從合肥二手房整體成交數據來看，很多學區房在各自區域已形成溢價效應，比周邊非學區房價格要高出一大截。合肥的真學區房，已進入頂級房價序列，學區好壞，直接決定你的房產在未來是否保值增值。因此，在研究合肥房產時，學區是必須要分析的因素。
由於合肥義務教育階段採取單校劃片，小學升初中不需要進行升學考試，直接就可以進入學區內的初中就讀，因此小學學區質量沒有可以衡量的標準，小學好與壞只存在口碑上，小學學區本篇不做評價。
但合肥初中升高中是要進行升學考試的，中考成績可以很大程度上反映整個學校的優質程度，因此合肥目前學區房針對的主要是初中學區。本篇我將依據2018年合肥各初中的中考成績，對重點學區進行分析和點評，看看哪些學校是名副其實的真學區，哪些是名不副實的假學區。
合肥中考的幾個基本概念
在分析合肥真假學區房之前，我先向大家普及幾個中考概念：
重點高中。合肥市區有14所公辦省示範高中，其中一中、六中和八中，是這14所學校中升學率最高的學校，我們可稱之為省示範重點高中，也是大家所熟知的大一、六、八中學，其實是
3所學校。除了一中、六中和八中這3所公辦重點高中外，還有一所民辦學校——一六八中學，它的升學率可以跟大一、六、八中學媲美，近年來成績甚至超過這3所重點高中，也就是我們常聽到的小168中學，其實是1所學校。
一六八中學集團分為高中部和初中部，高中部位於經開區南豔湖畔，初中部分為4個校區，其中最好的玫瑰園校區位於翡翠湖畔。因為是民辦高中，一六八中學受招生規則限制較少，生源可以全市或全省掐尖，因此升學率較高。
一六八中學2018年高一年級計劃招收1600人(含珍珠生、樹人生項目計劃)，其中面向其他地區招收700人。今年一六八中學錄取線為753分，比45中大一、六、八中學指標到校最低分數線都高出很多。
指標到校 。為了均衡優質教育資源，合肥14所省示範高中，每年都要拿出招生計劃的一定比例，按照中考實際報考人數，分解到各個初中，保證每所初中都有固定比例的學生進入省示範高中學習。2018年指標到校比例是85%。
一、六、八中指標到校最低分數線。由於一中、六中和八中，是目前合肥最好的3所省示範高中，因此每年參加第一批招生，分數線也是所有公辦高中當中最高的。
為均衡3所學校的實力，一中、六中和八中每年都進行聯合招生，2018年3校總招生計劃為5250人（不含國際班），平均每所學校1750人，所有被聯招錄取的學生，通過電腦派位隨機分配到3所學校中的任意1所。
合肥市區2018年中考報名人數為30293人，分別來自103所初中。一中、六中和八中聯合招生計劃為5250人，指標到校比例是85% ，那麼有4463（5250*85%）個招生指標，通過指標到校分配到市區103所初中。
將到校指標4463除以市區中考報名人數30293，結果為14.73%。如果一所初中中考報名人數為1000人，那麼將有147人，按照成績從高到低的順序，通過指標到校進入一中、六中和八中學習，這最後一名學生的成績，就是該初中一、六、八中指標到校最低分數線。
通過指標到校進入一中、六中和八中的考生，最低成績必須達到每年普通高中招考最低分數線，比如今年是607分。如果達線人數不夠指標到校數，相應核減該校的到校指標，學校指標到校最低分數線查詢結果會顯示“線上指標生人數不足”。
統招生和特長生。一中、六中和八中招生指標還剩餘
15%，大概有787個，這部分指標拿來用於全市統一招生，是為統招生指標。今年省示範高中還是採取先進行統一招生，再指標到校的招生順序。統一招生就是按照一中、六中和八中的中考報名情況，從高分到低分依次錄取，最後1名考生的分數，就是統招分數線，今年統招線為767分。每年3所學校也招收一定數量的特長生，但不佔用指標到校的指標，只佔用統招生指標。除此之外，參加自主招生進入小168高中的學生，也不佔用該校一、六、八中指標到校的指標。
舉個例子，假如一所學校中考報名人數為1000人，通過統招生、特長生和小168自主招生渠道被錄取的考生為100人，那麼該學校剩餘的900人中，成績從高到低排序，第147名學生的成績，就是該校一、六、八中指標到校最低分數線。
合肥初中學區質量的幾個衡量標準
平均成績。平均成績是一所學校整體實力的反映，平均分越高，學校整體水平就越高，學習氛圍就越好，但平均分無法反映重點高中的升學率。假如該校所有學生都考了720分，那麼平均分非常高，但其實進入重點高中的人數並不多，仍是一所平庸的學校。一般以平均分或者700分以上的比例作為衡量指標。
高分層人數。高分層人數是學校實力上限的體現，高分層人數越多，進入重點高中的比例就會越高，但高分層人數無法反映學校學生的整體水平。假如僅重點培養一所最好的班級，進入重點高中人數很多，但其餘班級成績在全市排名倒數，那麼該校學生平均素質水平也不高，學習氛圍要差一些。一般以750分或770分以上比例作為衡量指標。
一、六、八中指標到校最低分數線。由於1檔學校高分層人數較多，走統招生、特長生和小168自主招生的比例較高，一、六、八中指標到校最低分數線可能不能完全反映1檔學校的優質程度，但對於2檔及以下學校，指標到校最低分數線足以體現學區質量。一般來說，一、六、八中指標到校最低分數越高，學校的整體質量就越好。
學校規模。一所優質學校，必定是經過長期積累，逐漸成長起來的，如果時間證明這是一所好學校，將會有大量學生選擇在這裡上學。因此，我們看到合肥的真學區，基本每所學校規模都很大，是經過時間考驗的。我覺得一所好的學校，考生規模應至少在300-400人以上，這樣才能保證成績足夠穩定可靠。
成績穩定。一所優質學校，成績一定要足夠穩定，應連續多年都維持在同一檔次，不應出現今年是
1檔學區，明年就倒退成2檔甚至3檔的情況。我認為一般要連續3年都保持同一水平，才可以認為成績穩定。合肥重點初中學區點評
45中。45中到校指標170個，指標到校最低分數線為746分，全市第一。其中770分以上113人，750分以上人數354人，700分以上佔全校比例68%，平均分為703分。45中今年746分及以上的人數為399人，那麼有229人通過其他渠道進入重點高中。750分以上人數為指標到校數的354/170=2.08倍，這個成績基本碾壓其他絕大多數公辦初中。
42中。42中到校指標為95個，指標到校分數線為737分。從42中喜報來看，770分以上人數44人，750分以上人數138人，700分以上比例近60%，平均分為687分。750分以上人數大約是指標到校數的138/95=1.45倍，比45中成績還是要差一大截。
48中。48中到校指標為122個，指標到校分數線為741分。48中喜報非常簡短，只有“770分以上32人，700分以上441人”這些寥寥數據，很難推斷出它的真實成績。不過從其刻意迴避750分這個分數段人數來看，它的高分段比例不高，我估計走其他渠道進入重點高中的不多。
50中東校。50中東校到校指標為106個，指標到校分數線為740分。50中東校770分以上36人，750分以上136人，700分以上佔全校比例56%，平均分為678.6分。750分以上人數大約是指標到校數的136/106=1.28倍，50中東校比42中略差一些，從770分以上人數佔比來看，比48中要稍好一些。
50中西校。50中西校到校指標為142個，指標到校分數線為745分，全市第二，僅次於45中。770分以上44人，750分以上209人，700分以上佔全校比例59.2%，50中西校喜報將700分以上成績全部公之於眾，說明考得不錯。
50中西校750分以上人數，大概為指標到校數的209/142=1.47倍，跟42中相當，但770分以上佔比要略遜一些，750分以上佔比要好過50中東校。
50中新校天鵝湖校區。50中新校喜報是以教育集團名義對外發布的，分析起來非常頭疼。50中新校集團分為天鵝湖校區、望嶽校區和50中南校，指標到校數分別為159、42和72，指標到校分數線為743分、733分和725分，基本代表三個檔次。集團765分以上有98人，745分以上有323人。
望嶽校區跟46中成績非常接近，按照46中來推測望嶽校區的高分比例，估算750分以上人數約為38人。50中南校跟48中濱湖校區成績接近，按高分比例推測其750分以上人數大概為25人。
集團745分以上有323人，如果按照各分數段人數推斷，750分以上人數大概有
255人。如此算來，50中新校天鵝湖校區750分以上人數大概為255-38-25=192人，那麼大概為指標到校數的192/159=1.21倍，比50中東校成績略差一些。但指標到校分數線比50中東校高3分，成績應該跟50中東校相當，好過48中。
廬陽中學 。廬陽中學到校指標為79個，指標到校分數線為743分，平均分678分，整體與50中東校相當。從喜報來看，770分以上25人，750分以上95人，700分以上佔比53.6%。750分以上人數為指標到校數的95/79=1.2倍，比50中東校要差一點；從770分以上人數佔比來看，要好過48中。但是，廬陽中學在2016年只排在2檔學區，成績不夠穩定。
行知學校。行知學校到校指標為76個，指標到校分數線為742分。從喜報來看，770分以上11人，750分以上64人，這個成績比廬陽中學差不少，從770分以上比例來看，要遜於48中。再一個，行知學校在2017年只排在2檔學區，成績不夠穩定。
琥珀中學（琥珀校區）。琥珀中學到校指標為45個，指標到校分數線為740分。從喜報來看，770分以上13人，750分以上58人，700分以上佔比55.3%，從750分以上及700分以上佔比來看，琥珀中學比廬陽中學稍好一些。但是琥珀中學考生不足300人，辦學規模太小，2016年只排在2檔學區，成績也不夠穩定。
壽春中學。壽春中學到校指標為190個，指標到校分數線為741分。從喜報來看，750分以上216人，平均分704.1分。750分以上人數大概為指標到校數的216/190=1.14倍，壽春中學成績應該跟48中相當，整體要比48中略好一些，比50中東校要差一些。
濱湖壽春中學。濱湖壽春中學到校指標為176個，指標到校分數線為741分。從喜報來看，750分以上266人，700分以上佔比78.3%，平均分719.2分。750分以上人數大概為指標到校數的266/176=1.51倍，700分以上比例高於50中西校和42中。
一六八玫瑰園學校。一六八玫瑰園學校到校指標為49個，指標到校分數線為721分。一六八玫瑰園學校指標到校最低分數線這麼低的原因是，很大一部分尖子生通過自主招生被自家小168高中錄取了。
從喜報來看，750分以上93人，700分以上佔比65.3%，平均分為702分。750分以上人數大概為指標到校數的93/49=1.9倍，僅次於45中。但一六八玫瑰園學校考生人數只有300出頭，辦學規模較小，後期成績穩定性仍有待觀察。
從喜報來看，科大附中成績最好，但因該校只有科大內部子弟才能上，故不在本次學區評價之列。
合肥各初中檔次劃分
根據以上1檔學區分析以及2018年合肥各初中一、六、八中指標到校最低分數線，我將合肥市區各初中分成
4個檔次（這裡我剔除了一些辦學規模較小或者存在定向招生的學校，比如科大附中和安大附中等）：
1檔：分數區間為740-746分，共12所學校，指標共計1409個，佔所有指標數的
31.6%；2檔：分數區間為729-736分，共11所學校，指標共計1005個，佔所有指標數的22.5%；
3檔：分數區間為721-727分，共11所學校，指標共計750個，佔所有指標數的16.8%；
4檔：分數區間為719分及以下，其餘71所學校（包含單報生），指標共計1299個，佔所有指標數的29.1%。
我們看到
1檔學校的指標數佔比已經超過全市的30%，如果加上統招生和其他渠道人數，我估計超過1/3。也就是說，全市已有超過30%比例的學生在優質初中學區就讀，這種劃分已很寬鬆。在1檔的12所學校中，壽春中學兩個校區是民辦初中，因為是自主招生，所以不存在學區概念。後面三所學校，廬陽中學、琥珀中學和行知學校，因為成績還不夠穩定，而且辦學規模相對較小，暫未列入真學區。
從近三年綜合表現來看，四十五中本部，一六八玫瑰園學校，四十二中本部，五十中西校（安居苑），五十中東校（西園新村），五十中新校（天鵝湖校區） ，四十八中本部，這7所公辦初中，成績穩定，一直保持在全市前列，大部分規模較大，是合肥名副其實的真學區。
去年真假學區房分析情況，請參考我公號“小易論樓市”文章《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》。
其他學校點評
廬陽區：
我在去年文章中就指出，45中橡樹灣校區是一個平庸的學區，今年還在2檔徘徊。 45中森林城校區今年第一屆學生畢業，成績不甚理想，連第3檔學區都未進入。在45中本部和42中本部嚴重吸血的情況下，我認為45中的這兩個校區最多發展到2檔，很難進入1檔學區。
蜀山區（政務、經開）：
50中的東校（西園校區）、西校（安居苑校區）和新校（天鵝湖校區）不再評論，我主要說一下被納入50中集團化辦學的幾所學校。
根據今年最新學區劃分，50中西校分為貴池路校區和合作化路校區，7年級在合作化路校區上課，8、9年級在貴池路校區上課，生源師資都是共享的，所以50中西校的兩個校區都是真學區（公號“小易論樓市”《合肥學區劃分變化對部分學區房的影響》）。
50中東校教育集團分為西園校區和望江路校區。西園校區就是我們講的50中東校，是一所真學區，而50中東校望江路校區前身是皖安中學、69中和67中，三校合併成立。我們看到今年這三所學校的排名，分別為67名、69名和74名，依然是蜀山區長江路南最差的學區。
50中新校教育集團分為天鵝湖校區（50中新校）、望嶽校區和蜀山區外國語實驗中學（50中南校）。我們看到望嶽校區排名跟去年持平，還是
2檔學區，50中南校排名也跟去年持平，維持在3檔學區。從今年喜報來看，50中新校天鵝湖校區要帶定這兩個“拖油瓶”了。蜀山區50中實行集團化辦學，其主要目的是為了均衡教育資源，但在單校劃片、校區不共享生源的前提下，我想這種願景很難實現。
168玫瑰園校區這幾年辦學規模一直在擴大，成績表現優異並且比較穩定，我今年將它列入真學區。45中芙蓉路校區今年第一屆學生畢業，成績大概排在3檔，更印證了這個觀點：45中除本部桐城路和六安路兩個校區外，其餘分校，都是假學區。
包河區（濱湖）：
48中的兩個校區，望湖校區從去年的2檔又倒退到3檔，濱湖校區仍維持在第3檔，跟本校相比，兩個校區實在不值一提。
46中依舊是濱湖最好的學校，還是僅僅在第2檔，所以我講濱湖沒有學區（只有真學區才稱得上學區）。46中南區還在2檔末流，位置還不夠穩定，看來想超過本部，不是那麼容易的事。
瑤海區：
行知學校這兩年在瑤海區發展勢頭很猛，大有趕超原老大38中之勢，因為去年排名退回到2檔，我認為成績不夠穩定，因此今年僅將其列為準1檔學區。38中維持了去年的名次，依舊坐穩2檔學區頭把交椅。
民辦學校：
壽春中學今年考得比濱湖壽春差了不少，但兩所學校無疑還是合肥最好的民辦初中。西苑中學和育英初中是2檔學區，168陶衝湖校區和大地中學為3檔，基本沒有什麼亮點。
壽春中學之所以優秀，是因為可以提前自主招生，在公辦學校報名之前，民辦學校能夠先進行考試篩選，通過掐尖方式獲取優質生源。但從今年開始，民辦學校提前自主招生考試被禁止，將與公辦學校一同招生，這勢必對其後期發展造成極大影響，具體分析請看我公號“小易論樓市”文章《奔跑吧，合肥學區房！》。
哪些學校發展潛力較大？
從近5年合肥初中畢業生規模變化來看，增長最快的學校是50中新校天鵝湖校區。50中新校於2010年建成招生，2013年第1屆學生畢業，截至目前僅有6屆，已發展成為一所名副其實的真學區，是近10年合肥成長最快的公辦初中。
除此之外，我們看到學生增量較多的學校基本都在新區，比如46中南區，48中望湖校區，濱湖壽春，一六八玫瑰園學校等。從我觀察來看，一六八玫瑰園學校東區今年開始招生，接下來的幾年，規模有望迅速擴大，成為另外一匹學區黑馬。濱湖46中南區和行知學校，也有一定的發展潛力。
大家在購買合肥學區房的時候，一定要認準這7所學校：四十五中本部，一六八玫瑰園學校，四十二中本部，五十中西校（安居苑），五十中東校（西園新村），五十中新校（天鵝湖），
四十八中本部。這些學校才是合肥的真學區，其他任何打著這幾所學校分校或者校區名義的，都是假學區。關於合肥各區學區房的房價分析，請搜索關注微信公眾號“小易論樓市”，後臺回覆“濱湖”、“政務”、“蜀山”、“廬陽”等區域關鍵詞查看。
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