進一步考驗市場和開發商的時候，到了！
今天，杭州又迎重量級土拍，主城、蕭山共有3宗涉宅土地掛牌，1宗位於申花，2宗位於蜀山。
蜀山倒不新奇。一週之前，旭輝剛剛以樓面價13473元/㎡拿地。相較板塊地王（2萬+），地價下跌明顯。
而本次蜀山土拍，尚未開始，就來了一個下馬威——其中的商住地，已提前終止交易（流拍）。另1宗宅地，估計結果也不會好。
巧的是，昨天有媒體報道，今年蕭山推地任務已基本完成，8月以後到今年底，大概率不再推地。結果，今天就有土地流拍。兩件事碰在一起，著實耐人尋味。
某開發商道出了實情：地塊10多萬㎡的集中式商業主體結頂後，才能申領住宅部分50%預售許可。另外，商業簽訂成交24個月內須滿鋪開業，才能申領剩餘預售證。
“條件如此苛刻，哪個開發商敢拿，流拍就正常了。 ”
而申花土拍的重要性，顯然比蜀山更大。
首先，它是真正核心板塊。過去兩年，出現了3宗4萬+宅地。地價表現上，僅次於錢江新城。
其次，這是土拍連續降溫以來，申花首次推地，意義重大。
如果類似申花這樣的核心板塊，繼續失守，對市場信心來說，相當於傷口上，再撒一把鹽，痛上加痛。
因為地價持續下跌，業界早已不看好本次土拍。
比如，對這宗起價24775元/㎡，封頂價37124元/㎡的申花核心宅地，有人預測地價最終超不過3萬。
這是什麼概念？
土地檔案顯示，申花最近一次宅地未到3萬，還得追溯至2016年7月8日，即2年多前的合景·天鑾。
當然，也有人信誓旦旦：申花地價絕不可能跌破3萬。
其實，本次宅地需配建一定比例公租房，實際拿地成本更高。在如今市場行情下，即便邁不過3萬這道坎，也不意外。
那麼，這次土拍結果到底如何？
最終，地塊由趣歷以總價345951萬元競得，摺合樓面價27923元/㎡，溢價12.7%。較上一次土拍，大跌28.5%；即便按實際地價32708元/㎡算，也下跌了16.2%。
蜀山宅地經過20輪報價，由平安以總價359669萬元競得，摺合樓面價14189元/㎡，溢價僅5.89%。
▼2018年8月6日土拍成交結果：
地塊樓面價溢價房企自持申花2792312.7%趣歷/蜀山1141895.89%平安/蜀山2終止交易（流拍）
PART 1
申花宅地在哪？
東至學院北路，南至登雲路，西至規劃東園路，北至規劃棠子橋路。地塊北側，即是今年2月1日成交的九龍倉申花宅地。
周邊小區林立，生活配套相當成熟。
天陽·武林邸、融創·宜和園、首開杭州金茂府、融信萬科·古翠隱秀、杭房地塊，及萬家花城、東方福邸等二手小區，均在1公里範圍內。
圖源：杭州透明售房網
板塊兩大商業綜合體，城西銀泰城和中糧大悅城（預計8月底開業），直線距離，也僅1公里出頭。
此外，在建地鐵5號線益樂路站，最短直線距離不到700米。
不僅位置核心，地塊規模也大小適中。
出讓面積56316㎡（約84.5畝），容積率2.2，可建築面積123895.2㎡。其中，北側區域建築規劃限高60米，其餘限高78米。
申花地塊實景
根據要求，地塊需配建至少16601.96㎡公租房，佔比約13.4%。
正因為如此，地塊定價，看起來並不高。
起始總價306951萬元，摺合樓面起價24775元/㎡；上限總價459951萬元，摺合封頂樓面價37124元/㎡。
而此前申花宅地，封頂價通常略微超過4萬，如隔壁的九龍倉宅地，及古翠隱秀等。
PART 2
地塊構成複雜，該如何界定是否降溫呢？
藉助業界通行的計算公式，我們來算一筆賬。首先，由於公租房無償建設並移交政府，即地塊可售面積，最多為107293.24㎡（除去配套用房，實際更少）。
其次，公租房建設需要成本，按3000元/㎡計算，開發商需額外支出4980.6萬元。
按上限總價合算，開發商實際拿地成本，將是464931.6萬元。
除去可售面積，實價地價等於43333元/㎡。也就是說，如果封頂，地價其實是漲了，而且漲幅不小（板塊地王40766元/㎡）。
但在眼下，這幾乎不可能。那最終會拍多高？北側緊鄰的九龍倉宅地，或是最佳參照對象。
今年 2月1日，九龍倉以樓面價39024元/㎡競得該地塊 ；它的西側，也是九龍倉宅地，拿地時間今年1月12日，樓面價40536元/㎡+6%自持。
可以看到，早在今年初，申花地價就有所降溫。
但今天，我們就算算地價這筆賬。如果以39024元/㎡作為實際地價，通過上述公式倒推，可以得出，申花宅地表面地價33393元/㎡。此時，溢價率約34.8%。
換言之，當成交地價低於33393元/㎡、溢價率低於34.8%，就說明申花地價又跌了。
同理，若最終3萬樓面價成交（溢價21%），實際地價（35106元/㎡）只是跌了約10%。放在現在，不僅不誇張，還挺合理。
最終，地塊成交樓面價27923元/㎡，實際地價32708元/㎡，較九龍倉地塊下跌16.2%。
PART 3
按照申花限價基準線，高價拿地壓力不小。
目前，板塊在售樓盤，主要有合景·天鑾、首開杭州金茂府、融創·宜和園、融信公館·ARC等，高層均價4萬7左右，即限價紅線。
首開杭州金茂府，自去年12月開盤後一直未加推。但據層樓消息，本月計劃加推，主力戶型面積約125㎡、145㎡、168㎡，最近一次預售證均價4萬7。
融創·宜和園曾在今年5月中旬搖號，均價4萬7-4萬8。本月計劃加推，主力戶型面積約153㎡、193㎡。
融信公館·ARC高層已售罄，將加推洋房，戶型面積約116㎡、133㎡、170-260㎡。
合景·天鑾則有少量排屋在售，主力戶型約162㎡，毛坯均價82600元/㎡。
限價無法突破，之前的高地價項目，自然很難開盤。因為，上市就意味著實質虧本。
比如，樓面價40766元/㎡的綠城建發·沁園，拿地時間2017年1月19日，距今已一年半之久，但始終未開盤。
沁園由高層和洋房組成，預計首開高層房源，戶型面積約130-140㎡。據說，開發商報價6萬左右。
另一個地王項目古翠隱秀，同樣定位高檔，預計首開主力戶型約105-200㎡。
包括還未亮相的杭房、九龍倉項目，整個申花板塊庫存，並不小。
據不完全統計，不算今天地塊，板塊潛在庫存至少60萬㎡。如此高地價，如此高庫存，無論競爭壓力，還是市場購買力，都將是巨大挑戰。
PART 4
當下申花二手行情，也不太理想。
首先，二手掛牌量大增。“
以前，一天能有兩三套掛牌，就算多了。現在，每天差不多掛牌七八套。”中介說。其次，成交量明顯下跌。比起6月，7月差不多下滑近一半。
在申花一帶買房的，大多衝著改善。今年上半年，申花的二手房價，比起去年底，已經大漲了一波。
但自從搖號後，觀望越來越多。尤其6月，九龍倉瓏璽最後一批房源推出，均價不到3萬9，對二手市場影響很大。
要知道，瓏璽旁邊的二手房，貴一點的已經賣到4萬8。
這之後，買賣雙方博弈越來越顯著。有些原本打算賣房，在同區域置換的業主，一看價格達不到預期，房子也不賣了。
或者，乾脆拿著手頭多餘的錢，去參加新房搖號，投資一套。
杭州鏈家網顯示，上個月，萬家花城成交了一套88㎡房源，單價不到4萬。5月，同樣戶型，成交價接近4萬6；3月還要貴，能賣到5萬。
“前兩天，和苑小區出了一套96㎡，480萬，房東接連降了2次，掛到440萬才有人來看房。”申花一資深經紀人說，放在幾個月前，這個價格要搶著買的。
成交量下滑後，中介日子也不好過。
“我們現在主要做周邊一手商業盤業務，二手房就順帶做做，成交量太少了。”中介無奈的表示。
PART 5
今天還有2宗蕭山蜀山涉宅地掛牌。
其中1宗，出讓面積97494㎡，容積率2.6，可建築面積25.3萬㎡。起始樓面價13400元/㎡，封頂樓面價20067元/㎡。競得者，需代建一處12班幼兒園。
從位置看，比上次的旭輝地塊要好。
地塊東側即是新盤——德信·市心府（商住地），於今年1月29日成交，成交地價17599元/㎡。
另1宗地塊比較複雜，由2塊小宅地，和1塊商業商務地構成，並需代徵一片防護綠地。
由於商業佔比高達38.9%（十年不能賣），且申領住宅預售證條件嚴苛，實際拿地成本很高，並沒有房企報名，已經流拍。
地塊就在新盤東原旭輝·璞閱（地價17700元/㎡）東側，總出讓面積112877㎡，容積率3，可建築面積33.9萬㎡。起始樓面價10500元/㎡，封頂樓面價15727元/㎡。
上週一，蜀山1宗宅地出讓，由旭輝境競得，溢價僅0.5%。
時隔7天，再度推地，這個潛在庫存高達百萬㎡的板塊，結果並沒有改觀。最終，蜀山宅地由平安競得，摺合樓面價14189元/㎡，溢價5.89%。
據統計，整個8月，杭州十區共將出讓24宗地塊，總出讓面積1217畝，可建築面積215.5萬㎡，總起價251.5億元。
涉及板塊，包括申花、蜀山、臨安、富陽、望江、祥符，及四堡等區域。
其中，望江、祥符等板塊，是今年首次推地。
現在的看點市，地價下跌這股勢頭，是否會進一步將其他區域蔓延？當申花、望江等更多核心區域一一淪陷，那市場降溫，基本處於不可逆狀態。
接下來房價會馬上下跌嗎？
無法給出答案，但我知道，很久沒拍地的另一個高地價板塊城東新城，此刻應該已經瑟瑟發抖了吧！
值得一提的是，即使8月24宗地塊，全部底價成交。杭州十區今年前8月的土地出讓金（2245億元），也將超過歷史最高的2017年（2178億元）。
但它還能持續多久？
- End -
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文∣麥格/江公子/七喜
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