【最高人民法院裁判文書】
祁某與某銀行張掖市分行房地產轉讓合同糾紛再審案
[最高人民法院民提字第106號民事判決書]
最高人民法院再審認為，本案焦點為張掖分行對通過以資抵債方式取得回鳳樓是否合法、張掖分行是否有權處分回鳳樓，以及張掖分行與祁某簽訂的本案《抵債資產處置合同》是否有效問題。
1.關於張掖分行對通過以資抵債方式取得回鳳樓是否合法、是否有權處分回鳳樓問題。本案事實表明，回鳳樓所有權人系案外人供銷公司，後案外人新墩供銷社兼併了供銷公司並實際佔有回鳳樓。新墩供銷社以回鳳樓為抵押物與西區支行簽訂借款合同。借款期限屆滿，新墩供銷社尚欠西區支行貸款本金120萬元及利息8. 9萬元。雙方遂於2001年3月21日簽訂《以資抵債協議》，約定新墩供銷社將回鳳樓抵頂西區支行貸款本息128. 9萬元，以及由新墩供銷社辦理回鳳樓的房產和土地使用權過戶手續等。《擔保法》第53條規定：“債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償。”因此，西區支行通過以資抵債方式取得回鳳樓是合法的。《合同法》第132條規定：“出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。”西區支行的上級行張掖分行有權處分回鳳樓。
2.關於張掖分行與祁某簽訂的《抵債資產處置合同》是否有效問題。本案事實表明，為了將回鳳樓變現，及時收回貸款，張掖分行與祁某於2003年9月26日簽訂《抵債資產處置合同》，約定張掖分行將其擁有的抵債資產回鳳樓的房地產以82萬元的價款轉讓給祁某，由祁某辦理房產、土地使用權過戶手續，張掖分行提供原供銷公司房產證、土地使用權證和新墩供銷社的《以資抵債協議》等。
上述約定涉及張掖分行與祁某之間買賣回鳳樓的債權關係，以及將回鳳樓的房產證和土地使用權證過戶到祁某名下的物權關係。張掖分行與祁某之間買賣回鳳樓形成的債權關係，系當事人之間的真實意思表示，沒有證據證明這種行為損害國家利益和社會公共利益，故應當認定該債權關係合法有效。關於物權關係，本案事實表明，祁某向張掖分行交付82萬元購房款後實際佔有了回鳳樓，且已將回鳳樓的房屋產權過戶到自己名下，但張掖市房產管理局後於2006年3月12日專門發文註銷了祁某對回鳳樓的房屋所有權證;至於回鳳樓的劃撥土地使用權則自始沒有發生變更。因此，本案回鳳樓的房產權和土地使用權即物權關係事實上已經不能發生變動。上述債權關係和物權關係是兩個不同的法律關係，不能以物權關係變動不能進而否定債權關係的合法效力。
—最高人民法院民事審判第一庭編《民事審判指導與參考》
【最高人民法院法官著述】
本案核心問題是張掖分行與祁某簽訂的《抵債資產處置合同》是否合法有效。一、二審判決以張掖分行將涉案房地產轉讓給祁某未報有批准權的人民政府審批，以違反《城市房地產管理法》第39條的規定為由，認定《抵債資產處置合同》無效。最高人民法院再審判決認定《抵債資產處置合同》涉及張掖分行與祁某之間買賣回鳳樓的債權關係，以及將回鳳樓的房產證和土地使用權證過戶到祁某名下的物權關係;買賣回鳳樓的債權關係合法有效，雖然回鳳樓的房產證和土地使用權即物權關係已經不能發生變動，但不能以物權關係不能變動進而否定債權關係的合法效力。最高人民法院的上述裁判思路將物權的變動區分為債權關係與物權關係兩個不同法律關係，以及不能以物權關係不能發生變動為由來捆綁債權關係的效力，要儘可能促使債權關係合法有效，最大限度地保護債權人的合法權益。
《物權法》第巧條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”審判實踐中適用該條規定時應當注意：(1)準確把握債權關係生效時間。當事人設立、變更和終止不動產物權合同，該合同首先體現為一種債權關係或稱原因關係，除法律另有規定或者當事人另有約定外，該債權關係自合同成立時生效。(2)準確把握物權變動對債權關係效力的影響。不動產物權合同除包含債權關係外，還包含物權關係，但債權與物權為兩個不同法律關係。債權關係生效後，並不必然導致物權關係能夠發生變動。如果物權關係始終不能發生變動，此種情形，有過錯的一方要承擔違約等民事責任，但不能以此來捆綁債權關係的效力，即未辦理物權登記，導致物權關係不能發生變動的，不會因此影響債權關係的合法效力。
需要指出的是，《擔保法》第41條規定：“當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”該條規定與《物權法》第巧條“未辦理物權登記的，不影響合同效力”的規定相矛盾。《物權法》第178條規定：“擔保法與本法的規定不一致的，適用本法。”因此，《物權法》施行後，《擔保法》第41條有關“抵押合同自登記之日起生效”的規定不再適用。
此外，考慮到本案行為發生在《物權法》施行以前，根據法不溯及既往的原則，最高人民法院再審判決沒有直接引用《物權法》的規定，而是參照上述立法精神對本案進行裁判。
來自：徐瑞柏《區分物權變動中的債權關係與物權關係—祁某與某銀行張掖市分行房地產轉讓合同糾紛再審案》
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