天津買房選哪裡好？哪個板塊最具發展潛力？……在365淘房私享會|路勁太陽城專場活動現場，天津365淘房網&《購房指南》主編徐志平給出了答案。
之前我們已經用3年房價漲幅對比，找到了市區天津潛力板塊，詳情請戳《3年漲幅對比！用數據找到天津潛力板塊》。今天小編奉上徐總分享的下篇——環城置業潛力板塊。
1
環城置業理想三要素
環城置業理想三要素是：地鐵、土著、園區。
環城置業交通永遠排第一位！而有了地鐵，交通方面就解決了。
而有土著，最基本的生活配套就解決了。若板塊內沒有土著，那麼這個板塊會經歷一段陣痛期。
至於園區，解決的是人口的問題。“短期看政策、中期看土地、長期看人口”，這是城市房價的邏輯。
只要具備了這三個要素，那這個板塊發展就不成問題，可以放心大膽買。
2
西青區
西青區是環城老大哥。無論是GDP ，還是房價、存量，它都是排在第一位。
熱門的板塊有張家窩、中北鎮、精武鎮。這裡我各選取了各個板塊的樓盤以作代表。
整體來看，漲幅最高的是張家窩板塊，萬科四季花城和星河榮御兩個小區漲幅均超過了110%。
其次才是中北鎮。旭輝御府上漲了81.8%，雲錦世家上漲了104%。
然而五年前，中北鎮是秒殺張家窩。如今反被超越，而且還有一點，在這輪收緊調控週期中，張家窩比中北鎮更抗跌。
原因是張家窩正處於成長期，南站為張家窩帶來了上漲的動力，但它的潛力遠不止於此。
南站科技商務區下一個推動力，因為南站科技商務區不僅規劃了商務辦公組團、科技總部組團，還有大片的住宅組團。之前一直沒有動靜是因為土地性質是農用地，需要置換成建設用地，目前土地置換剛剛做完，下一步就會有動作了。
另外，這裡還有津雄高鐵樞紐、京滬二線，這都是張家窩發展的“白天鵝”。
精武鎮板塊的漲幅是墊底的，原因是項目比較分散，開發商少，沒有形成合力。雖然規劃有地鐵，但目前還沒有開通。
楊柳青近些年沒有什麼存在感，這兩年也就一個江南城在售，但也在大規模拆遷整理土地。
3
津南區
津南熱門板塊有鹹水沽、海教園、辛莊、八里臺、北閘口、小站。
海教園，教育第七區，有政策扶持，而鹹水沽是津南的CBD，兩者漲幅不相上下。也沒有說起點高，就一定走得快，明星樓盤沒有跑贏。
辛莊板塊漲幅靠前主要還是地段和配套。辛莊正好位於海教園鹹水沽與市區的中間，這就是辛莊得天獨厚的優勢。而且辛莊配套方面也很有優勢，多家大型商業已經落戶辛莊。
辛莊還有一個重大的利好——地鐵一號線延長線出了外環線仍然走地下，這是很少見的。而地鐵之上的區域，即天津大道與海河之間的地塊會有大規劃，國家會展中心是其中之一的大公建，未來還要建一條路直達機場，除了公建之外，同時還規劃了住宅、商業、學校以及大型臨河公園。
八里臺是24K純剛需的板塊，所以大戶型比小戶型要便宜。天津碧桂園為什麼漲幅高達118%，居津南漲跌榜首位？主要是因為板塊起點低，板塊認知從無到有，萬科已經進入了，會有示範效應，今年八里臺鎮還將出讓900畝地，地價會在5000元左右，如果按這個樓面價計算的話，售價最低會在1萬2左右。
北閘口板塊承接的是鹹水沽的溢出，但超1萬3的樓面價明顯有些“超前”，這個板塊還沒有達到這個水平。
小站板塊原來一直以本地需求為主，區域配套比較全，目前在今年拿去價位有優勢，未來會得到只落戶不通勤的外地人青睞。
津南還有一個馬上要來的剛需板塊——葛沽，中建已經與政府簽約了一級整理，將來會與八里臺有一拼，成為24k純剛需的一個新選擇。
4
北辰區
前面我們也說過未來外環內是要做填空題，而北辰區是環城四區中外環線以內佔比最大的一個，相對來說，機會點也更多。
比如北辰區的三大主力板塊——鐵東北路朝陽路、京津公路沿線、瑞景。
瓏著隸屬於瑞景板塊，漲幅58.6%，排名墊底。該區域有地鐵1號線，是最先品嚐地鐵紅利的區域，如今這裡已經發展很成熟了，在售的項目只有一個天房璟悅府。
金僑宸公館屬於鐵東北路朝陽路片區，漲幅62.9%，剛過平均線。成長期的板塊上漲空間全部寄託於城建和配套完善，目前的起點很低（路都沒有修好），還有很大的完善空間。打個比方，在這個板塊買房就相當於買了一個毛坯房，政府建設基礎設施就相當於裝修，會體現在房價裡面。
澤天下屬於京津公路沿線，從1萬4漲到了2萬9，漲幅107%排名第一，主要是因為挨著北運河，這個區域已經成為了北辰的富人區，河對岸已經出讓了兩塊地，未來還有13個地塊要出讓，金茂、仁恆、招商等幾個大開發商要在北運河兩岸打造一個大運河板塊，產品定位都是改善。
5
東麗區
先說明一下，由於地理位置的緣故，我們把空港也納入東麗範疇。
從對比來看，漲幅最高的是空港。意境蘭庭從10800漲到了24500元，漲幅高達126.8%。金隅地王無疑起了重要作用，還有就是空港新房供應奇缺，目前沒有任何新房。
其次為華明。華明是空港臨近，很多資源都是共享空港的，所以房價也矮了空港一頭，但地王的也給華明帶來了衝高機會。華潤橡樹灣從7000到15000，漲幅為115%。華明還是有一點一二手倒掛，所以新房都賣得特別好。
東麗湖是東麗區的差等生，與中北鎮是“同班同學”，但現在卻被甩了幾條街了。代表樓盤恆大綠洲，僅上漲了50%，之前的買房人是2016年那波行情才剛解套，目前是東部純剛需承接地，純剛需板塊跟城市的平均收入是掛鉤的，期待房價大幅上漲不太現實。
津濱大道的這一輪的漲幅剛過及格線，但這個板塊地價可是一個比一個高，新房價格也水漲船高，將來肯定要做東麗區的NO.1。當然，由於殯儀館的原因（殯儀館已確定搬遷），地緣客戶不太認可，所以要靠開發商的產品力和城市界面的提升帶動地緣外的客戶進入才行。
新立板塊漲幅靠後跟城市界面有很大關係，好消息是這裡已經開始規劃，工廠要全部搬遷，粗略統計一下，將來該板塊最少要出讓7塊住宅用地（以低密度洋房為主），還要新建兩所學校、兩個公園，以及公交總站、菜市場、商業配套，再加上現有的輕軌新立站和東麗醫院……未來很值得期待。
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