一、唐朝的房產稅:間架稅僅存活了半年
中國第一項物業稅"間架稅"是從唐朝開始徵收的， "間"指房屋數量;"架"是前後兩根柱子，兩架即一間。顧名思義，這個間架稅是按房屋數量徵收的:上等房子，每年每間兩千文;中等房子，每年每間一千文;下等房子，每年每間五百文。(廣稅基，高稅率)
唐德宗在建中四年(783年)農曆五月初八那天開始下文件對長安城的全部私有房產徵收間架稅。同年深秋，五萬軍兵高呼"不稅汝間架"譁變長安，要把唐德宗趕下臺。"不稅汝間架什麼意思?士兵是說，等到他們上臺執政，就不會再讓大夥繳間架稅了。
間架稅徵到同年十月十五，唐德宗就通令取消了。掐指頭算一算，不到半年。
二、房地產稅出臺:兩級立法難又急!
1、 立法班子
房地產稅法由全國人大預工委、財政部以及相關部門共同起草，按立法慣例，全國人大預工委應該是立法小組單位，財政部應該是副組長單位，成員還有幾個相關部門，包括國稅總局、自然資源部、住建部、國家發改委等。
2、房地產稅是著急的難事!
3月政府工作報告的說法是"穩妥推進房地產稅立法"，說明中央意識到房地產稅徵收這件事做起來比較難。
國家統計局發言人提到要"加快推進房地產稅"，全國人大發言人張業遂用的是"加快起草完善"，又可以看出高層的願望是不能太慢。
公開信息看似矛盾，恰恰說明的房地產稅徵收艱鉅性和急迫性，既要穩妥，又要加快，中間可以理解可想象的空間很大，這本身就是矛盾的。
3、 心急吃不了熱豆腐，兩級立法
立法先行，必須先立法、後做，然後充分授權，全國人大完成立法後，地方開徵由地方省級政府起草實施細則，個人所得稅修正是全國人大通過後全國統一執行，房地產立法現在確定就是兩級立法，開徵也是由地方決定，中央不會統一決定。
三、房地產稅立法進度預估:今年一審，2020年表決，最快2021年首批城市開徵
政府承諾到2022年，現有的所有國務院立法稅種要全部完成人大立法，房地產稅法作為新稅種，按立法法規定，必須(至少)要經過三審，在一審或者二審後，必須要向全社會公開徵求意見(最短的時間是30天)。
房地產稅法草案二審後公開徵求意見的可能性比較大，根據慣例一審以後主要信息會披露，人大常委會會通過官方媒體公佈討論的要點、議題，但不會公佈草案。
只有極個別情況一審後會公佈房地產稅法草案，就是人大常委會關於草案基本沒什麼爭議。
具體進度上，可能是今年最快12月可以完成草案一審，明年二審、徵求意見，完成三審，2020年人大表決通過，完成房地產稅的全國立法。
由於房地產稅徵收要完成中央地方兩級立法，所以即使是地方立法提前同步和中央立法啟動，也要到2021年才能完成。這也就是說，房地產稅真正開徵，最快也要2021年。
四、徵收思路預判:籌集收入還是調劑分配?
房地產稅的目的，主要有兩個，一個是為地方政府籌集財政收入(替代地方政府的土地財政收入)，另外一個是調劑貧富差距。
目的不同，意味著徵收測量也有明顯的差別。如果是籌集收入，肯定是廣稅基(廣覆蓋，中低稅率)，如果是調劑貧富差距，那肯定是窄覆蓋,高稅率。
關於徵收目的，學術上爭議也很大:有些認為是調節分配，有些認為更多傾向於籌集收入。
從2003年提出對居民住房徵稅，早期的思路偏向於籌集收入，也就是寬稅基(徵稅範圍比較寬)，討論時更多按家庭人均30平米扣除。但從今年官方透露的信息看，更傾向於調節功能，徵稅初期會把大部分人排除在外，預測家庭人均扣除是40平米左右。
首先從利益上來說，有房人沒房人，有一套房的人和多房的人，普通住房的豪宅的，利益就完全不一致。
爭議較大的情況下，房地產稅初期應該會採取簡明的做法，折中各方利益和意見的方式，所以房地產稅立法不會是一個追求共識的過程。
五、哪些城市先收?怎麼收?
2021年首批開徵的城市有哪些?主要考慮以下幾個方面:
(1) 必須是一線城市，徵管能力有保障(2) 這些城市在房地產稅方面要有長時間的準備(3) 首批城市必須房地產市值總量巨大，首批才有意義(4) 首批城市必須市民的收入能力有保障，確保這個稅能收得上來
所以，這些城市誰也能猜個八九不離十，北京(樓盤)、上海(樓盤)、廣州(樓盤)、深圳(樓盤)、重慶(樓盤)、杭州(樓盤)、南京(樓盤)這幾個應該問題不大，首批城市預測也就覆蓋10%、20%的家庭，收入額也非常小。
預計首批城市之後，3年內不會有第二批擴圍，主要還是慎重，估計到2030年左右，會有不超過30個城市開徵房地產稅，主要是一二線城市和省會城市為主。
廣大農村地區，肯定是最後徵收的區域，如果房地產稅當時還存在的話，目前最早也得2050年以後再說了。
關於房地產稅的稅率，預測應該低於1%，0.5%以下設一個，0.5%以上設一個，如果只簡單的設一檔稅率的概率很低，因為政府要承擔沒有調節功能的批評。
而房地產稅雖然按照評估值來計算，但預計還是要在評估值的基礎上打7折左右再計算稅額。
六、房地產稅和土地財政的替代率:20年內替代無望
按照籌集收入的思路，測算房地產稅的免徵部分和稅率就很有意義。按照長江證券(000783,股吧)的預測，
當稅率為1.1%，沒有免徵面積的情況，能夠完全替代土地財政收入。如果人均免徵稅面積設置為30平米，那麼即使稅率收到2.5%，那麼也只能替代30%的土地財政收入。
但是要知道，2.5% 的稅率，估計是收不上來的。
也就是說，房地產稅短期內(15年)取代土地財政收入是沒有希望的，房地產稅和土地財政必將長期並存。這也意味著，佔全國總稅收的3.4%的土地增值稅收入4911億，在房地產稅開徵初期並不會取消，同理，去年1600多億元收入的耕地佔用稅預計也不會被取消掉。
這是由國情決定的。
七、房地產稅:升房價、降空置率，漲房租
比較遺憾的是，房地產稅作為地方稅種，或許對於解決地方政府收入意義並不大，因為北京上海這些特大城市房地產市值存量巨大，徵收的房地產稅也更多，但這些城市財政自給率也都在80%以上。而廣大吃飯財政的三四線地方政府，用腳指頭都能想到，房地產稅根本收不上多少。
這裡面一個關鍵問題是:房地產是轉移稅還是收益稅?
轉移稅就是稅收收入可以跨區轉移，北京的稅可以用在東北，收益稅就是這個稅收只能花在這個區域，注意，這裡區域的含義不是行政區劃的海淀朝陽，而是社區。
從長期來看，轉移稅在國際經驗上看是行不通的，收益稅才是未來的方向。
這也關係到大家都關注的問題是，徵收房地產稅能不能降房價?
我個人感覺比較悲觀，房地產稅還有可能漲房價，因為如果作為流轉稅，就無法解決大家的繳稅動力問題，如果作為收益稅，那麼如果該小區繳稅多，那麼該小區的環境改善自然就更快，所以房子反而增值。
雖然房地產稅未必能夠降低房價，但是房地產稅自然能夠降低空置率，因為房屋的持有成本提高了，很多業主會選擇出租房屋來降低持有成本。
另外一個不好的消息是，房地產稅開展，大概率會提升房價。因為現在出租房源緊張主要停留在特大城市和一線城市，而這這些城市，房主擁有主動權，可以把任何增加在房子的成本轉嫁給租戶。因此，房地產稅開徵之後，一線城市房租上漲，是大概率事件。
所以，這些城市誰也能猜個八九不離十，北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州、南京這幾個應該問題不大，首批城市預測也就覆蓋10%、20%的家庭，收入額也非常小。
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