40城土地市场：一线冷清二线平稳三线火热
据上海易居房地产研究院近日发布的《5月份40城土地市场报告》显示，5月份40城土地成交建筑面积、土地出让金收入环比下跌，土地出让均价连续2个月同比下跌，多项指标增幅有所收窄。
从其监测结果来看，40个城市土地市场分化严重：一线城市冷清，量价齐跌；二线城市总体平稳，有降温趋势；三线城市火热，土地成交均价创下2011年以来新高。与4月相比，40城土地成交建筑面积大幅萎缩，年初累计土地成交面积同比增幅也有所放缓。同时，40城土地成交均价也连续2个月同比下跌，整个市场呈现降温态势。
报告显示，5月份40个典型城市土地成交建筑面积2797.9万平方米，环比下跌27.4%，同比增长20.8%，同比增幅较4月份大幅收窄。1-5月，40个典型城市年初累计土地成交建筑面积18381.2万平方米，环比增长18.03%，同比增长26.8%。
300城土地市场：收入同比增54%
此外，据统计，全国300个城市共推出土地面积10431万平方米，环比增加11%，同比增加30%；土地出让金总额为3141亿元，环比增加14%，同比增加54%。
其中，二三线热点城市开始成为土地市场的主力。据中国指数研究院发布的数据，5月全国土地出让金前20的城市中，二线重点城市占10席，三线重点城市占9席，一线城市仅上海入围。其中杭州、南京、重庆位列榜单前三甲，月度收金均过百亿。
宅地溢价率同比下降逾三成
土地市场的多种调控手段下，土地溢价率走低。
5月全国300个城市土地平均溢价率为29%，较去年同期下降20个百分点，延续了今年第一季度以来的下降趋势；其中住宅类用地平均溢价率为31%，较去年同期下降33个百分点。一二三线城市溢价率同比均呈下降趋势，其中一线城市本月成交地块均为底价出让，平均溢价率为0%。
溢价率走低的原因主要是调控手段生效。一方面，地方政府会通过配建等方式来遏制高价地出让的现象。另一方面，房企拿地的资金也受到约束，拿地策略更加理性。
土地流标现象增加 房企资金压力走高
今年以来一二线城市土地流标现象增加。据报道，截至5月底，一线城市流标8宗，流标数量同比上涨166%，流标面积同比上涨幅度达700%；二线城市流标68宗，流标规划建筑面积达796.66万平方米，相比2017年同期上涨了53%。
在全国一二线城市严格调控下，房企资金压力越来越大，对非优质地块的积极性降低。除此之外，房企融资难的现象频繁出现。据上交所信息显示，5月25日到5月30日，就有花样年、碧桂园、富力地产、合生创展4家房企公司债项目状态陆续变更为“中止”，合计拟发行规模达341亿元。
专家预计，今年地产融资收紧趋势将延续，行业去杠杆仍将持续，各大房企下半年的投资拿地策略也将趋于理性。在融资压力下，中小房企拿地变得更困难，行业集中度提升的速度也将进一步加快。而随着土地溢价率的进一步走低，土地成交楼面价有望在下半年缓降。
维持土地市场的稳定，严格限价应成常态。从当前土地供应的数量、类型、用途和条件来看，热点城市一方面要在供地源头上谨慎放量、多元考虑，合理分配住宅用地、租赁用地的比例，鼓励租赁市场等多元化发展；另一方面也盘活库存土地，加强监管，防止拖延开发捂地等不良市场现象。
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