兒子將父親名下房屋翻建，雙方簽訂協議約定房屋產權歸小張所有,父親老張先生有永久居住權。現小張想將房屋登記在自己名下，故將老張先生訴至法院，要求確認房屋歸小張所有。近日，通州區法院審結此案，駁回了小張的訴訟請求。
老張先生系小張之父，老張先生名下登記有一塊宅基地，宅基地上原本有三間房屋。1999年，為了改善居住條件，小張以老張先生的名下向村委會申請翻建房屋，後村委會批准了申請。於是，老張先生與小張在證人的證明下籤訂了協議，約定小張以老張先生的名義向村委會申請翻建房屋，所有的材料及人工皆系小張出資，房屋產權歸小張所有，但是老張先生有永久居住權。小張出資4萬餘元對房屋進行了翻建，翻建後房屋變成了五間。2005年，老張先生與小張簽訂了房屋歸屬書，歸屬書寫明，老張先生名下有一塊宅基地，小張以老張先生的名義在原處翻建成了五間房屋，翻建房屋的4萬餘元皆系小張出資。該房屋的產權歸屬小張，但老張先生有永久居住權。
法院審理後發現，根據本案查明的事實，宅基地內的五間房屋確係小張出資翻建,但小張不能因此確定獲得房屋的所有權。小張與老張先生簽訂的歸屬書，系合同性質。雙方通過合同的方式想要對宅基地上所建房屋的所有權予以確認與劃定，在我國“房地一體”的土地政策下，房屋所有權的確定必然關係到宅基地使用權的確定，但現階段我國對於農村宅基地使用由嚴格的限制，只有該集體經濟組織成員才可以享有本集體經濟組織宅基地的使用權。本案中，涉案宅基地的使用權系登記在老張先生名下，老張先生擁有的僅是宅基地的使用權，並沒有宅基地的處分權，故老張先生無權通過合同的形式將宅基地使用權轉讓給他人。經審理查明，小張的戶籍性質屬於城鎮戶口，並不屬於宅基地所在集體經濟組織的戶籍，故小張不能通過合同約定的形式取得宅基地的使用權。同時，《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定，農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准。可以看出，農村宅基地的使用權的確定必須經過縣級人民政府的批准才能發生法律效力。本案中，小張與老張先生私下對於宅基地上所建房屋所有權的約定，並未得到縣級人民政府的批准，故不發生所有權確定的法律效力。最終，通州區法院駁回了小張的訴訟請求。
法官提示，《中華人民共和國物權法》第一百五十五條規定， 已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者註銷登記。可以看出，宅基地使用權的變更手續需要履行較為繁瑣的登記手續，因此宅基地使用權的流轉受到嚴格的法律限制。在我國“房地一體”土地政策下，房屋所有權的確定必然涉及對於宅基地使用權的確定。因此私下對於宅基地上所建房屋的約定必須要得到相關管理部門的認定才能發生法律效力，當事人不能僅因為出資翻建房屋就必然獲得房屋的所有權。
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