无理有义
在研究合肥房地产的时候，不能忘记合肥的发展历史。合肥每一个区域的崛起，都有其背后的深层原因，以政策导向为主的资源投入是区域崛起的根本原因，房价便是外在反映。这跟我上篇文章提到的上位城市和下位城市一样，国家定位不同，城市所受到的待遇自然也不一样，城市内的各个区域同样如此。
合肥的发展历史
这是1986年12月份的合肥卫星地图。从图上我们可以看出，合肥城市的整个框架都还在二环以内，甚至连二环都没有填满，城市几乎看不到什么工业。
这是1993年12月份的合肥卫星地图。从图上我们可以看出，这7年中，合肥发展非常缓慢，城区基本上没有什么扩展。但是1991年国务院批准成立合肥高新区，是首批国家级新区，我们可以看到1993年时候高新区蜀山东区域已初具规模；1993年合肥市经济技术开发区成立，我们可以看到大的道路框架已经开始搭建。
这是2000年12月份的合肥卫星地图。合肥的二环以内得到进一步填充，但仍旧没有填满。合肥的高速公路已经建起来，二环线也清晰可见。高新区产业范围进一步扩大，经开区已初具规模。从这一年开始，合肥拉开了大建设的序幕，在之后的十几年中，合肥从一个无名小卒，逐步发展成为长三角重要的核心城市。
这是2003年12月份的合肥卫星地图。短短的三年，合肥发展非常迅速。高新区和经开区在规模进一步扩大的同时，合肥四大行政区都开始了自己的产业规划，比如包河工业园区，蜀山经济开发区，庐阳工业园区，瑶海的新站区。这一年也是合肥市政务文化新区启动建设的一年，与此同时，经开区的居住区也已现雏形。
这是2007年12月份的合肥卫星地图。短短的四年，合肥产业已经四处开花，在之前四大行政区自有的工业园基础上，三县靠近合肥市区的区域，也形成了自己的产业园区。比如肥东的工业园，长丰的双凤工业园，肥西的桃花工业园。这一年，还有一件大事情，那就是滨湖新区启动建设，这是在一个完全独立于市区之外的区域另辟新区。
这是2011年12月份的合肥卫星地图。四年之中，历经18年的建设，合肥经开区已基本成型。肥西桃花工业园区也基本达到目前的规模，高新区仍在往大蜀山以西扩张，其他各个工业园区继续丰满。政务区已经基本成型，滨湖区大的框架已经落成，启动区基本建成。
这是2016年12月份的合肥卫星地图。五年之中，合肥工业区继续扩张，政务区基本建成，滨湖区核心区也即将填满。
合肥新区的发展和崛起
合肥过去15年的发展中，给人们印象最为深刻的应该是政务区和滨湖区。刚开始很多人可能抱着看笑话的态度，看着这两个区域的发展和崛起，又眼睁睁错过区域发展的红利。政务区和滨湖区的崛起有着很大的不同，同时这两个区域也有着相同的必然成功因素。
首先我们看政务区的选位。2003年以前，也就是政务区刚开始建设的时候，在其西部，高新区已经过10年的发展，蜀山东区域初具规模。而在政务南边的经开区，其工业区已完成大半，居住区框架也已成型。2003年的合肥，人口主体还在老城区二环以内，甚至连二环内都没有塞满，政务区相对还比较偏僻和荒凉。
尽管如此，我们可以发现，政务区是在高新和经开两个工业区，以及经开和老城两个新老居住区的中心建立起来的。这个位置得天独厚，既有产业的合围，提供足够的刚需，又有周边原住居民的改善需求，同时保证了区域的核心化。政务区的发展其实是从外围向内“包饺子”式的发展，既保证中心化，又不会离原市中心太过遥远。
滨湖区的发展跟政务区有一定的相似性，却还有很大的不同（公号“小易论楼市”《合肥滨湖二手房市场成交分析及近期投资建议》）。滨湖区和政务区相似的地方是，都是市政府极力发展的区域，投入大量优质资源，比如地铁和学校。都是另辟新区，而不是旧城改造或者摊大饼模式。还有一个相似的地方是，两个区域内都没有工业制造业，基本上都是纯居住区。
滨湖区和政务区不太相同的的地方是，政务区周边基本上都被产业区包围，滨湖区只有西边和北边有产业，并且尚有一定的距离（公号“小易论楼市”《你还在滨湖买房吗？近期合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》）。滨湖区与老城区的直线距离太过遥远，中间还有大概4公里的骆岗机场和高铁高速等阻隔区域。滨湖区比政务区的规划面积大得多，滨湖区成熟要经过更为漫长的时间，后期核心规划区域尚未建成，早期成熟区域已面临房龄危机。
从近期传言的合肥三环规划来看，尽管经过30年多点开花式的扩展，目前整个城市的发展，最终还是落脚到以老城区环城河以内为绝对中心，向外辐射摊大饼的拓展形式。尽管最终形式演变为摊更大的大饼，但从某种意义上来看，政务区天生就是市中心，而滨湖区正努力打造另外一个市中心，多中心化发展格局业已形成。
最理想的房产投资操作
我在之前的文章中分析过，房产价值组成主要分为两个部分，一个是土地价值，一个是物业价值。土地价值主要表现在土地的附加资源价值，比如学区，地铁，环境，商业等等，这些基本上是投资者无法改变和选择的东西（公号“小易论楼市”《合肥资源投入和土地价值》）。土地价值的提高，主要是通过政府对土地的资源投入，因此我们务必关注政府的城市建设规划。
物业价值主要表现在房屋建筑质量、户型、楼层、采光、房龄、物业品牌等硬件方面，这些投资者自己可以选择。我在开发商的成本一文中指出（公号“小易论楼市”《开发商的成本，合肥地王你们还好吗？》），随着土地价格越来越高，物业价值在房产价值中的占比越来越低，目前合肥差不多只有20%左右。但是从合肥近些年的土拍来看，市区的土地价格相差并不是很大。
我在之前的文章中指出，从纵向来看，影响房产价值变化的最大因素是房龄（公号“小易论楼市 ”《合肥不同类型的房产投资价值分析》）。房龄直接关系到房屋的折旧，当新房交付使用之后，其投资价值每年都以1-2%的速度递减。比如同一上涨周期，房龄相差5年的房子，年轻一点的升值50%，而房龄老一些或许只有40%。因此，如果有可能，同等条件下，应尽可能投资新房。
我在庐阳区的文章中分析过（公号“小易论楼市”《合肥庐阳区二手房成交分析及购房建议》），合作经济广场的价格为什么在合肥老城区那么高，比周边的房子单价高出1w多，就是因为房龄缘故。庐阳区大部分老破小基本上没有什么物业价值，他们体现的主要是土地价值，一旦有高物业价值的住宅出现，其土地价值也会将其物业本身价值进一步放大。
因此我们也就可以看到，即使老城区市中心有那么多的老破小（公号“小易论楼市”《你还在指望拆迁吗，为什么我建议你卖掉合肥的老破小？》），很多价格却比郊区的新房还低。这并不是说市中心的房子不值钱，市中心的土地价值很高，但物业价值却基本丧失殆尽。只有市中心的新房才能产生较高的价格，但老房子基本都在市中心，而新房子基本都在郊区，所以这也是合肥房价为什么总是没有出现分化的原因。
最理想的投资应该是这样的，你买了新房，在你交房后的若干年里，这个区域发展成熟，并且成为市中心，这样你的投资收益得到最大化，最典型的例子就是政务区。早在政务区起建之初，其房价基本跟全市平均价格相差不多，大概比全市高了10%左右，很多小区甚至持平。随着市政资源进一步投入，政务区逐步拉开了与其他区域的差距，到目前为止，政务区均价已经超出全市均价40%以上（公号“小易论楼市”《合肥政务区二手房市场成交分析及近期购房建议》）。
合肥房产的最佳投资机会在哪里
过去的将近20年，合肥一直秉承着工业立市的理念，目前整体上还处于工业化的中期。再加上沿海产业的转移，合肥近些年来发展非常迅速，大量的就业机会，吸引越来越多的人口涌入。安徽省以往双核发展模式已逐步单核化，我们看到省内越来越多的优质资源投入合肥，合肥与芜湖的差距越拉越大，在全省的首位度越来越高。
其实我一直在思考“合肥房产的最佳投资机会在哪里”这个问题。不论是城市价值的提升，还有合肥每个区域的价值提升，都与资源投入有很大关系。资源的过度集中，使合肥的土地价格近几年一路飙升，土地价格的上升直接抬高了合肥房价。那么城市发展的资源投入，也拉开了合肥不同区域的土地价格。
在前面的文章中，我对合肥各个区域房价作了分析，我们可以发现一个非常明显的结果。目前合肥房价最高的区域分布在4个区域，基本上均价都超过了2w。第一个是合肥政务区，这个区域毫无疑问是合肥平均房价最高的区域，第二个是
老城区环城河以内，第三个是滨湖区的46中学区范围，第四个是经开区翡翠湖168玫瑰园学区范围（公号“小易论楼市”《合肥高新区和经开区二手房成交分析及购房建议》）。以上的四个区域共性非常多。首先他们几乎都是纯居住区，基本不掺杂任何工业制造业，这样对居住环境基本没有太大影响。其次他们各自都有比较认可的学区，我之前文章里讲过，学区的溢价是所有条件当中最高的（公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》）。再次是满足资源重点投入或者分布密集的新区或者市中心，经开区，政务区，滨湖区都是资源大量投入的新区，老城区则本身就优质资源密集。
我们未来在寻找投资机会的时候，一定要关注政府5-10年内的市政规划，哪里是政府资源集中投放的区域，那里的土地就会得到急剧升值。目前政务区和经开区已经发展趋于成熟，资源投入即将饱和，在大的新区发展规划没有发生明显改变的情况下，我想政府未来几年的发展重点仍在滨湖，尽管滨湖近来负面消息频频发生（公号“
小易论楼市”《合肥巢湖环保督察整改对滨湖房产发展的影响》）。换句话说，我们能够获得可观收益机会最大的区域，仍然还在滨湖。所以从某种意义上来讲，最佳的投资机会还是在新区，但注意并不是每一个新区都能成为市中心，只有有机会成为市中心的新区，新房才值得投资。
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小易论楼市
我就住在万达滨湖临湖苑A区，这边人的确少，很多门脸空置，即使有门脸，超市物价以及生活物价，比瑶海那边至少要贵个百分之十到二十，比如熟食，瑶海那边盐水鸭半只十块，这边十二十三，瑶海牛肉板面，10块8块，这边要13，瑶海猪肉普通农贸市场，八块左右，这边十块，瑶海理发十块15，这边理发20多，我在瑶海那边，柏庄春暖花开租房，140平1500，这边94平，1300多，还算是便宜的，瑶海那边几乎每间房都有人，拿我这栋楼入住率来说，大概在百分之二三十，所以说，如果说这边人很多，肯定没有多少人，但是万达茂商场人还是不少。我是因为某种原因搬到了滨湖，这边空气好，马路宽，人少，夏天有时候蓝藻爆发，空气也会很臭，另外靠湖苍蝇，蚊子较多，湿度较大，东西容易发霉发臭，这边入住的人群相对素质要高一些，比老城区滨湖启动区好一些
蓝海听涛1
滨湖新区，我一周去个一两次。每次去，都有新变化，可以称的上是日新月异。
滨湖新区刚开始建设的时候，我去看过楼盘，公交底站就在一中旁边，大片的农田啊。当时认为太荒凉了，实在是没眼光，如果当年在滨湖买房了，一两百万就到手了。那时的世纪金源购物中心，卖东西的比逛街的人多。
2012年的时候，我买了车，驾驶技术不好，不敢去市区，最爱去滨湖。路宽，车少，世纪金源的车位多，车子横着停都没关系。
从2015年开始，滨湖人就多了，车也多了，世纪金源的十字路口一到傍晚，没有两三个红绿灯是过不去的。世纪金源也不好找车位了，到了周六周日经常车开进去，找不着车位，再开出来往远了停。说这么多，就是证明，滨湖一天比一天热闹繁华。
滨湖的房子多，像种庄稼一样，一栋栋立在那，但滨湖的人也多，真不是空城了。十几年前，滨湖的房子也才三千左右，到了一五年，滨湖房子卖七八千，到了一六年，一下翻番了，涨到一万六七。万达的房子，买的早的也不贵，买的晚的上两万。滨湖的房子现在看着贵，如果房子降价一半，大部分的业主仍然是挣钱的，只有高位接盘的人不好受。
滨湖的房子会崩盘吗？我认为不会。安徽省有点钱的人，谁不想在合肥有套房？每年在合肥上学，毕业留在合肥工作的学子，谁不想在合肥有套房？合肥近十年，发展极快，合肥的制造业在全国排名靠前，美的，格立，三洋，荣事达，联想，京东方，jac，佳通，马牌，大陆，各式各样的企业极多。经济发展，人口呈现流入状态，对房价形成了有力支撑。合肥要冲刺大城市，仍要吸引几百万人来合肥，房价崩盘是不可能的，几年不涨就谢天谢地了。
合肥的房价高不高？合肥的房价和工资比，房子太贵了。2017年合肥人均年收入六万，差不多是每月五千，合肥的房价是一万五至两万。三至四个月的工资买一平米房子，一百平的房子需要三百个月到四百个月的工资。取个折中数，按360个月算，不吃不喝三十年，够一套房子钱，加上利息，一辈子的收入够一套房钱，想想太惨了。
人生不总是黑暗的，总会有一线生机。生机就是中国经济仍在蓬勃发展，个人的收入会不断提高，房子一旦买了，相当于锁定了成本，越往后压力越小。滨湖当年卖三千的房子，能买的起的人也不多，现在房子卖三千，你只会觉得是白菜价。
个人观点，不专业，认同就点个赞，欢迎探讨。
鼎鼎老师
1:合肥的房价并不是由传销撑起来。
或者说房价上涨由传销来的影响是很小的。
2:房价的基本面，是有人愿意留下在合肥。
是必须要有刚需的需求。才不会崩盘。
即使有炒房，有传销推动。
这不是最基本的。
基本是刚需的住房需求。
而合肥具备这个条件。
3:要是换成其他小一点的城市，
不具备吸引人入住。
这些传销一被打走，炒房团走了就会崩盘。
4:合肥在生活中的房价还算正常，
相对于以前算是低的。
现在涨上来也是很正常。
所以房价撑得住。
5:对于传销，只是舆论很大。
人们乐意传播这样的事情。
所以体现的合肥都是传销一样。
其实不是的。
总结下：
合肥的房价坚挺“撑得住”本质是有刚需。
合肥的传销只是舆论下很多。其实不多。
大合肥的小侦探
北城就蒙城跟阜阳北路两边和北城世纪城发展的不错，跟滨湖没法比的，一个是合肥市的一个是长丰县的，不过滨湖也不咋的，国家级新区批到现在还没个影，万达最近也传出完裁员90%，滨湖旅游城2期恐怕要搁置了，印象中滨湖最有名的就算是发大水了吧，16年那个大水相信滨湖人民会牢记于心的，哈哈
游戏解说后浪
傻逼言论，有数据支撑嘛？我就住中铁滨湖名邸，我住3年多了，从开始小区入住人少，到现在才三年，很多业主租不到车位被迫停到小区外面，入住率直线攀升，晚上去超市稍微去晚一点点很多新鲜蔬菜就没了，青菜这东西真是要靠抢的去晚绝对就没了。
很多人拿入住率来说话，我们小区大概3000多户，去年成立业主委员会好像是要70%的入住业主同意投票吧，反正最后入住户数够了成立了，入住率你不能拿刚交房几年的小区看，起码交房5年再看是否是空城，每个家庭的装修入住计划不一样，我都入住一年多的时候我对门03户才开始装修，半年前我楼下打钻吵死了，也才装修，所以不要去对比我们这些交房还不到5年的。
去世纪金源板块那边，一中板块那边去看看那边交房都是超过5年的，你去看看晚上的亮灯率有多高。
地产策划狗
北城情况我不知道，滨湖是空城？我就住滨湖，白天车水马龙井井有条。晚上流光溢彩人潮如织，生活设施方便，公园众多，商业繁华，初高中名校扎堆，空气比市里好多了，目前最适合居住的我觉得就是滨湖新区，繁华与自然交融，科技与人文齐进。你说商业体没人，现在的合肥除了之心城，有几家生意好的。滨湖房价为什么节节攀升，难道买房子的都人傻钱多。就是说明滨湖值这个价。作为一个居住在滨湖的来合肥人愿滨湖越来越好。加油合肥，加油滨湖。
逆风（默）
题主是在想当然的发问，我在滨湖新区已经生活4年，如果4年前有人说这边是空城我可能就信了，不过，现在还在这么说，我只能说这个人肯定没有在这边生活过，因为滨湖这边现在人很多……
你问李答
合肥的滨湖在在刚建成的前几年，入住率非常低导致传销窝点泛滥，后来随着发展入住率提高，传销窝点也被打击纷纷迁移到更偏远的北城，后来北城发展了，也同样驱赶传销窝点!现在滨湖和北城的入住率并不是很低，房屋出租的比较多!合肥市这几年的基础建设投入很大，加上政府部门的调控政策也不可能让房价有大的下跌。
瀚东科技
不过，想你说的合肥情况算是个例。我看到的报道情况是价格有下降，且较明显。
近日，由胡润研究院与万国置地联合发布的“全球房价指数2017”显示，合肥、厦门、南京以超过40%的涨幅，位居全球房价年度涨幅前三位。虽然合肥楼市领涨全球，但受10月2日以来一系列调控政策影响，合肥楼市涨幅已然回落。
北城、滨湖、蜀山业主集体呼吁救市
业主投诉蜀山区房价暴跌16%
网友投诉北城房价要崩盘，降价18万仍卖不掉
网友投诉滨湖二手房崩盘，强烈抗议
滨湖某小区降价30万也要卖
政务某小区业主直降50万
北二环某小区总价直降25万
合肥近500家二手房价格下跌
成交量下降
人气冷淡
2016年上半年网友投诉房价暴涨的帖子比比皆是
年尾网友投诉合肥房价崩盘
专家：房价不可能再涨的
这是我提炼的一些相关文章的主要内容，大致情况是这样的
