截止7月6日收盤，A股地產股龍頭萬科A的股價，已經從1月24日的歷史最高點42.24元，一路跌到7月最低點22.52元，跌幅達到驚人的46.7%，上半年累計下跌25.3%。
房地產市場熱度不減
與此形成鮮明對比的是，在剛剛結束的2017年年度股東大會上，萬科新任總裁祝九勝介紹說，萬科2017年實現營業收入2429億元，同比增長1.01%；實現淨利潤280.52億元，同比增長33.44%，毛利率25.82%。萬科總裁祝九勝特別強調這是“最好的水平”。不僅萬科這一隻地產股市場表現差，地產板塊上半年整體下跌了25.1%，跌幅遠大於上證指數的跌幅。
中國近期房地產價格持續上漲，地產公司想必從中受益匪淺，像萬科這樣業績達到歷史“最好的水平”的地產公司還真不少，但其基本面卻完全沒有從房地產公司股票的走勢上反應出來。
這中間究竟發生了什麼？
糟糕的股價表現，與優良的公司業績相比完全脫節。這種脫節很有可能是對投資者的一個預警——當前房地產市場上漲局面不可持續。
一段時間以來，一、二線城市的房價輪番上漲。這邊北京、上海、深圳剛漲完，那邊杭州、南京、蘇州、武漢、合肥、成都、廈門、長沙、西安等二線城市紛紛接棒領漲。大漲數十年的房價，還能繼續維持多久？
房地產市場在內外諸多因素綜合作用下，或將發生微妙的變化。
那麼問題來了！專家喊了多年的不合理房價啥時候下跌呢？剛需們現在是繼續堅持不買房，等著房價下跌之後再挑好房子嗎？或者又是一場空，房價打破經濟規律繼續上漲。若如此將令哪些堅信“不合理高房價一定會下跌”理論的擁躉們傷心懊惱——總是等著房價下跌，卻發現越來越買不起了。
廣場協議簽訂
先看一看日本、美國和香港等，當年高房價是如何被打回原形的？
1、日本20世紀90年代房地產泡沫破裂。
在1985年，藉助廣場協議的簽訂，日元開始迅速升值。再加上政府實行了金融緩和政策，寬鬆的貨幣政策促使流動性異常充足。大量過剩的資金湧入金融市場，自此日本的股票市場大漲，房地產價格飆升。從1986年年底起，日本開始了連續5年的高增長，至1991年日本人均國民生產總值已經超過了美國，GDP總值佔世界13%。穿越到當時，你要是說再過5年日本經濟即將衰退，而且至少要衰退20年的時候，估計日本人敢跟你玩命。從1985年底，到1990年初，短短四年時間，全國地價上升了84%，城市地價增長更為驚人達到200%。日本東京都的面積約2188平方公里（與上海浦東＋崇明島的面積差不多），美國全國的總面積約為962.91萬平方公里，是東京都的4400倍。但在1990年，僅日本東京都的總地價，就相當於美國全國的土地價格。有錢的日本人還大量購買美國、韓國、東南亞的房地產，就連美國的標誌性建築洛克菲勒中心都被日本人買走了。在1991年房價泡沫達到頂峰後終於崩盤，最大跌幅達到70%，並遺留下來高達6000億元的壞賬。
日本陷入“失去的二十年”，年均GDP增速只有0.75%。2、美國次貸危機引發金融海嘯。
從上世紀80年代開始，美國一些從事房屋信貸的機構，開始了降低貸款門檻的行動。不僅將貸款人的收入標準調低，甚至沒有資產抵押也可以得到貸款買房，進而形成了比以往信用標準低的購房貸款，“次貸”也因此而得名。在2005年美國房地產泡沫達到歷史最高點，為美國GDP的172%。在2008年美國房地產市場泡沫破滅，並席捲全球形成金融風暴。
3、香港1998年地產泡沫破裂。
在1981年香港成為僅次於日本的全世界房價最高的地區。而在1984年-1997年，香港房價年平均增長超過20%。1996年，香港竟然出現買房前必須先花150萬港元買一個號的怪事。就在香港房地產泡沫達到頂峰時，東南亞金融危機悄然降臨了。1998年-2004年，香港房地產價格出現巨幅下跌。
美國次貸危機
總之，靠房地產拉動的經濟，是不可持續的。世界老大美國靠房地產拉動經濟，最終也要被打回原形，因為世界上沒有隻漲不跌的物品。
房價若進入下降通道，特別是下降速度較快時，首當其衝的是在最高點購入房產的投資者。
房價出現下跌，需求下降，房價再繼續下跌。購房者若在房價高位按揭，房價下跌後，房子將從“香餑餑”成為“負資產”。從1997年到2002年的5年時間裡，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港生產總值還要多。在這場金融危機中，香港平均每位房產投資者損失267萬港元，有10多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負翁”。
房價是否會下跌，你怎麼看？歡迎留言。
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