近三年，房地產領域中沒有哪個業態能比長租公寓更具話題性了。
自從2014年雷軍以1億元投資YOU 國際青年社區之後，長租公寓的這把火在資本市場開始燒起來，行業的火熱程度在2014年-2015年間表現得淋漓盡致，融資消息被不斷曝出。
截止到目前有29 家公寓企業獲投， 14 家為平臺類企業，15 家是公寓運營商，實現億級融資企業共9 家，其中 5 家是運營商，4 家是平臺商。
相比之下，這把火到了2016年似乎有了“偃旗息鼓”的打算，被曝出的融資事件數量下降，不少企業似乎更傾向於打好內功，較少出來“拋頭露面”。
2016年長租公寓全年融資數量為13起，較2015年減少了三分之一。從已曝出的數據上看，2016年資本對長租公寓市場的關注度有所下降，據公開資料顯示，2016年長租公寓全年的融資事件數量為13起，較去年的21起融資數量減少了三分之一。
對於長租公寓來說，資金週轉時間長、所需開發金額巨大、盈利週期長達3-5年等問題一直存在，不少公寓以自持物業為主，重資產的痕跡較重，進一步加大了資金投入、延長了盈利週期，也使資本在進入時會考慮更多的風險性。
為什麼此刻關注長租公寓市場？
消費升級、過萬億的租賃需求、蜂擁而至的跨界者成了行業爆發的“導火索”
消費升級的大潮正在向各個行業逐步滲透，這種影響的發生是緩慢而深遠的，即使並沒有明顯地體現在單個的個體上。
首先，從北上廣深這幾個較大的房屋租賃市場來看，龐大的流動人口和高房價助推了租賃需求的增加，整個租賃市場的想象空間已破萬億。
中國房價居高不下，龐大的人口流動基數，給國內的租房市場帶來了巨大的機遇，且其中80 後，90 後是國內租房的主力軍。龐大的市場需求也催熱了長租公寓的發展，但中國目前品牌公寓的規模市佔不到2%，未來的發展空間非常大。根據全國第六次人口普查數據顯示，89.5%的可出租房屋來自私人出租住宅。而在許多發達國家和地區，機構出租房源往往能佔到租賃總供給的25%~30%。
其次，在消費升級大潮的帶領下，作為主力租房人群的白領以及90後的租房需求正在升級。比起租金，他們更看重居住的舒適度、社交的黏性與交通的便利程度，而多樣化的長租公寓產品恰好能夠滿足不同人群的需求。
90 後很多人可以從父母那繼承兩套以上的房產，沒有了買房壓力，呈現出更多對財富增值或者對更好生活體驗的需求。他們會選擇更良好的環境居住，包括配套和服務租房，將成為一個市場切入口。
由於原有市場增長乏力和需求的驅動作用，跨界者開始蜂擁而至，其中開發商和傳統物業的身影頻頻出現。由於住宅開發的天花板效應愈加明顯，房地產商盤活存量資產的力度不斷加大，而長租公寓在2016年已成為開發商向城市運營服務商角色轉變的一大“利器”。
主流公寓參與者各有特色
存量房時代，購房者和租房者的需求將轉向品質和增值服務的提升，因此主流公寓參與者都向“存量資產管理和服務增值”轉型。公寓市場目前參與的主流玩家主要有四類，分別是專業的住房租賃機構、開發商、房地產服務機構以及酒店集團。同時中國公寓行業能實現盈利的企業屈指可數，公寓行業仍處在無利潤、投入大的階段。
- 開發商：擁有成熟供應鏈和工程家裝
地產業務能夠提供給自家的公寓的房源將是其未來快速擴張的主要優勢，此外，成熟的供應鏈、工程家裝、產品研發資源，將支撐公寓快速佔領市場。但是開發商做的公寓資產較重，需要資金沉澱（因此需要找到有效的退出機制，如REITs），選址條件也比較侷限，可複製性較差。
- 房產服務機構：掌握房源和客源的精準流量入口
目前，公寓規模最大的是鏈家旗下的自如和我愛我家旗下的相寓，房地產服務機構尤其是中介，離出租方和承租方最近，掌握著精準和龐大的住房流量入口，因此中介機構自身做公寓企業，可以將這些龐大的住房流量轉化給自身公寓企業。同時因為中介掌握著房源入口，因此拿房也會有先天優勢。
酒店集團：對集中式公寓開發和管理有許多相識之處
經濟型快捷酒店雖然和集中式長租公寓有很多相似之處，如物業獲取考慮、裝修等方面，但在服務密度、渠道運用、人力成本等方面又有很大不同。如今連鎖酒店投資佈局長租公寓已經成為常態。
與經濟型酒店相比，長租公寓在前期投資和後期運營成本上佔據了更大的優勢，同時也有助於吸引更多的用戶群體。藉助規模化的成本優勢和標準化的管理經驗，酒店集團正在逐步加大對長租公寓的入侵力度。從多方跨界者的入侵來看，長租公寓行業在2017年將會比今年更為熱鬧。
品牌長租公寓拼的是
營運能力和供應鏈管理
品牌長租公寓在飛速擴張的同時，也暴露了較多的問題，長租公寓目前面臨的挑戰最主要有以下四個方面：
目前長租公寓的商業模式：包租 標準化裝修 租後增值服務
目前長租公寓的盈利模式：租金差價 服務費 金融產品 持有物業溢價
目前長租公寓主要都是走包租 裝修 租後增值服務的商業模式，盈利主要來自租金差價和服務費，屬於重資產運營模式。重資產運營模式有其劣勢，會壓低企業毛利率低，使其快速擴張難：一方面，運營商必須通過購買或包租的形式拿下房源，導致其資金壓力較大，一旦空置期過長，必然推高風險；另一方面，拿到房源後，還要面對裝修環節的資金投入，以及對傢俱、家電等重資產管理。
國內公寓行業還未享受規模化帶來的效率提升，一切都將回歸商業本質
在整個公寓行業低貨幣化率的大背景下，目前長租公寓的發展還聚焦在提升產品服務品質的階段，只有少數幾家實現規模化帶來的效率提升，未來獲取房源再裝修好出租的簡單模式將會消失，因為毫無競爭力，一定會被擁有全套運營流程、標準化物業服務的真正品牌公寓收購。
1、首先通過規模化有效降低各種成本和費用，例如建材、傢俱和家電的統一採購，降低裝修和配置成本。有線電視、寬帶、煤氣、水電、電話等服務的統一接入，減少使用費用。全國範圍內的統一營銷策略，降低單位營銷成本。當維護和管理的半徑不變情況下，規模化能提高人效，由此有效降低管理費用，使其遠低於行業平均水平；
2、其次能標準化物業服務，統一的員工培訓可以提升客戶體驗感；
3、最後也是最重要的能完善信息系統，規模化帶來的用戶數據能促使信息系統不斷更新和運算處理，還能標準化整個流程。
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