儿子将父亲名下房屋翻建，双方签订协议约定房屋产权归小张所有,父亲老张先生有永久居住权。现小张想将房屋登记在自己名下，故将老张先生诉至法院，要求确认房屋归小张所有。近日，通州区法院审结此案，驳回了小张的诉讼请求。
老张先生系小张之父，老张先生名下登记有一块宅基地，宅基地上原本有三间房屋。1999年，为了改善居住条件，小张以老张先生的名下向村委会申请翻建房屋，后村委会批准了申请。于是，老张先生与小张在证人的证明下签订了协议，约定小张以老张先生的名义向村委会申请翻建房屋，所有的材料及人工皆系小张出资，房屋产权归小张所有，但是老张先生有永久居住权。小张出资4万余元对房屋进行了翻建，翻建后房屋变成了五间。2005年，老张先生与小张签订了房屋归属书，归属书写明，老张先生名下有一块宅基地，小张以老张先生的名义在原处翻建成了五间房屋，翻建房屋的4万余元皆系小张出资。该房屋的产权归属小张，但老张先生有永久居住权。
法院审理后发现，根据本案查明的事实，宅基地内的五间房屋确系小张出资翻建,但小张不能因此确定获得房屋的所有权。小张与老张先生签订的归属书，系合同性质。双方通过合同的方式想要对宅基地上所建房屋的所有权予以确认与划定，在我国“房地一体”的土地政策下，房屋所有权的确定必然关系到宅基地使用权的确定，但现阶段我国对于农村宅基地使用由严格的限制，只有该集体经济组织成员才可以享有本集体经济组织宅基地的使用权。本案中，涉案宅基地的使用权系登记在老张先生名下，老张先生拥有的仅是宅基地的使用权，并没有宅基地的处分权，故老张先生无权通过合同的形式将宅基地使用权转让给他人。经审理查明，小张的户籍性质属于城镇户口，并不属于宅基地所在集体经济组织的户籍，故小张不能通过合同约定的形式取得宅基地的使用权。同时，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。可以看出，农村宅基地的使用权的确定必须经过县级人民政府的批准才能发生法律效力。本案中，小张与老张先生私下对于宅基地上所建房屋所有权的约定，并未得到县级人民政府的批准，故不发生所有权确定的法律效力。最终，通州区法院驳回了小张的诉讼请求。
法官提示，《中华人民共和国物权法》第一百五十五条规定， 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。可以看出，宅基地使用权的变更手续需要履行较为繁琐的登记手续，因此宅基地使用权的流转受到严格的法律限制。在我国“房地一体”土地政策下，房屋所有权的确定必然涉及对于宅基地使用权的确定。因此私下对于宅基地上所建房屋的约定必须要得到相关管理部门的认定才能发生法律效力，当事人不能仅因为出资翻建房屋就必然获得房屋的所有权。
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