中国目前影响城市房价升值空间比较大的因素都有哪些？問答頭條網

2018-07-23 08:03:05 佚名

给予你正能量

一直以来，国内房地产市场的保值增值能力确实比较强。其中，从一二线房价的大幅上涨，到三四线房价的大幅补涨，虽说政策主导因素占据了关键，但是在金融货币持续扩张，而又缺乏有效投资渠道的背景下，国内房地产市场的保值增值能力还是非常强的，而对于不少拥有闲置资金乃至需要投资改善的投资者，往往更愿意把资金投向房地产市场，以获得更好的资产保值增值空间。对于房地产而言，影响房价升值空间较大的因素，莫过于几点。其中、金融货币持续扩张的预期，而货币实际使用价值持续下降，这也是促使房地产市场的保值增值能力增强因素。再者、国内外汇环境下的狭窄投资渠道，这也是影响房价涨跌的关键因素之一。同时，调控政策频率以及棚改货币化进程、人才引进计划等因素。还有，土地实际供应情况，而土地供需问题往往影响房价的升值预期。此外，还包括开发商拿地成本以及土地模式等，另有人口增速预期以及产业聚集程度等因素。除此以外，还可能涉及到一些细化条件以及各类价格调动等，但整体而言，影响房价升值空间的因素，主要还是以上述因素为主，仅供参考。

郭施亮

从经济学上的价值规律来看，影响价格上涨的最主要因素肯定是供求关系，但是因为我国市场经济的特殊性，国家政策调控对房价的走势也起着重要作用。具体来看：

首先，政策调控从宏观上影响房价走势。无论是1998年我国结束福利分房、商品房时代全面开启，还是2008年经济危机后国家4万亿的刺激政策，还是现在楼市调控长效机制的制定和实施，都对当时的房价走势起到重要影响。目前，由于国家对房地产调控较为严格，房地产市场的热度已经有所下降，从2016年的930新政至今，全国50个大中城市房价的涨幅均已下降，且未来短时间内房价也不会有大幅度上涨，基本维持平稳状态。

其次，城市经济的发展从根本上影响房价。一个城市经济发展形势决定了是否能吸引更多年轻劳动力的流入，而年轻劳动力作为楼市刚需的主力，是支撑一个城市房地产市场发展的基础。因此往往经济发展迅速且经济总量大的城市，吸引的年轻劳动力更多，房价也往往更高。举例子，从同级别的省会城市房价来看，东北地区的沈阳，长春和哈尔滨与长三角地区的南京、杭州相比，虽然都是省会城市，但是因为东北地区经济发展滞后，人口外流严重，导致东北地区省会城市的房价和长三角甚至是部分中部地区省会城市的房价相比，每平米相差1万多。

再次，外部资源利好的注入是城市房价大幅账上的关键。铁路、高速和机场的修建，或者是大型企业的入驻，都会在短期内提高房价。比如京津冀“大七环”、首都第二国际机场、京张高铁、京沈高铁的修建，让环北京城市在短期内房价有较大幅度的上涨，并且随着这些交通线路的运行，这些城市不仅仅房价会上涨，城市的经济和人口规模也会有更大的提升。

最后，城市土地的可发展空间也决定了未来房价的上涨空间。这个主要是在一个城市内部比较，很多早期建设的老城区虽然配套较为完善，但是由于当时知识和技术的限制，城区内配套也容易出现问题，包括给排水不合理和道路拥堵。同时因为老城区有大量人口居住，城区改造的难度非常大，且没有足够的土地和空间做新的规划发展，因此后期很可能被后发展的新区所超越，宜居属性远远不如新城区，这也是很多新城区房价最初很低，但是后期房价快速上涨的原因。

小白读财经

20年前，中国房改开启的时候，全国的房价基本上是在一个起跑线鸣枪启动的，但是20年过后，各个城市的房价已经明显有了差距，什么12345线城市，用房价来分也是具有相当的准确性的！

而这20年可是中国城镇化最快速的20年，城镇化从20%以下增长到55%以上，房价尚形成如此大的分化，而在未来，城镇化基本会进入下半场，特别是中国工业化的完成，后城市化在结构上的变化将会更加的深入！

甚至也可能会出现美国所谓“锈带地区”的没落城市群体，而人口的聚散与经济的发展潜力将决定未来城市房价之间更大的差异，具体的决定因素如下：

1、大城市：北上广深是公认的中国一线城市，后城市化的的马太效应会越来越明显，这些大城市无论在现在资源、基础设施、人才、文化吸引力方面都有较为明显的先发优势，暂时还看不到这种优势被赶上的迹象，当前的房价高企好象是个发展阻碍，但其实相对经济水平而言，这不是大城市的问题，是全国的问题！津渝有行政优势，虽然经济上、房价上不能跟北上广深比，也归为一线城市是因为有政策优势，在后面会专门谈到！

2、地区城市群：中国人口众多，地域辽阔，除了大城市之外，围绕着大城市的城市群和其它的一些地区中心的城市群会形成中国最主要的人口聚集地，而远离这些城市群的城市会被逐渐边缘化，甚至是一些省会城市也难免如此，房价自然没什么上涨空间。

3、经济潜力：一些工业化城市将明显没落，所谓”锈带“城市在中国由于政策的影响不会那么明显，但如东北这样的老工业区的没落已是不可避免！房价升值空间当然就无从谈起！而一些第三产业为主，特别是如深圳等这样以高科技、金融等为发展支柱的城市，房价升值空间当然可以期待！

4、地域、文化因素：工化化开始之后的社会的最大特征就是流动性，财富、资源的流动，还有就是人口的流动，经济的发展决定着人口的流动，但生存环境的优劣会加快这种流动的速度，如近十年来东北人口的减少就是这两个因素合力的结果，西北未来亦有这样的趋势会显现！另外从文化的包容度来看，如果本地文化太过强悍的话，对外地人才流入的吸引力显然也是不利的！北京、深圳无疑是中国最有包容度的城市！这无疑对城市的发展会更有助力！

5、政策影响：以上讲的因素都是在市场经济完全的条件下的影响因素，但中国是有特色的国度，其中政策方面的影响会扭转一些因素的作用，津渝能挤身一线城市是如此，北京未来的房价的升值空间你不敢小看也是这个道理！

总之，抛开房地产的行业发展，光从各个城市房价和发展的结构性变化来看，大城市比小城市在长期更有升值空间，中心城市比边缘城市更有发展潜力，文化包容城市比本地文化强悍城市更有吸引力！

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迈克尔学投资

在影响房产升值的因素比较多，不仅仅我国面临同样的问题，每个国家都和地区都面临相同的问题，但是影响比较大的逃不过一下几点：

1、国家宏观政策的影响：这一点在我国表现的比较明显，例如最开始的深圳特区，因为国家政策的主导，推动整个城市建设和经济发展，现在的雄安新区，一夜之间房价暴涨。这些都是政策推动房价上涨的典型例子；

2、城市或者地区经济发展水平：这一定是房产升值的重要基本因素。一个城市经济发生说决定了其在整个地区，乃至全中国的影响水平，现阶段我国特大城市北上广深，这样一些城市，经济发展水平较快，吸引大量的资金、人口、技术的聚集，说到底房产最终的目的还是给人住的，只有不断的存在需求，而且这种需求永远无法被满足，房子才存在升值的空间。

3、人口因素。我过目前正处于城市化进程和逆城市化同步作用当中，由于是在我国城市东、中、西三个地区表现的尤为明显。东部城市化水平已经相当高，并且早已出现追求乡村田园生活的逆城市化的情况，而西部地区城市化水平相当低，有些城市甚至不足30%，地区发展的不平衡。由于西部地区在经济、文化、教育、医疗水平有限，而且大部分集中在少数几个省会城市，例如成都、重庆。大部分城市对人口，尤其是高素质的人才的吸引能力较弱，是的城市人口增长缓慢，这也是印象房产升值的重要因素。

4、当然科技发展水平、教育发展水平也是影响房产升值的因素，但是上述几点尤为关键。

以上是从宏观环境上分析的影响城市房产升值的重要因素，下面主要是微观环境分析

一个房地产项目未来升值潜力大与否，主要影响因素有以下几点：

1、房产项目所在的区位条件，比如北京。同在四环上的项目东西南北价格差异可能还是比较明显，这就是项目所在的区位影响。同一个区位当中也会存在不同项目之间的价格差，这就需要对比项目之家的交通条件、周边距离生活配套的距离，总而言之拥有便利、丰富的生活配套的房产甚至潜力越大；

2、不同项目的开发品质，比如一个项目整体采用新技术、新工艺、全社区智能化覆盖，园林打造亮点突出等等都是影响房价的重要因素。

以上所述仅个人观点，如果有任何疑问或者其他观点欢迎留言相互交流。

房地产观察员

首先先来看看影响房价波动的因素有哪些。

房子的本质属性是居住，也是商品，受价值规律的影响——商品的价格以价值为基础，但还受到多种因素的影响，使其发生变动。一般情况下，影响价格变动的最主要因素是商品的供求关系。在市场上，当某种商品供不应求时，其价格就可能上涨到价值以上；而当商品供过于求时，其价格就会下降到价值以下。同时，价格的变化会反过来调整和改变市场的供求关系，使得价格不断围绕着价值上下波动。

那么目前有哪些因素会影响到供求关系的变动，从而引起城市房价变动呢？业内有句十分著名的言论概括得十分精简：什么决定房价？长期看人口，中期看土地，短期看金融。

我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？人口流入带来旺盛的买房需求，且远远不断，房价涨。人口流出的呢？没有需求支撑，肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨（尤其是深圳、北京、上海这种人口已经达到饱和或者将近达到饱和的大城市，房价最是高得吓人），而三四线城市的房价不涨的原因。当然，如今情况已经倒转——三四线城市房价涨而一二线城市房价稳定。至于造成这种原因，我们稍后在下文会分析到。

中期看土地——地价直接影响房价，不过影响到的是价值，真正影响供求关系的，其实是人地关系。如果这个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？供小于求，大涨。人多而地少，譬如像香港、深圳这种寸土寸金的城市，房价必然是高的，而一些人口规模较小的小城市土地供应远远大于需求，楼盘建得到处都是，库存过高，房价怎么涨得起来。

短期看金融——货币超发，引发了广义资产价格轮番的上涨。货币超发引起人民币贬值，从而造成物价上涨，房价上涨。

不仅过去这一两年货币超发，过去这几十年，货币一直在超发，M2、广义货币供应量年均增长20%，没有什么东西能够跑赢这台印钞机的，货币贬值

如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？涨。

房子的价格除了受以上三个因素的影响，个人认为还应该加一个——调控政策。前面说了三四线城市人口流入小而库存多，供应远远大于需求，按道理房价应该一直下行下去的，然而近一两年来却在不断上涨，势头甚至超过了一二线城市。这是为什么呢？

首先，为了稳定房价，一二线城市相继出台限售、限购、限价等调控政策，买房门槛的升高，让原本打算在一二线城市“淘金”的投资客和炒房客不得不把目光转向房价要低很多、买房要容易很多的三四线城市。其次，三四线城市本身库存过大，为了去库存，各地振幅出台花样频出的“人才政策”，买房门槛也相对较低，调控政策不甚严格。这样两相配合，三四线城市的房价就涨起来了，而一二线城市由于越来越严格的调控政策，房价相对稳定。

以上就是中国目前影响城市房价升值空间比较大的四个因素，至于那个因素影响最大，要结合城市具体分析，见仁见智。

——希望我的回答对你有所帮助，如果你对我的回答感兴趣，欢迎关注我的头条号及微信公众号【其易房网】，小7陪你来侃房~

大亚湾其易房网

通过研究发达资本主义国家历史来看，整个社会资产价格是不断增长的，不仅是因为创造社会财富的增加，也是与通货膨胀息息相关的。所以，从长远来看，任何国家只要政治保持相对稳定，不会发生叙利亚、伊拉克等长期内战，整个社会固定资产包括住房永远都是增值的。比如，1日元在二战期间还是比较有购买力的，当时日本月均收入也就几十元。战败后物价飞涨几十倍，日本不得不发行新货币，随后经济高速增长加上汇率紧盯美元，国民收入、物价涨幅和资产价格都上涨迅速，那个阶段持有物业就会比出售物业更加划算。比如1952年购买一套100万日元的物业，到了1954年可能就增值到150万元，而100万元放在银行存款两年的收益肯定没有因物价上涨造成的增值幅度大。韩元也是如此。

楼主关于对于影响城市房价升值空间问题，实际上是问的资产增值速度与社会物价增长的比较关系问题。所以，我认为影响房价增值空间的首要因素是货币供应，其次是政策调控，三是区域政策，四是短期政策机遇，然后才是项目价值升值。具体分析如下：

一是货币供应情况。也就是狭义货币M1和广义货币M2的增速问题， M1是重要的流动性和经济活跃度指标。一般经济学认为：M1 增加，投资者信心增强，经济活跃度提高，股市和房地产市场上涨；反之，股市和房地产市场下跌。我国的M1货币供应增速一直保持正值，表明房地产价格将继续保持上涨态势。而广义货币M2代表的社会财富资产的增速，也是推高房地产价格的重要因素。2009年11月M2增速更是达到惊人的29.64%。从2017年5月以来，M2的增速已经下降到10%以下，根据中央货币政策来看，今后将继续保持9%左右的增速。实际上，这个增速对整个楼市（包括一二三四五线）的资产价值增长具有很大的参考价值。因为货币供应增速影响着整个社会的购买力。

二是国家政策调控。中央提出“房住不抄”原则是玩真格的，绝对不是喊喊口号而已，会出台一系列的政策来稳控整个楼市（包括一二三四五线）的增长。减少货币供应增速是把好源头关口，还会通过出台房产税、限制房产资金流入等手段，抬高恶意炒房的成本。通过建立租购并举的情况，允许集体土地以租赁住房的方式来分担购房需求。通过三管齐下来对楼市炒作资金进行引导分流。当然政策归政策、市场归市场，要让市场资金“听话”、“买账”，刺激股市是一个很好的手段。通过有打有压来分流楼市资金。这些都是涉及到博弈的问题。

三是区域调控政策。前面说了，货币供应M2决定整个一二三四五线城市的房价平均涨势。去年以来三四线城市的暴涨，对应的是一二线城市的回调。比如北京三环的房价由10万至12万每平下调到8万左右。就好像“摁下葫芦浮起瓢”的道理一样，一二线政策调控紧了，资金就向三四线城市流动，抬高三四线城市的房产价格，三四线起来后又会向县级城市流动。等一二线城市调控放松后，资金又会非常敏感的回流，这样三四线城市价格升温的热度就会降低。

四是短期政策机遇。比如雄安新区的设立，以及最近曹县改革传闻导致丹东的暴涨，这些随机性政策会让一个区域短时间内吸引大量的炒房资金，从而推高整个社会资产的价格。所以，想要寻找下一个投资机会的，要多注意看新闻联播了。对于这种情况下，地方政策的态度就非常关键了，由于篇幅的原因我就不详细说了，可以关注我并对我邀请回答。

五是项目本身价值。就是要看城市人口增长、人口年龄结构以及城市发展方向和区域规划等情况，一般情况下，除了北京、上海等极少数以地理标准为中心的大城市（比如黄浦江等等），多数城市建设购买新区，买房就应该买未来。这块我之前的回答里都做说明了，欢迎大家点击关注，查看以前回答。

总之，从长远看，房地产市场终归整体回归理性，依靠炒房暴富的难度会越来越大，房价估值“低洼”区域将减少，当然需要财税体制改革等整套配套体系，在这里就不详细说明了。

从近期看，整个房地产价值增长将随着M2增速下调而实现理性增长，这时候再根据不同城市调控政策判断资金流向，从而选择合适的投资机会。感谢阅读。

梦想小号手

中国目前影响城市的房价升值空间比较大的因素，问题不知是要讨论“比较大的因素”还是着重“升值空间比较大”之因素。其实影响的因素非常之多，可以从不同维度角度去分析，在此我想和大家讨论比较大的因素。我个人的浅见如下：

1、趋势。

我们来看东部沿海城市楼房均价已上来，内陆城市特别是一些小地方城市，无论是开发商，还是居民，都会看着沿海城市的楼价，来思考自己地方的楼价。开发商来说，是慢慢地抬高楼价，消费者来说，是慢慢地接受楼升价。之前广州东莞楼价还最没起来，我就知道总有一天要起来，因为深圳已上天了，没理由相邻或不远的城市楼价会落差这么大，必须有平缓的趋势。

2、交通。

要致富，先修道；路通，财通。这些都是我们以前的标语，其实在今天也很对。不少城市周边地段，一通地铁轻轨，楼盘乌鸦变凤凰。

3、教育资源

以前学区学位房之类，总是高人一等，比其它楼盘的楼价涨得高涨得快，不过现在北京房与学位的关系要被斩断了，但有房总是获得优先权的。

4、周边环境

CBD地段的楼价总是要高的，人流动量大，会带来交易量的。这样这些楼盘更易变现，更受欢迎。

5、开发房成本

不过这成本，我也不知道他们到底要多少成本，总体定价很多都是跟风，也就是第一点趋势。诸如：既然那里都卖5万，那我这里卖4万8，也是合理的。

总之，不管如何，如果要投资房产，上升幅度大不大，将来转手好不好这些因素都是要考虑的。

如果觉得我回答还可以，请给个赞。或者关注一下我，支持新人。谢谢

良心保险人

影响房子名义价格的最大因素，是货币和土地供给。有时候房子价值下降，但名义价格反倒会上升，因为有通胀。

不谈名义价格，只谈房子实际价值，影响各个城市房子升值首先是经济发展速度。经济发展速度快，房子回报就大，价值就高。而影响经济发展速度的因素有：

1、经济自由程度，也就是城市政府干预的程度的倒数。一般来说，南方城市比北方城市经济自由度高。尤其是深圳，经济自由程度可以说在一线城市首屈一指。比如深圳只要本科毕业就可以落户，不是本科毕业，也可以积分落户，这户籍自由程度，就不是北京、上海能比的。其他的如东莞、佛山、宁波、苏州等长三角、珠三角名城，经济自由度也很高。再次一点的是中西部的武汉、长沙、成都等城市。在北方，可能经济自由度最高的是北京。

2、人口年轻程度。这方面深圳又是排第一。深圳是宝安一个几十万人的小县发展起来的。宝安原来只有几十万人，而现在深圳常住人口官方口径是1000多万，但很多人相信有2000多万，这新增的人口，绝大部分是敢闯敢拼敢创新的年轻人。所以深圳现在的GDP超越广州，人均GDP超过北京。未来深圳还会吸引越来越多的年轻人口。

其他的如资源、环境等，也影响经济发展，但不如上面两个因素重要。

除了经济发展速度，公共设施投资当然也影响房子的升值。北京吸纳了全国最多的公共投入，具有良好的医疗资源、教育资源，所以升值空间也有。但是，长远来看，深圳也会在这些方面赶超北京。

所以如果要布局未来的话，我建议，一定要把深圳作为考虑重点。