“
问：如果你有500万的买房预算，会考虑买学区房么？
答案一：哥们，你疯了吧？500万还能在北京想学区？
答案二：连个市区老破小都买不了吧，还想着学区？
答案三：我换房才能凑够这么多钱，然后降低生活品质，去赌学区，我可能不会考虑。
答案四：考虑啊！你帮我买到，我请你吃大餐。
”
以上，是我跟几个为人父母的朋友间对话以及他们给出的答案。
自从当了爸爸之后，以前学区房这个只存在于网友”需求“的词，出现在我的生活中，我自己没那么多的预算，去买西城、海淀好的学区，难道真的就没有能买得起的学区房么？我不太甘心，所以打算在孩子上学前，踏遍北京学区房。
刚需置业，我们能买哪？
总价500万买到的是什么样的学区？
首先，500万左右的预算，在城六区尤其是教育资源较好的西城海淀是可以买房的，但是买到的小区及划片的学校就需要具体分析了，在这我们给大家举几个有代表性的例子，其实大部分家长正在做以下三类选择。
1.首选海淀西城学籍，有几率考入好中学
①海淀：龙翔路小区
500万上下可以买到50多平左右的小2居，从房源来看，92年左右的塔楼，中楼层，双卧朝南，有个10平米左右的小厅，基本够住，但从上学角度看，划片小学大部分是普小，像北医附小（二类一流），民族小学；片区内中学有北航附中（区重点）、北医附中、中关村中学分校（原学院路中学）、陶行知中学；直升：无。
优点：地段好，总价低，配套齐全，户型朝向好，够住，海淀学籍。
缺点：楼龄老，开放小区，没物业，孩子没有活动空间，小区环境较差。
在海淀学区相对较弱的片区，例如牡丹园，北太平庄板块，500万左右的预算可以买到90年代左右的板塔小区，有一定几率划片到北医附小这样的二类一流小学，中学需要考，根据考学成绩来看能不能上北航附中这样的区重点初中。
② 西城虎坊路小区
在陶然亭板块500万可以买到50多平的小2居，基本上都是不带电梯且楼龄很老的板楼小区，楼层大都是顶层。小学的话划片是太平街小学，福州馆小学；对口初中：北京市第八中学分校，鲁迅中学，二龙路中学，北京师范大学附属中学分校，北京市第一六一中学，北京市第四十四中学，北京市第三十五中学，北京市第三十一中学，直升:无。
优点：二环地段，西城学籍，价格低。
缺点：房龄极老，无物业，没电梯，顶层房源。
陶然亭为西城相对较弱的学区板块，因此500万同样能买到一些小户型房源，和海淀相比，这里的小区楼龄更老一些，而且多为顶层无电梯的老楼，对应小学都是普小，中学的话以普通中学为主，片区域内有161这样的市重点中学，也有35中这种区重点。
同类型区域可参考：西城广渠路
2.城六区除西城海淀外学籍，房龄新，有品质
朝阳天居园
在朝阳北苑媒体村板块510-550万可以买到七八十平的南向两居，房龄都在2008年前后，小区人车分流，环境较好。小学：朝阳外国语学校北苑分校；初中：北京市力迈外国语学校（公办班），均为普通中小学。
优点：朝阳学籍，房龄新，小区管理好，环境好，够住。
缺点：学校一般，塔楼多，户型南北朝向的少。
北苑媒体村板块小区整体环境较好，和西城海淀相比，这里的教育资源有所欠缺，但是配套完善，且临地铁，同样价格在这里可以买一个七八十平的两居，居住舒适。
同类型区域可参考：星河湾，常营，甘露园等。
3.城六区外其他优质学区板块
昌平融泽嘉园
在回龙观融泽板块500万内可以买到80-98平的2居，该小区全部为西城安置房，上市交易后属于二类经适房，2013年左右的小区，片区内小学为育翔小学回龙观分校，中学为161中学回龙观分校。
优点：户型大，小区环境好，人车分流，片区内幼儿园小学中学集中，带孩子方便。
缺点：公摊大，还有刚拿房本的房源税高。
相比前面提到的小区，同样的价格回龙观龙泽板块可以买到更大的户型，且南北向和南向房源充足，目前片区内的学校可以满足区域内所有业主的上学需求，育翔小学回龙观校区和161中学回龙观分校均为就近入学，其中，育翔小学回龙观校区是唯一分校。
同类型区域可参考：：房山、大兴、顺义、通州各种名校分校。
综上所述，对于咱刚需购房人而言，四五百万的预算，想在城六区买房上学，能不能买，能，但确实需要牺牲掉居住品质，且不能选到一个很好的学区。所以对于上述的前两种选择，我们无需多言，首选东西海学籍，地段合适，房子够住，买就没毛病。今天主要想跟大家说说第三种选择，很多家长纠结昌平，大兴，房山，顺义的房子能不能买，我觉得您要是追求小区品质和物业水平，图老人带娃方便安全，选择一个近郊有名校入驻的区域也是可以的， 上周我去了趟昌平回龙观融泽板块，给大家分享一下这次跑盘所了解到的一手信息。
为什么选择回龙观融泽板块
选择在这里买房无非这么几个原因：
1. 预算有限够不上市区学区
2. 买一个够住的房子
3. 幼儿园，小学，中学都集中在小区附近，老人带孩子方便
4. 对这边未来教育资源的期许
5. 生活和交通配套便捷
6. 小区内部有孩子活动的空间，安全有保障
所以根据地段，交通，户型，名校入驻，等各方面因素我决定去融泽板块看看。
回龙观融泽板块介绍
2010年，回龙观拨出一块土地，用于建设西城区旧城保护定向安置房项目，也就是现在的融泽嘉园小区，加上西侧的商品房小区万科金域华府，共同构成了融泽商圈板块。
交通
从交通来看，G6,G7高速都在边上，正在修建的京张高铁和高速都在施工，预计今年年底投入使用，还有通往中关村的自行车快速路，路网建设还是非常成熟的，地铁昌平线，13号线西二旗和龙泽站分别在板块的东西两侧，小区门口也都有到地铁站和商业的公交，交通还算方便，但是早晚高峰G6，G7高速及辅路确实比较堵，尤其是早上出了清河收费站，开车通行较为缓慢。
快速公交
生活配套
从配套来看，14年来这边的时候还略显荒凉，生活配套基本要靠小区底商，要去大型的商超还得坐车到北郊农场附近的华联及永辉超市，而现在金域国际的商业及新开的永辉超市基本可以满足这边居民的日常所需。
金域国际商业
板块内商业配套
医疗
看病就医的话，在161中学西边新建了北京人民医院北院区，预计2019年5月投入使用，经过那边可以看到，医院基本已经盖好，除了医院，这里还有规划中的养老院。
教育资源
1.幼儿园
幼儿园这边有三所，分别是棉花胡同幼儿园，首都师范大学附属回龙观幼儿园和北京六幼回龙观幼儿园。其中需要注意的是棉花胡同幼儿园相对来说比较难上，只接收昌平户口的适龄儿童，而且需要提前一年报名，我们了解的情况是去年招了6个班，200多人，是公立幼儿园，学费1000多，其他两所幼儿园相对来说比较容易进。
2.小学
育翔小学回龙观分校
区域内有且仅有一所小学就是育翔小学回龙观分校，目前已经开学3年，每年招8个班，一个班40个学生，一届差不多300多人，听周边居民说该学校执行校长为原来育翔小学本部校长，目前该学校优先西城回迁户入学，但据我们了解片区内基本都能上，最好是直系家属片区有房有户。
育翔小学回龙观分校
学校足球场
2017年招生简章
北京161中学回龙观学校
片区内目前也只有这一所中学，如果在育翔小学回龙观分校就读可以直升该学校初中部， 去年刚开始招生，初一年级共设6个班，每班35人，共200多个学生，全部为就近入学，
值得一提的是该校初一初二学生统考成绩位居昌平37所公办学校中的第一位。
北京161中学回龙观学校
招生简章
北京161中学回龙观学校初一初二考试成绩
片区及热们二手房小区介绍
再来看看片区内二手房的情况。
和京藏高速东侧的回龙观城区购房板块4.5-6万/平的房价相比，回龙观融泽板块的单价在5万-7万之间，离市区更近，人口密度较高速东边的居住区略低，以及学校因素导致了融泽板块的房价高于回龙观城区。
从小区热度来看，融泽嘉园为昌平近30天成交套数第一的小区，从成交来看，就能说明一些问题了，作为二类经适房小区，论品质，肯定比不过同区域内的金域华府，论价格，又没被版块内的领秀慧谷，紫金新干线，公园悦府这样的回龙观“神盘”落开明显的差距，所以我认为学校的入驻是促使其成交量不错的一个主因。
该片区内有两个热门小区，一个是融泽嘉园，另一个就是万科金域华府。
1.融泽嘉园
融泽嘉园，项目占地约50公顷，建成房源套数10762套，可以说是规模比较大的社区了，小区位于龙泽西二旗之间，距离地铁的直线距离为1.5公里，稍微有些尴尬，不过跑盘过程中发现路上到处都是共享单车，和区域地铁专线，坐地铁还比较方便。
听周边中介介绍，项目部分两限房卖不了，剩下大部分房源可以卖，一期1,2,6号院都可以卖，西二号、西六号、八号、十二号、东六号院部分可以买卖，三居都可以，两居也要看有无房本 ，
要特别注意的是小区旁边挨着回龙观新村小区，属于村镇集资建房，一栋楼一个房本，这种房子不建议买，不用再说明白您也应该懂了吧。从价格来看，小区二手房价格5万出头 ，80多平2居460-470万参考价，90多平两居490万左右参考价，因为这边房子原值低，所以买这边一般首付三四百万，贷个100多万，如果只是占坑的话，有63平一居总价约为350万。
从物业管理来看，六号院据中介介绍是物业管理最好的，我们进大门的时候需要刷门禁才能进入，而且是两重门禁，小区用的长城物业，属于老牌公司了，物业费2.3，24小时保安巡逻，环境也很不错，小区里安了公共充电桩，车位1:1.2，地下车位为主。
小区环境
车库出口
这边大都是高层，18到30多层的都有，2梯2户，2梯3户，4梯6户，2米7层高，大部分户型比较方正，关注比较高的是87，93,98平的两居，93平通透2居，室内70平， 75%得房，报价510万，上一次同户型成交515万， 87平有毛坯房源， 刚下房本3,4月，总价450万，满2年，多8万多的税，但一般卖家把钱都折在房价里。
93平通透2居卧室
93平通透2居客厅
从上学来看的话，多校划片的话对该区域影响有限，因为划片就一所小学，其他学校要么在高速东侧，要么相距较远，本着就近上学的原则，不太可能划片到其他区域，另外这里很多西城人不在这住，孩子去西城上学，所以这边上学的孩子大都为买房的业主。
2.万科金域华府
金域华府小区分为三期，房龄分别为2012、2014和2015年，小区由两限房和商品房组成，共23栋楼，近4000户居民，万科的物业，管理要严格很多，但物业费3块的价格，其实和现在的品质小区相比，并不是很贵，小区中间带花园，也设置了儿童游乐场和各种运动器械，还带一个池塘，小区也是24小时保安巡逻，还会有工人定时保洁，小区同样也是两居比较受欢迎，整体价格在6万2到7万1之间，两限房89平的两居报价在510-520万，商品房80多两居报价550-560万 ，当时卖新房的时候赠送了精装，交房时还赠送了新风系统，又是商品房小区，所以价格要比融泽嘉园贵一些。
金域华府实景图
金域华府车行大门实景图
看了融泽嘉园的房子后，我有一些感想和大家分享：
第一，居住环境的舒适度要比市区的老破小强很多，户型也比较方正，幼儿园学校也相对集中，如果您想在近郊区域选择一个教育资源有潜力的二手房小区，对于上有老下有小的家庭是不错的选择， 金域华府就更不用多说了，价格摆在那。
第二，这里的房子是否是“学区”，对此我也是存疑的，把这称为“小德胜”，除了这里有两所西城学校分校和西城安置房建在此地，更多的是对融泽板块未来教育水平的期许，我很期待这里成为昌平拔尖的学校，因为我觉得这才是重点学校分校存在的意义，目前这里的小学还是中学都还没有经历升学的考验，但育翔只有此处一家分校，执行校长是育翔小学本部的前校长，161中学在五环外区域也只有这一家分校，和分散在各个区域的其他名校分校相比，我认为师资力量和教育会对自己的招牌负责。
另外，如果您选择近郊的学区房，一定要核实该校区的资质和往届学生的考试成绩，软硬件水平都了解后再做选择，学区房对口的中学比小学更重要，像今天介绍的161中学回龙观学校截止到今年还没有参加过中考，但是向前文说的初一初二现有的学生参加统考的成绩位于昌平区域内37所公办中学的第一位，一旦中考成绩优异，那这个区域的房子，成交量会在现在的基础上大幅度提升，而且随着安置房房本陆续下来，“满二”的房子越来越多，也会对成交有所促进，明年中考结束时候，我们佳爷房谈团队也会跟进161中学回龙观学校的考试结果。
最后，也希望各位粉丝可以买到适合自己的房子，500万置业“学区房”，最重要的还是明确自己的需求，如果您觉得小编的文章足够用心，也多帮哥们转转。
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