深圳的深,深不见底

深圳的深,深不见底

深圳新一轮的房地产调控政策官方正式颁布,几天前的传言尘埃落定,实际上的政策细则比沸沸扬扬的传言还要厚实,还要严格。

坦白讲万万没有想到在这个时间段,在看上去深圳楼市平稳过度的当下,居然会出了这样的政策补丁,这里面有多少我们看不到的风险,或政府认识到的危机,不得而知。

最意外的就是限售。这样的政策出台背景一般都是针对二三四线城市,主要是为了锁定资金流入量,确保楼市更加稳定;锁定交易减少投资人群短期操作的可能性,让频繁买卖的土壤凭空消失。

深圳的深,深不见底

通知的标题很长,进一步加强房地产调控,促进房地产市场平稳健康发展是要表达的主题,等同于3-5年内深圳的楼市基本面会就基于此,设置了更多的限制,确保万无一失。长期的发展规划,才有此次的新政出场。

不设任何预留期,发布之日起实施。

在这个通知下发的前夕,我们在刚刚讨论过深圳关于小产权处理的征求意见稿,大家都在说深圳作为创新城市,总是敢于第一个尝试,也被高层默许去走一些新的路线。

殊不知深圳特殊的城市状况,违法建筑已经达到了深圳总建筑面积的一半,涉及到居住人员超过730万之多,如果不去迂回解决这些违法建筑,用正当的土地补偿机制去完善,只是粗暴简单地拆除和驱逐,那带来的结果会难以想象,无法收场。

深圳小产权要转正中的大误会

所有所谓的摸索和开拓,都是有着难以跨域的基础现实,必然就会走到那一步,且需要用最温和的方式去解决,面太广人太多,一刀切的模式无法解决,只会增加矛盾和冲突。

不如收钱 。

深圳的深,深不见底

企业限购

企业限购以西安为首,长沙、杭州、上海紧跟的方式在后。

这当中除了上海有人性的细则划分以外,针对各种不同类型的企业还是保留了准入购买的机制,其他几个城市都是粗暴地限制没有任何的余地,深圳这次也是。

深圳这次对于企业下刀的主要原因来源于市场上很多热点楼盘,公司购房的数量已经占到了房源总套数的20%以上,就购买资格和资金对比,企业对普通购房者形成了挤压。

而在之前深圳有不少楼盘把剩余的房源或直接部分打包出售给企业,这种成批的购买方式对于出售方来说更为便捷,资金回笼也更有优势,但确实会给真正的购房人群带来影响,个人和企业之间的力量,悬殊太大。

尤其是那些上市企业,更是强大。

商务公寓限售

深圳近5年,再次转手的商务公寓占总成交规模的70%左右;而近1年半,企业购买一手公寓占成交规模的16.9%。

政府认为这交易当中的炒作气氛很明显,短期的持有再转手,给市场带来了很多的不确定性,投机的成分过大。

而此次的做法相比较其他城市更为严厉,各类新供应用地,新建设的商务公寓一律只租不售,而在此次政策之前正在进行中的合同不受影响,但个人和企业新购买的商务公寓限售5年。

等同于深圳市场上的商务公寓产品,从此将被打入冷宫,单纯从租金回报率可能还有所指望,但想着短期操作快速套利的可能性很小。

公寓类型的产品以后走的路线就是租赁,以保障企事业单位的员工,以企业形式开发的长期租赁对外出租,以配套居住为首要目的。

个人限售

为什么会以3年为限?

据统计深圳2017年市场上二手交易的房源,不满3年的居住用房占到了销售总量的46%,将近一半的出售比例,直观的感受是炒房气氛浓厚,这里面有相当大的一部分是投机行为。

新建的商品房和二手住房都在限制之中,从7月30日期购买的所有深圳住宅都将限售3年,抑制短期炒作和非理性买房。

这其中可能更重要的点是:防止未来过度抛售可能导致的经济风险,这是新政后政府专家给出的提醒,也就是上述安迪提及的我们看不到的风险,政府能察觉到的危机。

如果出现集体抛售房源景象,市场必然会出现踩踏的现象。

只是有些难以理解,深圳难道已经出现了危机端倪?让政府如此担心,本应该是那些二三四线城市的担忧,怎么会蔓延到了一线深圳?锁定即为了稳定,那么在深圳的房地产数据中,到底有哪些不稳定因素在外溢?

而这种不稳定性,风险性,会不会蔓延到其他的城市,如果连一线城市的深圳都倍感压力,那么二三四线城市的危机会不会更大?这里面涉及到的面,会不会是下一个要触发的点?

抑制离婚炒房

以离婚的方式取得再次买房的优待,这是很多城市正在发生的情形,在这块的管制也并不严格,今年在离婚买房这块政策深入执行补丁的只有成都。

而深圳这次明显有借鉴的用意。

主要的控制点依旧是首付和贷款,并没有在限购上加以延伸,这也是我们经常说到的真正对于房地产市场上影响最大的不是限购,

都是限贷。

深圳这次的补丁很细致,从离婚年数到离婚前的贷款记录和拥有房子的情况,以及离婚的次数都有了不同的对待。

如果上海再有房地产补充政策出台,可能会在离婚购房这块加强把控,如果资金面没有问题,在上海离婚大法就是无限房票。

这里的漏洞都是为了完善差别化信贷,让离婚的漏洞成为过去。

按照深圳这次新的政策通知看,真是别有一番意味在心头,堂堂的一线城市房地产,却用上了二三线的房地产政策在把控,因城施政的说法似乎很快就要过去,全国一刀切的模式将要来临。

抛开所谓的涨跌可能,其实想要维持当下的状态就很不容易 ,为了避免可能的下行,又要遏制继续上涨的趋势,政府真是操碎了心,想尽了办法,只为了健康发展。

如果杠杆不能再次放大,如果金融属性持续减弱。“房住不炒”就真不是说着玩的,这是实打实的在执行。

这些原本要进入深圳房产的资金,遇到这样的障碍和设限,他们有没有可能改变方向,冲向股市?


分享到:


相關文章: