梅宜明
非请自来。
房企“预缴增值税”是否可以抵顶多种经营下的“未交增值税”？这个问题很特殊，相对复杂，实务中存在争议，让我们分情况逐一剖析。
情形一：
某房企“慢悠悠“项目预售收款并预缴增值税100万，该项目未完工交房；另收取房租产生销项税额300万，有可抵扣进项50万。上述预售业务增值税纳税义务没有发生，预缴增值税不能抵其他业务的应纳税额，应纳税额为250万。
情形二：
沿用上例资料，另有“风风火火”项目预缴增值税200万，项目完工交房产生销项500万。此时，“风风火火”纳税义务发生，对应的预缴增值税可以抵扣，这毋庸置疑；“慢悠悠“项目预缴增值税100万能不能抵扣呢？两个项目能不能混抵都成问题，更别说抵其他业务的“未交增值税”。
应纳增值税＝销项－进项－预缴，按此理解，上述情形二个人认为，项目纳税义务发生时，预缴增值税可全部抵扣，应纳增值税＝（300+500）-50-（100+200）＝450万。此时，“预缴增值税”可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。
以上，仅供参考，实务以税务机关权威解释为准。
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艾特迷
房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，那么这个预缴的增值税是否可以抵顶多种经营下的“未交增值税”呢？答案是肯定的，我从以下三个方面进行说明！
1、从逻辑上看，房地产开发企业作为一个纳税主体，其前期预缴的增值税是可以抵减后期的应纳税额的，不需要分项目核算分项目抵减。（也没有哪一个文件规定要分项目抵减）
2、从申报表看，纳税人预缴的税款填写预缴税款申报表后会反映到一般纳税人增值税申报主表第28栏“分次预缴税额”中，成为主表第34栏“本期应补（退）税额”的抵减数，故申报表的填报规定已说明了预缴税款是可以抵减企业各项应交增值税的。
3、从会计处理看，
收到预收款时，
借：应交税费——预交增值税
贷：银行存款
发生纳税义务时
借：应交税费——未交增值税
贷：应交税费——预交增值税
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税海东流
正常情况下，房企预缴增值税是可以抵顶多种经营下的未交增值税的。
我们先来看一下，房企预缴增值税的情况:
财税[2016]36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，指出"房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税"。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3%
一般计税方法，适用税率为11%；简易计税方法，适用税率为5%。
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和适用税率（征收率）计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
也就是说，在纳税义务发生时间，按照11%或5%的税率，对预缴增值税进行抵减，申报纳税，未抵减完可以结转。
对此，贵州国税曾进行过官方解读。纳税人以完税凭证，可用预缴税款抵减应纳税额。
