無理有義
在研究合肥房地產的時候，不能忘記合肥的發展歷史。合肥每一個區域的崛起，都有其背後的深層原因，以政策導向為主的資源投入是區域崛起的根本原因，房價便是外在反映。這跟我上篇文章提到的上位城市和下位城市一樣，國家定位不同，城市所受到的待遇自然也不一樣，城市內的各個區域同樣如此。
合肥的發展歷史
這是1986年12月份的合肥衛星地圖。從圖上我們可以看出，合肥城市的整個框架都還在二環以內，甚至連二環都沒有填滿，城市幾乎看不到什麼工業。
這是1993年12月份的合肥衛星地圖。從圖上我們可以看出，這7年中，合肥發展非常緩慢，城區基本上沒有什麼擴展。但是1991年國務院批准成立合肥高新區，是首批國家級新區，我們可以看到1993年時候高新區蜀山東區域已初具規模；1993年合肥市經濟技術開發區成立，我們可以看到大的道路框架已經開始搭建。
這是2000年12月份的合肥衛星地圖。合肥的二環以內得到進一步填充，但仍舊沒有填滿。合肥的高速公路已經建起來，二環線也清晰可見。高新區產業範圍進一步擴大，經開區已初具規模。從這一年開始，合肥拉開了大建設的序幕，在之後的十幾年中，合肥從一個無名小卒，逐步發展成為長三角重要的核心城市。
這是2003年12月份的合肥衛星地圖。短短的三年，合肥發展非常迅速。高新區和經開區在規模進一步擴大的同時，合肥四大行政區都開始了自己的產業規劃，比如包河工業園區，蜀山經濟開發區，廬陽工業園區，瑤海的新站區。這一年也是合肥市政務文化新區啟動建設的一年，與此同時，經開區的居住區也已現雛形。
這是2007年12月份的合肥衛星地圖。短短的四年，合肥產業已經四處開花，在之前四大行政區自有的工業園基礎上，三縣靠近合肥市區的區域，也形成了自己的產業園區。比如肥東的工業園，長豐的雙鳳工業園，肥西的桃花工業園。這一年，還有一件大事情，那就是濱湖新區啟動建設，這是在一個完全獨立於市區之外的區域另闢新區。
這是2011年12月份的合肥衛星地圖。四年之中，歷經18年的建設，合肥經開區已基本成型。肥西桃花工業園區也基本達到目前的規模，高新區仍在往大蜀山以西擴張，其他各個工業園區繼續豐滿。政務區已經基本成型，濱湖區大的框架已經落成，啟動區基本建成。
這是2016年12月份的合肥衛星地圖。五年之中，合肥工業區繼續擴張，政務區基本建成，濱湖區核心區也即將填滿。
合肥新區的發展和崛起
合肥過去15年的發展中，給人們印象最為深刻的應該是政務區和濱湖區。剛開始很多人可能抱著看笑話的態度，看著這兩個區域的發展和崛起，又眼睜睜錯過區域發展的紅利。政務區和濱湖區的崛起有著很大的不同，同時這兩個區域也有著相同的必然成功因素。
首先我們看政務區的選位。2003年以前，也就是政務區剛開始建設的時候，在其西部，高新區已經過10年的發展，蜀山東區域初具規模。而在政務南邊的經開區，其工業區已完成大半，居住區框架也已成型。2003年的合肥，人口主體還在老城區二環以內，甚至連二環內都沒有塞滿，政務區相對還比較偏僻和荒涼。
儘管如此，我們可以發現，政務區是在高新和經開兩個工業區，以及經開和老城兩個新老居住區的中心建立起來的。這個位置得天獨厚，既有產業的合圍，提供足夠的剛需，又有周邊原住居民的改善需求，同時保證了區域的核心化。政務區的發展其實是從外圍向內“包餃子”式的發展，既保證中心化，又不會離原市中心太過遙遠。
濱湖區的發展跟政務區有一定的相似性，卻還有很大的不同（公號“小易論樓市”《合肥濱湖二手房市場成交分析及近期投資建議》）。濱湖區和政務區相似的地方是，都是市政府極力發展的區域，投入大量優質資源，比如地鐵和學校。都是另闢新區，而不是舊城改造或者攤大餅模式。還有一個相似的地方是，兩個區域內都沒有工業製造業，基本上都是純居住區。
濱湖區和政務區不太相同的的地方是，政務區周邊基本上都被產業區包圍，濱湖區只有西邊和北邊有產業，並且尚有一定的距離（公號“小易論樓市”《你還在濱湖買房嗎？近期合肥濱湖區二手房成交分析及購房建議》）。濱湖區與老城區的直線距離太過遙遠，中間還有大概4公里的駱崗機場和高鐵高速等阻隔區域。濱湖區比政務區的規劃面積大得多，濱湖區成熟要經過更為漫長的時間，後期核心規劃區域尚未建成，早期成熟區域已面臨房齡危機。
從近期傳言的合肥三環規劃來看，儘管經過30年多點開花式的擴展，目前整個城市的發展，最終還是落腳到以老城區環城河以內為絕對中心，向外輻射攤大餅的拓展形式。儘管最終形式演變為攤更大的大餅，但從某種意義上來看，政務區天生就是市中心，而濱湖區正努力打造另外一個市中心，多中心化發展格局業已形成。
最理想的房產投資操作
我在之前的文章中分析過，房產價值組成主要分為兩個部分，一個是土地價值，一個是物業價值。土地價值主要表現在土地的附加資源價值，比如學區，地鐵，環境，商業等等，這些基本上是投資者無法改變和選擇的東西（公號“小易論樓市”《合肥資源投入和土地價值》）。土地價值的提高，主要是通過政府對土地的資源投入，因此我們務必關注政府的城市建設規劃。
物業價值主要表現在房屋建築質量、戶型、樓層、採光、房齡、物業品牌等硬件方面，這些投資者自己可以選擇。我在開發商的成本一文中指出（公號“小易論樓市”《開發商的成本，合肥地王你們還好嗎？》），隨著土地價格越來越高，物業價值在房產價值中的佔比越來越低，目前合肥差不多隻有20%左右。但是從合肥近些年的土拍來看，市區的土地價格相差並不是很大。
我在之前的文章中指出，從縱向來看，影響房產價值變化的最大因素是房齡（公號“小易論樓市 ”《合肥不同類型的房產投資價值分析》）。房齡直接關係到房屋的折舊，當新房交付使用之後，其投資價值每年都以1-2%的速度遞減。比如同一上漲週期，房齡相差5年的房子，年輕一點的升值50%，而房齡老一些或許只有40%。因此，如果有可能，同等條件下，應儘可能投資新房。
我在廬陽區的文章中分析過（公號“小易論樓市”《合肥廬陽區二手房成交分析及購房建議》），合作經濟廣場的價格為什麼在合肥老城區那麼高，比周邊的房子單價高出1w多，就是因為房齡緣故。廬陽區大部分老破小基本上沒有什麼物業價值，他們體現的主要是土地價值，一旦有高物業價值的住宅出現，其土地價值也會將其物業本身價值進一步放大。
因此我們也就可以看到，即使老城區市中心有那麼多的老破小（公號“小易論樓市”《你還在指望拆遷嗎，為什麼我建議你賣掉合肥的老破小？》），很多價格卻比郊區的新房還低。這並不是說市中心的房子不值錢，市中心的土地價值很高，但物業價值卻基本喪失殆盡。只有市中心的新房才能產生較高的價格，但老房子基本都在市中心，而新房子基本都在郊區，所以這也是合肥房價為什麼總是沒有出現分化的原因。
最理想的投資應該是這樣的，你買了新房，在你交房後的若干年裡，這個區域發展成熟，並且成為市中心，這樣你的投資收益得到最大化，最典型的例子就是政務區。早在政務區起建之初，其房價基本跟全市平均價格相差不多，大概比全市高了10%左右，很多小區甚至持平。隨著市政資源進一步投入，政務區逐步拉開了與其他區域的差距，到目前為止，政務區均價已經超出全市均價40%以上（公號“小易論樓市”《合肥政務區二手房市場成交分析及近期購房建議》）。
合肥房產的最佳投資機會在哪裡
過去的將近20年，合肥一直秉承著工業立市的理念，目前整體上還處於工業化的中期。再加上沿海產業的轉移，合肥近些年來發展非常迅速，大量的就業機會，吸引越來越多的人口湧入。安徽省以往雙核發展模式已逐步單核化，我們看到省內越來越多的優質資源投入合肥，合肥與蕪湖的差距越拉越大，在全省的首位度越來越高。
其實我一直在思考“合肥房產的最佳投資機會在哪裡”這個問題。不論是城市價值的提升，還有合肥每個區域的價值提升，都與資源投入有很大關係。資源的過度集中，使合肥的土地價格近幾年一路飆升，土地價格的上升直接抬高了合肥房價。那麼城市發展的資源投入，也拉開了合肥不同區域的土地價格。
在前面的文章中，我對合肥各個區域房價作了分析，我們可以發現一個非常明顯的結果。目前合肥房價最高的區域分佈在4個區域，基本上均價都超過了2w。第一個是合肥政務區，這個區域毫無疑問是合肥平均房價最高的區域，第二個是
老城區環城河以內，第三個是濱湖區的46中學區範圍，第四個是經開區翡翠湖168玫瑰園學區範圍（公號“小易論樓市”《合肥高新區和經開區二手房成交分析及購房建議》）。以上的四個區域共性非常多。首先他們幾乎都是純居住區，基本不摻雜任何工業製造業，這樣對居住環境基本沒有太大影響。其次他們各自都有比較認可的學區，我之前文章裡講過，學區的溢價是所有條件當中最高的（公號“小易論樓市”《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》）。再次是滿足資源重點投入或者分佈密集的新區或者市中心，經開區，政務區，濱湖區都是資源大量投入的新區，老城區則本身就優質資源密集。
我們未來在尋找投資機會的時候，一定要關注政府5-10年內的市政規劃，哪裡是政府資源集中投放的區域，那裡的土地就會得到急劇升值。目前政務區和經開區已經發展趨於成熟，資源投入即將飽和，在大的新區發展規劃沒有發生明顯改變的情況下，我想政府未來幾年的發展重點仍在濱湖，儘管濱湖近來負面消息頻頻發生（公號“
小易論樓市”《合肥巢湖環保督察整改對濱湖房產發展的影響》）。換句話說，我們能夠獲得可觀收益機會最大的區域，仍然還在濱湖。所以從某種意義上來講，最佳的投資機會還是在新區，但注意並不是每一個新區都能成為市中心，只有有機會成為市中心的新區，新房才值得投資。
搜索關注公號“小易論樓市”，更多關於合肥樓市的真相將出現在您面前。
小易論樓市
我就住在萬達濱湖臨湖苑A區，這邊人的確少，很多門臉空置，即使有門臉，超市物價以及生活物價，比瑤海那邊至少要貴個百分之十到二十，比如熟食，瑤海那邊鹽水鴨半隻十塊，這邊十二十三，瑤海牛肉板面，10塊8塊，這邊要13，瑤海豬肉普通農貿市場，八塊左右，這邊十塊，瑤海理髮十塊15，這邊理髮20多，我在瑤海那邊，柏莊春暖花開租房，140平1500，這邊94平，1300多，還算是便宜的，瑤海那邊幾乎每間房都有人，拿我這棟樓入住率來說，大概在百分之二三十，所以說，如果說這邊人很多，肯定沒有多少人，但是萬達茂商場人還是不少。我是因為某種原因搬到了濱湖，這邊空氣好，馬路寬，人少，夏天有時候藍藻爆發，空氣也會很臭，另外靠湖蒼蠅，蚊子較多，溼度較大，東西容易發黴發臭，這邊入住的人群相對素質要高一些，比老城區濱湖啟動區好一些
藍海聽濤1
濱湖新區，我一週去個一兩次。每次去，都有新變化，可以稱的上是日新月異。
濱湖新區剛開始建設的時候，我去看過樓盤，公交底站就在一中旁邊，大片的農田啊。當時認為太荒涼了，實在是沒眼光，如果當年在濱湖買房了，一兩百萬就到手了。那時的世紀金源購物中心，賣東西的比逛街的人多。
2012年的時候，我買了車，駕駛技術不好，不敢去市區，最愛去濱湖。路寬，車少，世紀金源的車位多，車子橫著停都沒關係。
從2015年開始，濱湖人就多了，車也多了，世紀金源的十字路口一到傍晚，沒有兩三個紅綠燈是過不去的。世紀金源也不好找車位了，到了週六週日經常車開進去，找不著車位，再開出來往遠了停。說這麼多，就是證明，濱湖一天比一天熱鬧繁華。
濱湖的房子多，像種莊稼一樣，一棟棟立在那，但濱湖的人也多，真不是空城了。十幾年前，濱湖的房子也才三千左右，到了一五年，濱湖房子賣七八千，到了一六年，一下翻番了，漲到一萬六七。萬達的房子，買的早的也不貴，買的晚的上兩萬。濱湖的房子現在看著貴，如果房子降價一半，大部分的業主仍然是掙錢的，只有高位接盤的人不好受。
濱湖的房子會崩盤嗎？我認為不會。安徽省有點錢的人，誰不想在合肥有套房？每年在合肥上學，畢業留在合肥工作的學子，誰不想在合肥有套房？合肥近十年，發展極快，合肥的製造業在全國排名靠前，美的，格立，三洋，榮事達，聯想，京東方，jac，佳通，馬牌，大陸，各式各樣的企業極多。經濟發展，人口呈現流入狀態，對房價形成了有力支撐。合肥要衝刺大城市，仍要吸引幾百萬人來合肥，房價崩盤是不可能的，幾年不漲就謝天謝地了。
合肥的房價高不高？合肥的房價和工資比，房子太貴了。2017年合肥人均年收入六萬，差不多是每月五千，合肥的房價是一萬五至兩萬。三至四個月的工資買一平米房子，一百平的房子需要三百個月到四百個月的工資。取個折中數，按360個月算，不吃不喝三十年，夠一套房子錢，加上利息，一輩子的收入夠一套房錢，想想太慘了。
人生不總是黑暗的，總會有一線生機。生機就是中國經濟仍在蓬勃發展，個人的收入會不斷提高，房子一旦買了，相當於鎖定了成本，越往後壓力越小。濱湖當年賣三千的房子，能買的起的人也不多，現在房子賣三千，你只會覺得是白菜價。
個人觀點，不專業，認同就點個贊，歡迎探討。
鼎鼎老師
1:合肥的房價並不是由傳銷撐起來。
或者說房價上漲由傳銷來的影響是很小的。
2:房價的基本面，是有人願意留下在合肥。
是必須要有剛需的需求。才不會崩盤。
即使有炒房，有傳銷推動。
這不是最基本的。
基本是剛需的住房需求。
而合肥具備這個條件。
3:要是換成其他小一點的城市，
不具備吸引人入住。
這些傳銷一被打走，炒房團走了就會崩盤。
4:合肥在生活中的房價還算正常，
相對於以前算是低的。
現在漲上來也是很正常。
所以房價撐得住。
5:對於傳銷，只是輿論很大。
人們樂意傳播這樣的事情。
所以體現的合肥都是傳銷一樣。
其實不是的。
總結下：
合肥的房價堅挺“撐得住”本質是有剛需。
合肥的傳銷只是輿論下很多。其實不多。
大合肥的小偵探
北城就蒙城跟阜陽北路兩邊和北城世紀城發展的不錯，跟濱湖沒法比的，一個是合肥市的一個是長豐縣的，不過濱湖也不咋的，國家級新區批到現在還沒個影，萬達最近也傳出完裁員90%，濱湖旅遊城2期恐怕要擱置了，印象中濱湖最有名的就算是發大水了吧，16年那個大水相信濱湖人民會牢記於心的，哈哈
遊戲解說後浪
傻逼言論，有數據支撐嘛？我就住中鐵濱湖名邸，我住3年多了，從開始小區入住人少，到現在才三年，很多業主租不到車位被迫停到小區外面，入住率直線攀升，晚上去超市稍微去晚一點點很多新鮮蔬菜就沒了，青菜這東西真是要靠搶的去晚絕對就沒了。
很多人拿入住率來說話，我們小區大概3000多戶，去年成立業主委員會好像是要70%的入住業主同意投票吧，反正最後入住戶數夠了成立了，入住率你不能拿剛交房幾年的小區看，起碼交房5年再看是否是空城，每個家庭的裝修入住計劃不一樣，我都入住一年多的時候我對門03戶才開始裝修，半年前我樓下打鑽吵死了，也才裝修，所以不要去對比我們這些交房還不到5年的。
去世紀金源板塊那邊，一中板塊那邊去看看那邊交房都是超過5年的，你去看看晚上的亮燈率有多高。
地產策劃狗
北城情況我不知道，濱湖是空城？我就住濱湖，白天車水馬龍井井有條。晚上流光溢彩人潮如織，生活設施方便，公園眾多，商業繁華，初高中名校扎堆，空氣比市裡好多了，目前最適合居住的我覺得就是濱湖新區，繁華與自然交融，科技與人文齊進。你說商業體沒人，現在的合肥除了之心城，有幾家生意好的。濱湖房價為什麼節節攀升，難道買房子的都人傻錢多。就是說明濱湖值這個價。作為一個居住在濱湖的來合肥人願濱湖越來越好。加油合肥，加油濱湖。
逆風（默）
題主是在想當然的發問，我在濱湖新區已經生活4年，如果4年前有人說這邊是空城我可能就信了，不過，現在還在這麼說，我只能說這個人肯定沒有在這邊生活過，因為濱湖這邊現在人很多……
你問李答
合肥的濱湖在在剛建成的前幾年，入住率非常低導致傳銷窩點氾濫，後來隨著發展入住率提高，傳銷窩點也被打擊紛紛遷移到更偏遠的北城，後來北城發展了，也同樣驅趕傳銷窩點!現在濱湖和北城的入住率並不是很低，房屋出租的比較多!合肥市這幾年的基礎建設投入很大，加上政府部門的調控政策也不可能讓房價有大的下跌。
瀚東科技
不過，想你說的合肥情況算是個例。我看到的報道情況是價格有下降，且較明顯。
近日，由胡潤研究院與萬國置地聯合發佈的“全球房價指數2017”顯示，合肥、廈門、南京以超過40%的漲幅，位居全球房價年度漲幅前三位。雖然合肥樓市領漲全球，但受10月2日以來一系列調控政策影響，合肥樓市漲幅已然回落。
北城、濱湖、蜀山業主集體呼籲救市
業主投訴蜀山區房價暴跌16%
網友投訴北城房價要崩盤，降價18萬仍賣不掉
網友投訴濱湖二手房崩盤，強烈抗議
濱湖某小區降價30萬也要賣
政務某小區業主直降50萬
北二環某小區總價直降25萬
合肥近500家二手房價格下跌
成交量下降
人氣冷淡
2016年上半年網友投訴房價暴漲的帖子比比皆是
年尾網友投訴合肥房價崩盤
專家：房價不可能再漲的
這是我提煉的一些相關文章的主要內容，大致情況是這樣的
