均價3.3萬/平，低於周邊市場價2萬/平，帶精裝修，毗鄰在建地鐵，高使用率，購買10年後還可吃上一劑”反悔藥“——10年1.2倍回租給開發商。
首付65萬就能置業寶安西鄉熱門路段新房。這樣一種新房公寓，是不是看上去很美？
究竟是“買”還是“租”?開盤一個月，位於寶安洲石路上的某項目308套房已基本清盤。
項目位於寶安區前進路與洲石路交匯處，佔地2.3萬平，總建築面積8.6萬平，由5棟塔樓組成，其中4棟為5.2米層高建面約200-1200平產業研發辦公、1棟為3米層高建面約38-67平公寓，2007年批地，土地性質為工業產權用地。目前在售的公寓位於2棟，不限購不限貸，均價3.3萬/平，戶型為37-67平的單房、小兩房。
從位置上看，周邊1公里內規劃有12號線洲石路站，已開工建設，建成可快速通達寶安老中心區、機場北新會展中心及南山中心區，遠期規劃當中周邊還有28號線以及20號線的南延線。目前周邊多以工業廠房、農民房為主，配套商業多以依賴周邊社區底商，如桃源居、領航城等。
項目南邊隔著洲石路有寶安大社區——桃源居，桃源居目前單價在5萬/平。僅從均價3.3萬/平看，該項目價格無疑具備一定誘惑力。
“在目前總價僅100多萬的情況下，首付65萬基本上在深圳很難買得到房子，沙井坪山的新盤都4萬多一平了，周邊的二手價格也都在5萬多一平，這個不限購不限貸的公寓不佔用名額。何況周邊2、3條在建地鐵，未來租金還具備升值潛力，”現場銷售提道，購買該房源的購房者主要是住在附近，如桃源居、領航城的業主，投資客較多。
據瞭解，該盤去年曾推出一批同樣戶型的公寓，均價在3.4萬/平，如今已售罄。今年開盤均價為3.3萬/平，4梯27戶，共推出兩種戶型，均為精裝修交房，38單房以及67平兩房兩廳，總價在150-230萬之間。
與其說“買”，不如說“長租”更合適。事實上，該盤也採取“長租公寓”的銷售模式推出，與一般購房形式不同，購買時，開發商與購房者簽訂的是“租賃合同”而非“買賣合同”。
值得一提的是，這2棟308套公寓房源“整棟一本證”。簡而言之，這種整棟一本證的房源目前暫時沒有分割成獨立產權，也就是說，購買的房源並無獨立產權，即暫時沒有紅本房產證。
據現場銷售介紹，購房者購買時與正常公寓購買流程一樣，繳納五成首付，五成按揭貸款，貸款年限為10年，貸款銀行指定為南洋商業銀行，且7年後才繳納契稅。
為何7年後才繳納契稅？
該盤銷售顧問給出瞭解釋。目前開發商與購房者簽訂的並非正常購房合同，而是租賃合同，租賃買賣稅費都由開發商來承擔，購房者除了首期款，暫時不需要繳納其他任何費用的。
關於購房者關注的產權問題，項目銷售稱，
開發商最快4年內辦理好分割產權（即紅本產權證），由於國家規定公司產權可在3年後繳稅，加上開發商之前承諾的4年後辦理好紅本房產證，所以一共為7年，紅本產權分割之後落實到購房者，大概需要補繳4000元/平地價。但獨立產權證是否一定能在4年後辦理下來，銷售稱並不能完全打包票。“目前還是以租賃的形式與購房者簽訂15年合同，剩下24年產權‘協議贈送’給購房者，購房者辦理首付手續之後進行正常月供，未來可租可住。”
“項目還有個‘零風險’的好處——10年1.2倍回租。如果購房者10年後不想持有該項目，可以以當年購房款的1.2倍退還給開發商。”現場銷售表示。
10年後開發商可按1.2倍購房款“回收”
以一套建築面積38.03平的公寓來計算，租賃總價130萬，首付5成65萬，貸款年限為10年，等額本息，基準利率上浮15%（5.145%）來計算，租賃月供為6939元 ，而該戶型的市場租金約在3000元/月左右，相當於自己每月貼補約4000元/月。
目前該項目剩餘產權為39年，“長租39年，購房者與開發商簽訂15年的租賃合同，剩下24年無償贈送。”當問及如果房產證沒有分割下來，39年後到期後如何處理，銷售稱工業地塊可能被收回。至於後期交易，銷售稱可以在管理處見證進行交易轉租，繳納約1%的費用。
現場有購房者認為，“就總價來看，購房者像是在‘撿漏’，但實際上沒有產權是項目的最大痛點之一。雖然開發商承諾4年內辦理好分割產權，但這個產權能否辦下來，並不能百分之百保證，等於在‘玩賭’。萬一產權沒辦理下來，相當於買了個長租公寓長期放租，而工業用地到期後該如何處理，目前並沒有像住宅一樣有明確延期規定。”
低於市場價40%的工業產權公寓能碰嗎？
2018年上半年，深圳共出讓26宗土地，但其中僅4塊住宅土地，工業用地和住宅用地分別為13宗和4宗，顯示出產業用地成為土地市場重點扶持的源頭。預估在未來幾年，深圳新增產業用地項目體量將達300-500萬平，
這類工業用地性質的“公寓”一般屬於工改工城市更新的工業樓宇，建築物用途為宿舍，屬於工業樓宇30%的配套設施。近幾年頻現市場的工業產權性質公寓，如中糧創芯公園、坪山潮商廣場、光明奧園峰薈，中糧雲景國際等，曾以低於市場40%左右的價格、高使用率吸引購房者關注。但仔細發現，其中許多項目只能以公司名義購買，甚至有投資客直言，“工改工”項目後續交易或將影響投資槓桿，“購買方一般以公司股權轉讓的形式購買，稅費較高，轉手費用甚至可達幾十萬。”
由於產權的不確定性，此類項目的產權條件並沒有明確增值空間，未來價值或將更多依託地段優勢獲得租金回報和物業增值，但增值方面更依賴產權條件。有業內人士估算，如果僅作為長租投資，年租金回報率低於5%，投資意義也不大，加之“工改工”項目後期交易過戶、流通在政策上依然存在不確定性。
但低於市場價格40%，10年1.2倍回租，這個賬怎麼算，買不買，見仁見智。
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