.
2018年上半年開始了新一輪的降準週期，上週五央行發佈的上半年金融機構貸款投向情況也更加為大家所關注。6月末，房地產貸款餘額35.78萬億元，同比增長20.4%，較人民幣各項貸款餘額增速高出6.7個百分點。上半年房地產貸款增加3.54萬億元，佔同期各項貸款增量的39.2%（以下簡稱房地產貸款增量佔比），佔比較2017年下降了2.3個百分點。
1
房地產仍是新增貸款的主要來源
在2018年上半年央行接連三次降準的政策背景下，本輪降準釋放的資金流向更加有的放矢，房地產貸款增量佔比出現小幅下降。回顧2012、2015年前兩輪降準週期的貸款投向，房地產都是新增貸款流向的主要渠道之一。在2012年，面對上半年房地產轉冷的行業週期，全年房地產貸款增量佔比做到了持平，地產開發貸增速由負轉正。而在2015年，全年房地產貸款增量佔比則是上升了0.9個百分點，其中保障性住房開發貸成為了房產開發貸上漲的主要動力。
就貸款增量的絕對值來看，房地產貸款仍是目前新增貸款的重要組成部分。在2018年上半年的新增貸款中，其中有39.2%來自於房地產，高於小微企業、涉農和工業等門類；房地產貸款餘額的同比增速達到20.4%，高於整體貸款餘額增速。
2
個人住房貸款更多地流向二手房市場
聯繫細分數據來看，央行數據顯示上半年個人住房貸款餘額23.84萬億元，同比增長18.6%，淨增量為1.96萬億元，同比翻番，個人按揭貸款仍在持續較快增長。但是統計局發佈的房企到位資金顯示，在全國商品房銷售額在持續增長的情況下，上半年流向一手房的個人按揭貸款出現收窄。上半年個人按揭貸款到位資金為1.11萬億元，同比下滑4%。央行和統計局數據出現“差異”，最主要的還是因為央行包括了二手房的貸款數據，說明今年上半年個人住房貸款更多地在流向二手房市場。
3
境外融資下半年將面臨更多限制
企業項目融資方面，2018年上半年新增貸款更多地流向了保障性住房。上半年保障性住房開發貸款餘額4.08萬億元，同比增長37.4%，較地產開發貸餘額多2.62萬億元，增速高出30.3個百分點。日前統計局發佈的數據也佐證了這一點，在2018年上半年房企到位資金中，來自國內貸款資金為1.23萬億元，同比下降7.9%。
為了更好地應對融資環境變化，2018年以來房企加強了對境外融資渠道的拓展。據CRIC統計，2018年上半年典型房企境外佔所有融資比例達到了34.3%，較2017年上升了10個百分點，並且相比境外貸款而言，優先票據、債券等形式更受企業青睞。
但值得注意的是，發改委和財政部在5月下旬聯合發佈了《關於完善市場約束機制，嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》，更在6月的答記者問會上進一步明確“房企境外發債不得投資境內外房地產項目、補充運營資金，僅限歸還存量債務”，2018下半年房企的境外債權融資將會受到較大的衝擊，企業的現金流也將面臨更多的考驗。
目前房地產融資所受壓力雖然日漸趨高，不論是融資的來源還是用途都在受到更多的限制。但對於大部分規模房企而言，在土地儲備相對充裕、不影響企業中長期發展步調的前提下，還是可以調整投資步調，通過適當放緩拿地、開發、銷售和進度來緩解資金壓力。畢竟企業長遠發展的第一要素既不是規模也不是利潤，首先還是要保證現金流的穩定。
/ END /
MORE
閱讀更多 丁祖昱評樓市 的文章
