中房報記者 苗野 三亞報道
“中國企業面臨最大的風險是債務的風險，現在很多房企的槓桿率非常高，最高的達到了400%，如果企業不能夠還債的話，風險非常的大。”7月23日，新城控股高級副總裁歐陽捷在博鰲·21世紀房地產論壇第18屆年會上表示。
如果一個項目違約就會拖累一個企業，企業違約就會導致金融機構對全行業的風險，致使債務違約、股票平倉，資產變賣頻頻出現，進而導致市場上恐慌性拋盤，資產下跌，最後形成金融危機。
金融戰正在來臨，錢少且貴是未來常態
我們正在面臨巨大的不確定性中，這個不確定性就是來自於中美政治關係，中美貿易戰打響了，美國的想法很簡單，攪亂全球市場的秩序，製造全球的混亂，拖累他國的經濟發展。這種情況下，中美貿易戰背後的邏輯就是壓制中國的經濟發展，保持美國的經濟領先。中美全面的經濟對抗不可避免，在此絕不能有僥倖的心理，未來的二三十年中國趕超美國，這個衝突摩擦或者是局部的戰爭都不可避免。
歐陽捷認為，現在正在面臨金融戰，美國的經濟增長速度今年可能會達到5.3%，而中國不考慮注水的情況下，經濟增速只有6.7%，也許中美之間經濟增長增速已經很接近了，所以我們的發展速度就是超越美國的速度已經放慢了。
金融戰正在來臨，美元荒不可避免的降臨了，帶來了全球流動性緊張，國內貨幣不寬鬆是新的常態，除非遭遇“黑天鵝”的事件，央行不斷收緊貨幣政策，M2的增速不斷放緩，現在已經到了8%，錢少且貴將成為未來三年的新常態，特別對於房地產而言。
中國經濟面臨下臺階的風險，地方債壓縮，基礎建設在放緩，消費在不停的下降，主要有三個原因，新生兒趨勢性減少，老齡化趨勢上升，消費慾望趨勢性下降，高房價透支了我們的消費力。我們可以看到出口已經對經濟增長是負的增長，不能穩定投資，光靠消費，是不可能保持經濟的增長。
最大的風險不是樓市，債市才是最大的風險
在談及“房地產市場面臨的風險與挑戰”時，歐陽捷指出，中國面臨最大的問題，政治局已經定調了，現在要維護股市、債市、匯市、樓市的穩定，最大的風險有人說是樓市，實際上債市是最大的風險，居民槓桿率達到了63.5%，央行的報告是50%，央行是按照消費貸款計算的居民貸款率，實際上還有經營性貸款和公積金，我們高於央行的數據，也高於經濟學家的數據。
我們發現槓桿率已經沒有上漲的空間了，槓桿在不斷上漲的過程中，誰在降槓桿，誰在加槓桿，總體來看是在為政府和國有企業降槓桿，給民營企業加槓桿，地方槓桿上升，中央的槓桿下降。但是我們又不可能將居民槓桿率繼續加上去，這就面臨新的風險。
央行前副行長吳曉靈說，泡沫的日子已經不多了，必須要做好退潮的準備。儘管有人說房價沒有泡沫，其實中央對房價泡沫問題認識的很清楚，中財辦前副主任楊偉民說我們的房價是有泡沫的，郭樹清主席發出警告，不會因違約潮停止金融去槓桿。是不是債務違約導致房價下跌，市場已經有一些跡象，不足以支撐債務違約，但是值得我們警惕的。
回到房地產市場，政府提出限價令的目的是導致二手房價格下跌，倒逼地方政府地價下降，這是中央政府的想法。事實上地方政府的很多城市的土地溢價率已經下來了。“未來不排除二手房市場也會因為債務違約拋盤，新房市場降價的可能性不太大”歐陽捷說。
現在地方政府還在歌舞昇平，土地價格還在快速上漲，特別是三四線城市，市場是否會繼續的增長，接下來到底怎麼走？
對此，歐陽捷認為可以從政府的需求來看，市場要保持平穩，維持樓市不能大起大落，讓房價不要大漲大跌，政府的訴求就是這個邏輯。目前一二線城市供應不足，房價被按住了。
如果真的要跌的時候，政府會怎麼做？一定會雙向限價，三四線城市的需求在透支，增長是乏力。國開行宣佈上收審核權，三四線城市的火爆是源自於棚改貨幣化，我們將房屋拆了以後，沒有新增房子的供應，就會購買房屋，就像槓桿一樣撬動了市場，房價就上漲了，讓更多的人購買房屋。所以，房價上漲是去庫存重要的邏輯。
房企的最大風險是現金流，而非負債
今年上半年百強房企的銷售額是4.59萬億元，同期公開市場募集的債只有3700多億，平均每天還252億元，只要11天的銷售額就可以將債務全部覆蓋掉。百強房企的風險非常的低，幾乎沒有太大的風險，但這並不代表個別房企沒有風險。
歐陽捷說：“房企的最大風險是現金流，而非負債。如果房企的現金流收入可以覆蓋運營成本和債務，就沒有風險。”
今年二季度貨幣政策委員會提出的觀點已經跟去年，甚至跟2014年以來的央行貨幣政策委員會的觀點出現了很大的改變，即不僅僅將去槓桿改變為結構性去槓桿，還改變了力度和節奏，因此央行的把控處於微調的狀態，這是理想的。
這種情況下，央行射出了三支箭：一是市場預期穩定，大面積違約的情況就會減少，踩踏就會減少。二是定向防水和降息，三是我們釋放MLF，目的就是保證樓市、股市、匯市的穩定。如果資金放在房地產的上下游企業，那是相對寬鬆的信號。
歐陽捷認為樓市調控會延續18個月，政府完全決定了市場。今年的市場到底怎麼看，我們給出新的觀點，叫作大穩小亂，樓市將回歸零增長。大穩就是不突破上限，也不突破下限。這種情況下，樓市不會大起也不會大落，在此過程中，防範金融危機，控房價，抑泡沫，防風險，這是中央政府的要求，保持穩定的格局。
從市場來看，大穩的格局被驗證了，同時出現了很多小亂，地方政府出現了很多不一樣的動作。住建部一城一策改成一城多策，城市裡面更是如此。有的在收緊，有的打壓，有的放鬆，有的刺激。在這種情況下，各種各樣的小亂不止，使得市場出現了混亂，有人說我們看不清市場，但跳出過去的話，整體市場就是一個大的格局。
“未來我們正處在巨大的不確定性風險中，只有未雨綢繆才可以迎接挑戰，正確的預判，才可以正確的應對。”歐陽捷說。
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