世界上沒有任何一個政府有能力對抗經濟規律
雖然經濟學界有無數學派，但是有一項基本定理，就像牛頓三大力學定律一樣，是永恆的真理，這個定理就是：
價格由供需決定，供大於求價格下跌，供不應求價格上漲。
任何經濟問題本質都是供需問題，只不過房地產市場在中國情況比較特殊。
第一是供給側由政府決定，但是政府只能決定新房供應，無法決定二手房供應。哪怕是新房五年限售，五年後也無可奈何，也沒辦法禁止十年前買的人賣房套現。
第二是需求側，房子除開居住屬性外，比其他國家多一些附加值，比如戶口和學區，比如過於集中在市區的醫療資源。還有就是對於信貸，政府管得比較嚴格，不太可能亂髮次級貸這種垃圾房貸。
除開以上這兩點，中國的房地產市場，和世界上其他國家相比，沒有任何區別。
那麼能讓房價上漲的，無非就是要麼縮減供應，要麼增加需求。
先來看看供應側。老房子就在那兒，不會憑空消失，市場上的存量房肯定是越來越多，因為每年還會新建很多住宅，因此所有城市的住宅總面積都是不斷上升的。影響新房價格的因素主要是“每年新增人口/每年新增住宅面積”。
這裡有一個誤區，就是大家總是認為地方政府賣地是房價上漲的元兇，這個認識是極其錯誤的。 過去十年裡，賣地最多的重慶，房價漲得最少，反而是一點點擠牙膏不肯賣地的城市，房價漲得最兇，比如北京離天安門不到20公里的地方，居然還能看到零星的農田。捨得賣地的城市，供應量就大，價格就平穩。
除開新房之外，二手房的供給側主要來源於幾種。第一是投資者拋售，第二是自住者舉家搬遷，第三是老人去世變賣遺產。置換不算在內，因為置換的人每賣掉一套，就又要在本地再重新買一套。
那麼未來幾年內，投資客拋售會有很多，尤其是隨著美聯儲加息，槓桿買投資房的人會越來越承受不起資金成本的上漲而選擇拋售；舉家搬遷的人也有很多，尤其是擁有大量房產的60後逐漸進入老年，氣候移民者越來越多（比如賣掉北京的房子去海南、珠海買養老別墅），更別說那些賣房移民海外的（以一二線城市為主）。未來10年內，40後和50後會進入大規模去世的階段。他們普遍有多個子女，因此遺產處置很可能是賣房分錢，又會空出一大批房子（上海老齡化率超過30%）。一二線城市房地產的供應只會越來越多。
在需求側，北京上海已經明確設定了控制人口目標，2017年的常住人口數量雙雙下降。二線城市大規模開展落戶或購房補貼等政策“搶人”，除了少數就業機會僅限於一線城市的行業外，對於大多數年輕人而言，目前二線城市的綜合吸引力已經超過了一線城市。未來的中國，會有更多的城市發展到接近當今北上廣深的發達程度，而非北上廣深與寧杭蓉渝漢等城市的差距越來越大。網絡時代，信息不像以前一樣閉塞，在二線城市能夠得到一線城市的需求側目前已經觸頂。
一二線城市通過豐富的就業機會和教育醫療資源，仍然可以在未來很長一段時間內吸引年輕人前來定居，享受若干年的人口紅利，而三四線城市面臨的危機則更加緊迫。三四線城市財政普遍更加依賴賣地收入，因此新房庫存較多，而二手房很難出手。人口紅利也已經結束，未來幾年，出生人口會加速下滑。
2018中國新生人口預測
中國平均首次購房的年齡約為28歲，2018年對應的就是1990年出生的人，約2700萬。1991年出生人口就只剩2100萬，之後的幾年更是不到2000萬，需求側產生了一個突然的斷層。市場上在售的房子越來越多，可以接盤的年輕剛需人數卻越來越少，房價沒有任何繼續大幅上漲的可能。
目前全國市場上最大的泡沫在於高度老齡化的一線城市（如上海）、一些房價較高的二線城市（如廈門）以及一些房價明顯過高的三線城市（如石家莊）。政府是不會允許崩盤的，但是不會阻止緩慢的陰跌。預測這些城市的房價會以每年約5-10%的速度下跌至2020年左右，並在之後的五年內保持穩定（每年漲幅低於GDP增速）。需要買房的人建議觀望到2020年再入手。
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