近來，江北疊墅項目熱度頗高，很多網友在365房博士頻道諮詢值不值得購買？能不能投資？今天，我們就來聊聊江北的疊墅。
一、漲5000元/㎡！最高單價破37000元/㎡！
今年下半年，江北新區多家高價地新盤計劃入市，都是高端豪宅定位，都選擇先推出疊墅產品。江北的疊墅大戰已經打響，疊墅價格更是創新高。
自2016年年底以來，儘管新房限價政策極其嚴厲，但江北的疊墅房價卻一直在攀升。
2016年12月30日，老山板塊的金地淺山藝境收官，毛坯疊墅銷許均價25831元/㎡。
2017年11月9日，老山板塊的明發閱山悅府首開54套山景疊墅，銷許均價28155-29975元/㎡。
在限價的背景下，江北同板塊的疊墅產品在不到一年的時間內就漲了近5000元/㎡。
今年7月4日，雨山路新盤保利雲禧首開135套毛坯疊墅，儘管被嚴格限制在3萬/㎡以內，但那是因為該項目下疊單價非常便宜，拉低了整體均價。
保利雲禧的上疊和中疊，大部分價格都在35000元/㎡以上，最高的一套，價格突破37000元/㎡。
二、330萬起步！江北新一代豪宅重新定義改善
目前，江北房地產市場上，可以選擇的疊墅產品主要有6家。
大華香鳶墅
大華香鳶墅在售14、15號樓疊墅，戶型面積為221-278㎡，毛坯交付，銷許均價24634元/㎡，是目前江北直管區範圍內單價最便宜的疊墅。
香鳶墅是香鳶美頌組團一部分，位於大華錦繡華城中央板塊，由9棟疊墅組成，為低密度花園疊墅，每戶獨享私家電梯，一樓贈送超大私人花園，戶型實用率高達168％。
戶型圖如下所示：
明發閱山悅府
明發閱山悅府位於老山腳下，是明發集團打造的高端閱山系產品，項目由28棟5層山景疊墅組成，立面全石材幹掛，綠城物業，是目前江北唯一的純疊墅項目。
明發閱山悅府戶型面積98-258㎡，毛坯交付，於2017年11月首開，限價3萬元/㎡以內，總價330萬元/套起，由於入手門檻較低，極受主城改善客戶歡迎，也是江北最難買到疊墅，上次開盤中籤率僅8.2％。
項目預計7月底或8月加推96套5層山景疊墅房源，具體樓棟位置待定。據瞭解，該樓盤計劃今年將300多套疊墅全部賣完。
戶型圖如下所示：
保利雲禧
保利雲禧在售毛坯中疊和下疊，戶型面積中疊132㎡、下疊247-270㎡，銷許均價28252-30818元/㎡，一房一價，擬交付時間2019年4月30日。
10號線雨山路地鐵站一出來就是保利雲禧，真正的地鐵上蓋。項目規劃建設24棟住宅，分別為疊加住宅和小高層住宅，並配建了會所、商業、社區衛生服務站、文化活動室等基層社區中心。
作為江北第一個開盤的地價突破2萬/㎡的項目，保利雲禧極具風向標意義，上疊和中疊銷售情況很好，但總價較高、面積較大的下疊，銷售一般。
接下來，江北還有一批跟保利雲禧地價差不多的高端項目上市，其中金隅紫京疊院、銀城頤居悅見山和悅風華都選擇首開疊墅。
戶型圖如下所示：
金隅紫京疊院
金隅紫京疊院位於老山腳下，地塊於2016年4月15日被金隅競得，樓面地價20077元/㎡，是金隅進軍江北高端別墅產品首作。
項目打造32萬方新中式院落，20棟瞰山洋房，建築面積約110-170平方米，22棟建築面積約185-220平米山墅疊拼，還有4棟退臺疊拼。其中，疊拼入手門檻預計700萬以上。
戶型圖如下所示：
銀城頤居悅見山
銀城頤居悅見山位於江浦龍華路地鐵站附近，地價破2萬3.項目總建面積約17萬㎡，全小區人車分流設計，打造全齡化社區。
產品分為戶型面積140-220㎡的寬境疊墅、面積約89-140㎡瞰景住宅和89㎡的適老住宅。
項目預計首開164套疊墅產品，可能是8月公開樣板間，9月首開。疊墅的面積段為上疊170㎡，中疊140㎡，下疊220㎡。據透露中疊的贈送面積較大，更像180㎡的產品。下疊帶有地下室和庭院，庭院面積10-40㎡不等。一梯兩戶，毛坯交付，現房銷售。
戶型圖如下所示：
下疊220㎡↓↓
中疊140㎡↓↓
上疊170㎡↓↓
悅風華
悅風華，位於江北新區青奧板塊，江淼路和浦虹路的交匯處，地價突破22000元/㎡，金地、保利聯合開發，建設15棟毛坯疊墅（7層）、7棟精裝高層（27層），現房銷售，地塊內還將配建一所12班幼兒園。
項目預計7月底8月初首開，推出11、12、14、18-21#共7棟134套疊墅，戶型面積120平米起，分為上疊125㎡、中疊135㎡、下疊220㎡起，均為7層高。
目前江北新區嚴厲限價，預計整體均價維持在3萬/㎡以內，入手門檻大約在430萬左右。預計3-6個月交房。
戶型圖如下所示：
上疊120㎡↓↓
中疊135㎡↓↓
下疊140㎡↓↓
三、疊墅這麼貴，真的能投資嗎？
上面我們盤點的6家疊墅，入手門檻最低的是明發閱山悅府，總價330萬元/套起，保利雲禧和悅風華這樣的新盤，疊墅基本都要400多萬起步。
入手門檻如此高，江北的疊墅值不值得入手？能否投資？
縱觀南京改善住房市場，河西、城南、鼓樓濱江這些主城板塊流行的高端改善產品是大平層，而江北、江寧、城東、仙林這些板塊的改善趨勢卻是疊墅。
再看南京的疊墅產品，仙林和城東目前只有極少的疊墅房源在售，總價在千萬左右，江寧的疊墅項目價格估計跟江北差不多，但目前都還沒上市，而江北的疊墅不僅入手門檻相對較低，而且可選擇的項目也更多。
江北今年計劃上市的新盤中，保利雲禧、銀城頤居悅見山、金隅紫京疊院和悅見山這些地價超2萬的項目，因為價格與江北核心區持平，遭到很多網友吐槽。
但是，核心區住宅和保利雲禧這些高價地項目還是有很大差別的。首先，核心區都是高層項目，目前配套也還沒起來，而且太搶手了，不容易買到。而保利雲禧這些項目都是低密度住宅，周邊規劃配套各有優勢，產品打磨的也很出色，各有亮點，關鍵是容易買到。
所以，個人以為，對於青睞低密住宅、買不到或買不起主城大戶型的改善人群來說，可以考慮入手江北的疊墅。從項目自身看，純疊墅項目比高低配好。從外部環境看，自住首選交通便利，周邊配套較好的樓盤。
不過，投資還是謹慎為好。一方面，面積大，投資門檻高，後期不好出手。一方面，相同預算下，還有河西南、南站等其他更好的選擇。
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