中國經濟導報記者 劉寶 劉延春 實習記者 周維朕
“集團用政府批的安居房用地改員工房後，卻按照商品房的價格賣給自家員工。”很多中興集團的員工近期都在討論這件集團內的大事。原本作為員工福利低價出租給員工的保障房，搖身一變成為租期長達36年的無產權房，總共高達上百萬的租金讓很多員工無力承擔，甚至需要貸款才能租下。
福利變壓力 高價保障房惹怒員工
對於很多中興集團的資深員工來說，今年年末有一件對他們而言很重要的事情，那就是他們翹首企盼了很久的員工福利房第三期馬上就要開始選房了。
其實這些有希望住上員工公寓的員工之所以這麼興奮，完全是因為中興之前其實已經有過兩期員工公寓，之前的一、二期員工公寓每套大約五六十平方米大小，每平方米價格6000元。除此之外，這些員工也瞭解到，第三期員工公寓的土地是深圳市國土規劃局批給中興集團用作保障房建設，並納入了全市保障房體系，這就意味著第三期的價格可能會更低。
但是，近期關於第三期員工房的文件下發之後，卻讓所有的員工都大吃一驚。據員工周女士介紹，首先是大小要比前兩期小大概四五平方米；其次，這次的員工公寓租期長達36年，也就是政府批給企業這塊地的年限減去建設工期後剩餘的所有年限。最後是關於員工們最關心的價格問題，既不是前兩期的6000元/平方米，也不是他們所預料的“可能會更低”，而是誰也沒有想到的2.5萬元/平方米，是預料中價格的4倍還多。
被納入全市保障房體系 租金卻高了數倍
如今，日益增長的房租逐漸成為降低深圳對外吸引力的一個重要因素。為了吸引與留住人才，深圳的保障房建設越發全面和實用。
深圳市政府為了扶持高科技企業與引進人才，前兩年將一塊宗地號為T501-0041的土地出讓給中興，允許中興在這塊地上修建員工住房配租給企業員工。中興作為全國知名的通信企業，能夠享受如此大的優惠待遇並不讓人感到意外。
但有人算了一筆賬，根據深圳市公共租賃住房價格標準，深圳市公租房的價格普遍較低，一般以每平方米十幾元到三十多元居多，而中興通訊工業園南區員工公寓三期項目每套房大概是50~60平方米，按照租金2.5萬元，租期36年即432個月計算，在不計算任何外界利率的情況下每平方米的價格是58元左右，而按照2017年銀行0.35%的基準利率來計算，每平方米租金就已經高達65元左右。據中興的員工介紹，由於是一次性出租36年，按照每平方米2.5萬元，每戶50~100平方米計算，最終的租金高達125萬~250萬元，所以很多員工都是用按揭貸款的方式付的首付，加上每月的利息，每平方米的租金將遠遠高過深圳市公共租賃住房的平均價格。
是否涉嫌“以租代售”多方說法界定不清
除了租金遠高於標準之外，長達36年的租期也讓很多有意入住的員工猶豫。很多員工都有些疑惑，這是不是在“以租代售”。
這裡說的“以租代售”並非普通商品房市場上流行購房前先租一段時間試住的模式，而是所謂的小產權房“以租代售”，其實就是將不能轉讓出售的土地通過長期租賃的形式出租，也就是實際上的售賣。
中興集團堅定地表示這是租房，只不過租房的期限比較久而已。但有律師分析認為，該員工公寓以“截止至土地使用年限到期”的長租方式出售使用權，有被認定為“實質性出售產權”的嫌疑，也就是我們常說的“以租代售”。
同時該律師告訴記者，不論租金如何，首先這份長達36年的房屋租賃合約就是不合法的。按照《合同法》第214條規定，“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。”這份36年的房屋租賃合約有16年是無效的。
該律師在接受採訪時表示，也許36年的租期才是這份合同最大的風險。第一，後面的16年是不受法律保護的，也就是說，不論是中興集團還是承租者，都能在20年以後隨時終止合同。第二，由於這不是普通的商品房，而是被納入全市保障房指標的公租房，一旦租戶按照深圳市保障房條例規定需要退出的時候，需要怎麼處理也沒有保障。同時該律師對記者說：“雖然有些開發商會通過一些措辭來規避《合同法》的規定，如在簽訂的合同中，確實只有20年的使用年限，但還會與購房者另簽訂一個補充協議。但是，這種補充協議違反了法律規定肯定是無效的。而且這種贈送協議是一種物權關係而不是債權關係，雙方發生訴訟的話對於承租方很不利。”
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