導讀：隨著經濟水平的不斷髮展，房子的價值也跟著水漲船高。本來作為基本生活需求的房子成為生活水平的重要保障，房子對普通大眾來說成為家庭中最重要的財產。俗話說，“養兒防老”，但是在接下來的案例中當事人卻偷偷把老人的房子給賣掉了。在明律師梁紅麗代理的張某與王某房屋買賣合同糾紛一案中，律師堅守法律正義，幫助老太太通過一審、二審發回重審，再次二審終於贏得勝利。其中所涉的家庭房產糾紛，值得所有人反思……
【案情介紹：先租後賣，老人的房屋懸了】
2002年12月，王乙代理其父親王甲與當時的北京市宣武區教育委員會（以下簡稱宣武教委）簽訂《購買房屋合同書》，其中約定宣武教委以成本價40000元將位於豐臺區某處樓房1套出售給王甲。2005年3月，王乙代理其父親（後經鑑定授權委託書簽字系偽造）（甲方）與張丙就涉案房屋同時簽訂了《房屋租賃合同》及附件《房屋由租賃轉換為買賣合同》。通過附屬的轉換合同，王乙事實上將房屋出售給了張丙。
《房屋租賃合同》是這麼約定的：一、租賃期是20年，自2005年4月1日至2025年3月31日為止，年租金10000元，乙方應向甲方支付租金20萬元；二、在房屋租賃期內，甲方必須主動向房管部門申請辦理《房屋所有權證》，以便執行合同的附件條款。若在租賃期內未能辦理房屋所有權證，租賃期滿後乙方享有永久性無償使用及處理此房屋的權利。
《房屋由租賃轉換為買賣的合同》是這麼約定的：一、甲方所有的上述房屋的房管單位一旦辦理房屋所有權證時甲方立即辦理，並在辦理完成後即刻將房屋轉賣給乙方，不得轉賣他人，並與乙方共同辦理房屋產權過戶手續；二、房屋售價為25萬元人民幣，其中20萬元以乙方原付給甲方的20萬元租賃費抵衝，其餘5萬元在辦理完過戶手續後，由乙方一次性付給甲方；三、過戶手續費及其他辦理過戶手續中產生的費用由甲方承擔。
合同簽訂後，張丙按約定支付了20萬元購房款。同年4月，甲方將涉案房屋交付給乙方居住至今。同年10月，王甲去世。2006年，涉案房屋經房屋權屬部門核發房屋所有權證，所有權人為王甲。2014年5月，王乙及其母親李丁向公證處申請，對王甲的遺產辦理了繼承權公證並於同年6月將涉案房屋所有權人變更為李丁。
眼看著約定好要由王乙出售給自己的房屋成了李丁的，自己購得房屋的目的變得無望實現，張丙一氣之下向北京市豐臺區人民法院提起民事訴訟，要求法院判決李丁配合辦理房屋過戶，履行《買賣合同》義務。李丁無奈，遂委託北京在明律師事務所的梁紅麗律師幫助其維權，希望能保住自己的房屋。
【律師辦案：發回重審保住房屋】
在案件審理過程中，王乙稱簽約時向張丙出示的授權委託書簽有的王甲字樣為找人代簽。根據王乙向法院提出的申請，法院依法做了鑑定，經鑑定該簽名確實不是王甲所書寫。
在2016年豐臺區法院的一審中，張丙提出了三個訴訟請求：一、請求二被告履行2005年的房屋買賣合同；二、判決二被告將涉案房屋過戶到原告名下；三、訴訟費用由二被告承擔。豐臺法院不僅支持了原告的所有請求，還要求原告在被告辦理完成手續後三日內將剩餘房款支付給被告。
豐臺法院宣判之後，梁紅麗律師指導委託人向北京市二中院提起了上訴。北京市二中院於2017年3月30日作出裁定：一、撤銷豐臺法院的一審判決；二、發回豐臺法院重審。二中院給出的理由是，一審法院未查清李丁對訴爭房屋出售事宜是否知情。由此，本案中我方當事人取得第一階段的勝利。
二審發回重審後，豐臺區人民法院對該案進行了重新梳理，並歸納了三個雙方當事人的爭議焦點。一、合同效力問題；二、王乙對李丁擁有的房產份額部分的出售是否構成無權處分，是否對合同效力產生影響？三、張丙出示的證據能否證明李丁對出售房屋一事明知且同意出售？
針對第一個問題，爭論點主要是王乙是否構成了表見代理。根據《民法總則》第172條、《合同法》第49條歸納表見代理的構成要件有四：一、沒有代理權，本案中王乙偽造父親簽名，既沒有父親授權也沒有母親授權，符合這一條；二、有權利外觀，本案中王乙出示了其代理王甲與宣武區簽訂的購房合同原件，王乙、王甲、李丁一家的《常住戶口登記卡》，王乙、王甲的身份證及處理房產事宜的《委託書》足以使其產生權利外觀；三、相對人善意且無過失。所謂善意是指張丙不知其無代理權，無過失是指張丙盡到了交易上的注意義務。根據本案的具體情況判斷，張丙符合這一點；四、權利外觀的形成可歸責於被代理人。在這一點上在明律師梁紅麗認為存在爭議。王乙的父親王甲當時處於84歲高齡，難以起到相關注意義務不具有可歸責性。綜上所述，我們認為王乙是否構成表見代理具有一定的探討空間。豐臺法院認為，該行為達到了表見代理的認定標準，認為王乙構成了表見代理。
針對第二個問題，該房屋為王甲與李丁婚姻關係存續期間取得，屬於夫妻共同財產。王乙未出具李丁的授權委託書即以王甲的名義對外出售，其對李丁房屋份額的處分屬於無權處分。根據《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛適用法律問題的解釋》第三條：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。故此案中，法院認定雖然王乙的行為屬於無權處分，但不影響該買賣合同的效力，認定該買賣合同有效。
在最後一個爭議焦點的交鋒中，原告張丙提供了其妹妹及司機的證人證言，但雙方分歧較大，難以判斷李丁是否知悉該房屋買賣事實。另外，果真如張丙所說李丁在2007年已經知道房屋買賣事實，在其2008年向宣武教委補繳房款時應該與張丙進行溝通，而不是在具備辦理過戶條件且同意的情況下一直不辦理過戶。法院綜合認為張丙提供的證人證言雖然具有一定的可信度，但不具有高度蓋然性，達不到認定標準。結論是，李丁對房屋買賣並不知情。
根據這三個觀點的交鋒，基本上可以確定判決的結果了。豐臺法院於是作出了重審判決：處分共有財產，應當經全體共有人同意。張丙提供的證據難以表明李丁知悉該房屋買賣合同，故王乙以王甲的名義出售涉案房屋侵害了共有權人李丁的利益，屬於無權處分。現李丁表示不同意出售該房屋，法院無法支持張丙要求繼續履行合同進行過戶的請求。由此，我方當事人取得第二階段的勝利。
張丙不服判決，於2018年6月4日提起上訴，但是並沒有提出新的證據。北京市第二中級人民法院於同年7月審理此案，駁回了上訴，維持原判。
本案取得勝利的最重要一點是被告李丁對買賣房屋一事並不知情，對方也無法對此進行證明。王乙無權處分了共有財產在沒有進行過戶的情況下，該合同雖然具有效力但是不具有物權效力。但是在是否構成表見代理上，我們認為還值得商榷。
作者丨夏曙浩 北京在明律師事務所
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