好地網7月23日訊（研究員 毛睿格） 今天，蘇州市區10宗地土拍正式拉開序幕。不過首日的戰況讓人“大跌眼鏡”：3宗地塊，2宗底價成交，1宗進入現房前一手，平均溢價率為3.57%。另外，共有3宗地塊因無人競價而遭遇流拍。
出讓地塊信息
地塊出讓分佈
底價、流拍佔主導
7月23日上午9：30，據蘇州市國有建設用地網上出讓系統顯示，吳中越溪蘇地2018-WG-8號地塊、相城元和街道蘇地2018-WG-10號地塊以及新區獅山蘇地2018-WG-15號地塊因無人報名而流拍。
上午11:00，蘇州吳中區甪直蘇地2018-WG-9號地塊開拍。地塊位於吳中區甪直鎮甪直大道南側、甫澄北路東側，在自由競價階段無出價，限時競價經過35分鐘13輪出價，最終路勁以114444萬元競得該地塊，樓面價為11564元/㎡，溢價率18%，未達到現房銷售價格。
下午14：00，蘇州相城區元和街道蘇地2018-WG-11號地塊開拍。地塊位於相城區元和街道文靈路東、黃蠡路南，在自由競價階段無出價，限時競價僅有1輪出價，最終相城交通建設投資（集團）以281452萬元底價競得該地塊，樓面價為14800元/㎡，溢價率0%。
下午15:00，蘇州相城區澄陽街道蘇地2018-WG-12號地塊開拍。地塊位於相城區澄陽街道康元路北、澄月路西，在自由競價階段無出價，限時競價僅有1輪出價，最終深圳市創景投資管理有限公司（平安）以110270萬元競得該地塊，樓面價為12500元/㎡，溢價率0%。
地價如何？
此次推出的地塊，是蘇州市區2018年首次大規模供地，應該說，已經5個多月沒有出讓土地的蘇州市場，對這批地的關注度是比較高的。不過最終的成交結果，則可以用“涼”、“冷”等字眼來形容。
流拍地塊自不必說，即使是最終成功出讓的地塊，地價也偏低。
如甪直地塊，最終成交樓面價為11564元/㎡。除了中梁地塊，該價格均低於甪直近兩年以來成交的地塊：與對面的弘陽地塊相比，價差達到2627元/㎡，與旭輝地塊相比，價差為1167元/㎡，與保利地塊價格基本一致，高於中梁地塊。
如果加上容積率的因素，從樓面單價來說，則路勁地塊的樓面單價為25442元/㎡，僅比弘陽地塊（容積率1.8）便宜100元/㎡左右；與保利地塊持平（容積率均為2.2）；高於旭輝和中梁地塊。從這個角度來講，路勁地塊的地價在甪直近三年處於中上水平，當然，因為其緊鄰甪直大道，位置比保利和中梁地塊要好，故還是屬於高性價比。
又如相城中心蘇地2018-WG-11號和蘇地2018-WG-12號兩宗地塊。兩宗地的最終成交樓面均價，分別為14800元/㎡和12500元/㎡。
其中，11號地塊為商住地塊，其中商業建築面積在1萬-1.5萬方之間（佔總體量的不到8%）需集中設置，具備鄰里中心基本功能，不得分割銷售不得轉讓。從上圖可以看出，該板塊的商住地塊，因為設置的條件各不相同，所以最終成交價，也相去甚遠。
撇開樓面價更高的九龍倉地塊，和條件設置非常嚴格的中糧地塊，以樓面地價14717元/平方米，與11號地塊成交價相差不多的雅戈爾地塊作為參照物。雅戈爾地塊的商業體量佔比達到20%，從這個角度來看，11號地塊的性價比要更高一點。
12號地塊則是純宅地，容積率2，除了需100%成品住宅，建築高度最高限高60米等條件外，並無其他設置。跟2016年的周邊成交的純宅地相比，該地塊的樓面地價處於絕對低位。比最高價魯能地塊，更是下浮了13725元/㎡。
緣何遇冷？
此次土拍遇冷，好地研究院綜合業界意見，總結出幾大誘因：
1、地塊本身的因素
此次出讓的地塊整體遭遇寒流，跟地塊本身存在的一些因素不無關係。
如越溪地塊，在第一次出讓時起拍樓面價為17000元/㎡流拍，本次降價至13000元/㎡依舊無法讓房企忽視其明顯的抗性，緊鄰大型變電站和兩面環高價意味著地塊未來銷售難度比較大，房企對這類地塊顯得尤為小心。
又如今天流拍地塊，不知是巧合還是必然，今天流拍的三宗地塊，均需要配置有“幼兒園”。不僅如此，10號地塊《掛牌須知》中指出，在幼兒園建設出正負零前，商品住宅預售面積不超過總可售商品住宅面積的60%，待幼兒園竣工驗收後，方可申請剩餘商品住宅的預售許可。
而15號地塊，則幼兒園計容建築面積不小於11800㎡，規模不低於6軌18班。並且，幼兒園的方案報審時間為拍地後一個月，2019年1月前須開始施工，2020年4月底前竣工，同年5月須交付。幼兒園須精裝交付給屬地政府。
這或許是房企對幼兒園地塊望而生卻的一大原因。
此外，此次出讓的部分地塊，起拍樓面價偏高。如相城元和街道的10號地塊、高新區獅山街道的15號地塊，起拍價格較高，已經達到甚至超過了周邊已成交的地塊地價。
2、房企預期發生了變化
起拍價高、地塊限制苛刻……事實上，這樣的現象在之前幾年的蘇州土拍中，也是屢見不鮮。那麼，為何之前房企趨之若鶩，而此次房企卻表現謹慎呢？
很顯然，房企預期發生了變化，不再以超預期拿地，是其中最為關鍵的因素。
根據粗略計算，甪直地塊保本房價在18086元/㎡左右，而目前地塊周邊銷售房價在1.5——1.8萬元/㎡左右；
元和街道保本房價在22160元/㎡左右，澄陽街道保本房價19265元/平方米，而相城中心周邊房價在1.8-2.2元/㎡左右；
綜上，房企拿地不再以超預期拿地，而是根據目前的價格倒退，看看能不能算得過賬來。“麵粉貴過麵包”，或加上一定的溢價拿地，已經不再成為目前房企的主流心態。
3、新進房企缺少，“鯰魚效應”缺失
近年來，蘇州市區已經湧入了大量的外來房企，這些外來房企的進入是蘇州土地市場步步高昇的重要助力，而本次土拍中尚未出現外來房企的身影，這些外來房企是否正在觀望，或者轉而選擇了蘇州下屬縣市進入，暫且不得而知。
缺少“鯰魚”效應，是此次土拍波瀾不驚的有一個原因。
事實上，不僅僅是蘇州，近段時間各地頻頻出現流拍現象，一定程度上預示著整體房地產市場遇冷。縱觀近段時間的房地產市場，從全國層面來看，金融政策不斷緊縮，利率多次上浮，房企的融資難度日益加大。
在蘇州，由於蘇州市區土拍仍設有封頂以及現房的規定，一旦土地達到該條件其開發週期將會進一步拉長，此前不少在蘇房企手裡或多或少都有一部分現房地塊，資金週轉受到一定限制，房企壓力劇增。
為了解決這些問題，如今蘇州市區的房企已經越來越多的選擇合作開發，且進入現房前一手多數房企會選擇退出，因此本次土拍中唯一未底價的路勁甪直地塊便是以現房前一手成交。
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