，也许会收缩非控盘的项目，减少合作盘带来的风险。大势如此，小房企又能有多大的话语权？
看到有些荒腔走板的观点，猜测三四线城市楼市走到尽头会怎么怎么样，或者有网友希望楼市崩盘……不觉有点荒诞不经。有兴趣我们可以聊聊“崩盘”会带来什么恶果。
还有网友问“现在干嘛用未来的钱买未来的房子？！”有两个方面请思考一下：
房子现在就是这个价！城市规划凸显增长极，城镇化不断进行，未来还能捡漏抄底？想多了吧！
同样数额的钱，在未来的价值增长是跑不过通胀的。这期间理财手段很重要！
放在当下的现实面前，人们宁愿相信各种投机奇迹，当多数人开始追求一夜暴富，希望靠投机获得成功，而不再寄望于依靠奋斗努力实现社会阶层的跨越，这样的社会心态，比之房价暴涨本身更加严重，也更加可怕。
再回顾内江主城区土地现状，已经悄然形成“三足鼎立”态势——谢家河片区组团、高桥片区组团和城南新区组团。尤其值得一提的城南新区——新行政中心、类似万达广场规模的商业圈、学校、医院、康养娱乐公园、城际高铁站等配套的逐步成熟，怎么盘算这地价都会快速增涨。随着碧桂园、甜城国际社区龙湖地产、金科、朗诗、远大 等房企的进入，周边城市众多TOP房企一直待机而动，一幅有别于过去地产行情的新格局逐渐明朗呈现。
内江的土拍情况也因此充满了悬念。
想起论坛上聊电影《猜猜谁来吃晚餐》的神回复：
-Guess who's coming to dinner now?
（猜猜谁来吃晚餐？）
-The Reverend Martin Luther King?
（难不成是马丁·路德·金？）
没有马丁·路德·金，没有梦，只有现实。
内江楼市的下半场已经开始了！
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