最為一種參與度最高的投資品，房子的門檻最低，與我們的關係最為密切，一旦所有人都形成了預期，泡沫再怎麼大也難以破滅。
你是不是覺得房價太高了？其實我也覺得房價太高了。而你和我這種買不起房子的人佔據 了總人口的絕大多數，那為什麼房價還跌不下來呢？
你可能首先想到，大部分的錢並不掌握在你和我這樣的無房族手裡。
有房族既有資金，又有不動產，他們能夠以藉助槓桿的優勢成倍放大可利用資金來繼續買房，繼續推高房價。槓桿的可怕之處不僅在於推高房價，更在於製造資產荒。
試想一下，如果100塊錢能夠支付一套房子的首付，而你能夠藉助槓桿拿到200塊錢，你肯定會買兩套房子，而不是將這200塊錢全部用於一套房子的首付。因為兩套房子的利潤是一套房子的兩倍。這只是一個人的行為，如果有成千上萬個這樣的人呢？結果是建造再多的房子也無法滿足人們的投資需求，房價在升高，資產荒還會繼續，泡沫仍然穩固。
不過這只是一個方面，更重要的是，房地產並不像股票和現貨那樣高不可測，需要極高明的操作手法。在中國，有多少人買房虧損的？只要你不是極端的投機型買房，我想很少有人是虧損的。房價到如今已經漲了差不多20倍了，你跟我說買房虧損了，那也是簡直了。
這就是房地產可怕之處，因為所有人買房都賺到錢了。這種往例和預期讓人們堅信房價一定會上漲。人們買房不再是為了居住（說居住都是騙人的），而是因為那不斷上漲的房價，它正在一點一點蠶食你內心的理性，入市買房成為大多數人的選擇，資金就這樣快速湧入樓市。
在絕大多數人都參與到樓市中的時候，房價就變得牢不可破，即使我們承認它的確有泡沫。
你看清楚了房價泡沫的本質了嗎？它實際上就是不斷上升的槓桿和人們對房價上漲的預期。
房地產是最大的泡沫
聽說燕郊房價已經到了3萬了，除了預期和槓桿釋，還有什麼能解釋如此瘋狂的房價呢？
在所有的泡沫中，房地產無疑是最大的一類泡沫，因為它涉及的人群極廣、數量極多、價值極高。但是它既然被稱為“泡沫”，最終還是要破的，即使是最穩固的。因為人性貪婪，總會有要挑戰規律，房價上漲的時候願意撤離的始終是極少數。
泡沫雖然必須要破，但到底在什麼時候破呢？是什麼導致它破呢？那就得找找房價泡沫的本質了。上文說了，房價泡沫的本質是不斷上升的槓桿和人們對房價上漲的預期。
房價泡沫破滅條件之一：槓桿率下降
如果槓桿率下降，會出現什麼情況？我們都知道泡沫的外在表現就是房價不斷上漲，去年一套房子價格是100萬，而今年漲到了200萬。你想今年再買套房子，而你的收入卻沒有顯著改變，你唯一的可行的就是加槓桿來支撐你買房。房價就在無數個這樣的個例的支撐下不斷上漲，背後都是槓桿的力量。
但收入總有一天會跟不上不斷上漲的房價的，當你的收入不足以通過槓桿來買房的時候，信用就開始崩塌，房價就開始下跌了。這必定是個痛苦的過程。槓桿的下調也分為兩種，主動和被動，主動下調槓桿是意識到風險而採取的措施，這種操作的難度極大，很容易引發系統性風險。而被動槓桿則是市場崩潰的自然結果。
截止目前，主動降槓桿現在好像還沒有這種跡象。雖然我們在打壓各種首付貸、網貸，但這些都是掃落葉而不沒有動根基。
房價泡沫破滅條件之二：預期的鬆動
這才是關鍵。當少數人預期的鬆動，市場還不會下跌，這個時候逃離的是是天才；當大部分預期開始鬆動的時候，逃離的大門早已關閉。
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