多年夢醒1
馬光遠先生前幾天發表了一篇文章，名為《今年樓市會不會有“金九銀十”？》。在這篇文章中，關於房價走勢的判斷，他提出了“三個視角”、“三個維度”和“三個週期”的理論。看了之後，深有感觸，結合他的觀點，我試著剖析一下未來合肥房價的發展和走勢。
中國房地產，說簡單很簡單，說難也很難。簡單之處就是，在過去的20年中，凡是在熱點城市買了房子的人，基本上都收益滿滿，因為過去的20年基本上是熱點城市房價高速上漲的20年。難的地方是，怎麼預測和判斷一個具體城市，特別是非熱點城市在某個時期的房價走勢。
房價短期看政策，中期看城鎮化，長期看人口轉折點
馬光遠先生提出三個基本的視角：“短期看政策，中期看城鎮化，長期看人口轉折點”，我姑且從這個角度出發，來分析一下房價上漲的規律。他將政策歸為短期，城鎮化歸為中期，而人口轉折點歸為長期，也正說明中國房地產的發展，必定會經歷以上三個階段。
短期看政策。首先我們先看政策，其實回顧過去10年來合肥房地產的發展，政策對房價的影響十分明顯。在上篇文章中（公號“小易論樓市”《合肥限購執行一年後，政策會收緊嗎？》），我指出從2007年到2017年，合肥經歷了兩次房價上漲的大週期，每次大週期都伴隨著購房政策的極度寬鬆。
比如2008年的全球金融危機，4萬億投資大家還記憶猶新，配合不斷放鬆的限購政策、信貸政策，合肥房價在接下來的兩年迎來一次小高潮。去年的第二次上漲週期大家也看到了，政策背景是去庫存及結構轉型引發的經濟下滑，還是以極度寬鬆的限購、信貸以及貨幣政策，進一步刺激房價的大幅上漲。
中期看城鎮化。表面上來看，中國經濟依賴房地產，但從實質上來看，依賴的是城鎮化。截至目前為止，中國城市化率已經達到57%，正處於城市化發展的中期。其實這種快速的城市化已經告別了以往的高速模式，由於我們國家城市化的統計口徑只是常住人口，而不是戶籍人口，下一步城市化重點更多的是，轉化常住人口為戶籍人口的市民化。
一般來講，農村人口轉變為城市人口，一定要享受到城市發展帶來的所有福利，才能算徹底的城市化，擁有城市戶籍是市民化的典型特徵。但戶籍政策一般都與房子綁定，農村人口絕大部分情況下都需要購房，才能享受一個市民可以享受到的所有城市福利，因此買房是一道城市化繞不過去的檻。
過去的20年，是中國城鎮化快速發展的20年，中國人幾乎平均每年有1%的人口從農村進入城市，在城市裡找到工作。這部分農村人口在城市裡工作，卻無法享受城市裡的福利待遇，與購房綁定的戶籍政策極大推動著房地產的發展。
長期看人口轉折點。當城市化進入後期之後，人口從農村進入城市的需求就大大減少了，而絕大部分城市的外部購房需求也就大大降低了，這就出現了所謂的人口轉折點。所謂長期看人口轉折點，對中國城市化的整體來講，城市化末期就是中國房地產出現根本性變化的時刻，缺少了人口淨流入，住房需求就喪失了增長性，房價上漲就喪失了原始動力。具體到每一個城市，出現人口轉折點的時間和特徵也不盡相同。
比如地處西北的邊陲小鎮，人口不多，出生率也比較低，嚴重依靠當地的礦產資源，城鎮化率卻非常高，幾乎沒有多少農村人口。由於嚴重缺乏外來人口，這樣的小城房地產基本上也就發展到頭了。
2015年，上海常住人口首次出現負增長，約有15萬人在這一年中逃離，但我們看到近兩年上海的房價依舊大漲。那是因為上海的常住人口與戶籍人口的差值，依然還有接近1000萬人，15萬人真的是九牛一毛而已。如此大的外來住房需求，長期來看，上海房價有跌的可能嗎？
政策的維度，供需的維度和價格的維度
政策的維度。之前分析我們提到，房地產大週期的波動，基本上都是圍繞著政策放鬆和收緊起伏的，因此房價短期受影響最大的還是政策。
從去年10月份熱點城市限購以來，以一線和四小龍為首的熱點城市，房價基本上被嚴格限制，目前大部分已經恢復到去年限購時的水平。我們國家控制房價從來都不是能不能，而是想不想，政策對中國房價幾乎是100%見效的。因此我們在判斷合肥房價的時候，絕對不能偏離短期政策的軌道（公號“小易論樓市”《合肥為什麼沒有定向“放鬆限購”，背後的邏輯是什麼？》）。
供需的維度。經濟學上最基本的規律就是供需決定價格，當供大於求時價格下跌，求大於供時價格上漲。從某種意義上來講，供需決定短期價格走向，房價的上漲也不外乎如此。當合肥限購的閘門對外地人打開之後，省內外的投資者蜂擁而至，大量的投資資金使合肥市場一房難求，房價暴漲。
當限購重啟，外地人的購房需求被抑制，市場上的實際購買力大大減少，人們開始從狂熱的買房轉為觀望，然後直到一年後完全冷卻下來。這樣實際需求慢慢減少，庫存相對進一步增加，價格逐步下探。我在之前的文章中分析過，當合肥實際庫存達到40000套這個臨界點時，房價的走勢會發生質的變化，高於40000套，房價會大概率橫盤或者下跌，低於40000套，房價則會有極大上漲的動力（公號“
小易論樓市”《合肥歷年調控和房價漲跌的關係》）。上個大週期的中期，絕大部分三四線及以下城市的新房供應出現嚴重過剩，部分地區甚至出現價格下跌，地方政府的賣地財政無以為繼，於是國家就提出去庫存，解決地方政府的債務危機。當去庫存進入尾聲，國家政策重新收緊，房地產又重新開始新的週期後，我覺得這種嚴重依靠房地產經濟的土地財政，將會再一次產生新一輪的天量庫存。
價格的維度。我之前的文章中也多次提到房價的基本面，一個城市的房價不能漲到天上去，最典型的例子就是杭州和溫州。在遊資的狂熱炒作下，2010年兩個城市房價直逼一線城市，杭州甚至有趕超北京之勢，之後兩座城市房價開始暴跌，最後出現長達6年的沉寂。我之前文章一直提到兩個概念，上位城市和下位城市，作為下位城市的杭州，價格超過上位城市北京，這顯然脫離了價格的基本面。
合肥一直是南京房價的60%左右，目前比這個數字還略微差一點，這應該是正常得不能再正常的價格。而南京房價盯著上海，一直是上海的一半，目前也處於合理區間。當上海房價上漲時，會預示著南京和合肥也會隨之上漲，但南京和合肥的房價一定不能超過既有比例太多，否則就脫離了價格的基本面（公號“小易論樓市”《合肥房價有泡沫嗎？城市房價的基本面》）。
宏觀週期，金融週期和房地產自身的週期
宏觀週期。對於宏觀週期，我在前面短期政策一節中分析過，這主要是跟中國經濟有很大關係。當經濟好的時候，實體經濟回報率高，資金都湧向實體，房地產備受冷落。但是我們必須承認一點，因上下游產業鏈過於龐大，房地產佔國內GDP的比重舉足輕重，毫無疑問是中國的支柱產業。
過去的十幾年中，每次遇到大的經濟變故，都要依靠房地產渡過難關，並且每次都十分奏效，中國經濟對房地產的依賴，幾乎到了無以復加的地步。以至於有人說，房地產就是中國經濟的夜壺，宏觀經濟不行就需要把房地產拿出來用，不需要就踢到床底下。我相信，如果今後中國再次遇到難以克服的經濟危機，房地產依舊會臨危受命。
金融週期。我們家庭的主要財富形式就是房產，尤其在房地產金融屬性更強的一二線城市，房產幾乎佔到家庭財富的80%以上。這說明，我們的錢基本上都用在了買房上邊，當這個社會的錢大部分都拿去買了房子，就說明央行所超發的貨幣都流向了房地產。如果市場上的房子數量是一定的，當流通中的貨幣越多，房子的價格就會越高。
過去30多年來，央行每年都以超過13%的速度超發貨幣，有的年份甚至達到30%以上，因此我們能感受到不斷的通貨膨脹，而這部分錢最終落腳點就是我們的房產。我們看到每次大週期房價的上漲，其實都是過去幾年超發貨幣往房地產的一次歸集運動。所以，在下次房價上漲之前，我們務必關注一下過去幾年M2的增速，看看超發的貨幣積累了多少，積累得越多，下次房價上漲得就越厲害（公號“小易論樓市 ”《M2與房價上漲的關係》）。
金融短週期裡面還有一個信貸因素，尤其是目前嚴格控制房地產貸款的形勢下，直接限制了資金往房地產行業流動，房價上漲幾乎被釜底抽薪。所以在金融短週期裡，信貸也是影響房價走勢的一個非常重要的因素（公號“小易論樓市”《M2與合肥房價上漲的大週期》）。
房地產自身的週期。在合肥房地產週期研究中，我把它分為兩種，一種是小週期，一種是大週期。小週期就是我們通常所講的金三銀四和金九銀十，正常的年份，每年的三、四月份和九、十月份，都是房產交易最為旺盛的時間。在房地產的小週期裡，房價都會出現一次較小的漲幅，這種漲幅相對於其他投資來講，回報實在不值得一提。
而大週期，也是我們前面所講到的，幾乎每隔5-6年，都會有一個較大的漲幅（公號“小易論樓市”《這次大週期合肥房價究竟漲了多少？》）。第一次大週期是2009-2010年，第二次大週期是2015-2016年，特徵都比較明顯，都是伴隨著經濟顯著下行和限購政策的放鬆。每次大週期的發作，都是前些年積累的M2往房地產流動的過程，而房地產自身的大週期，隨著城市人口淨流入轉折點的到來，才會逐漸消失。
如何判斷合肥未來的房價走勢
我們在研究房價走勢的時候，務必要綜合分析以上9個因素。目前中國房地產市場，剛經歷過一次大週期的洗禮，很多城市房價接近翻倍，從房地產週期上來看，正處於房價急速上升期的末尾和下一輪週期的開始，需要時間對目前的高房價進行消化。從宏觀週期上來看，去庫存政策基本達成，且不論從內部發展還是外部環境上，經濟都在持續回暖，房地產刺激手段正慢慢退出市場。
我們的限購政策持續收緊，有效需求減少，供給相對增加，基本穩定了供需的預期。首套房貸利率逐步提高，貸款資金被嚴控流入房地產市場，M2增速連月降低，房地產金融政策在一步一步收緊。從政策和週期上來看，各種信號都預示著房價沒有再次大漲的基礎（公號“小易論樓市”《從房地產政策變化來判斷下半年合肥房價走勢》）。
儘管短期房價沒有再次大漲的基礎，我們還要看到，中國的城市化進程還遠遠沒有結束，以信貸擴張為主要發展手段的貨幣超發模式還沒有退出。只要M2的增速還遠超過GDP的增速，房價上漲的趨勢會一直持續，房地產上漲的大週期也不會終結，只是未來城市的分化會越來越明顯。
對一線城市來說，儘管一直在控制規模，有些城市甚至已出現常住人口負增長，但要知道外來人口的比重依然很大，這說明一線城市的潛在購房需求依然非常龐大。一線城市作為中國最大的上位城市，對人口產生最大吸引力的特點沒有改變，人口往其持續流動的趨勢不會發生根本轉變，並且會長期存在。即使中國城市化已經結束，人口整體出現負增長，這種吸引力依然存在。儘管短週期內房價可能面臨回調，但從長遠來看，“京滬房價永遠漲”的邏輯並沒有什麼不對，至少一線城市會是中國房價最後下跌的城市。
對二線城市來說，今後的十年可能是二線城市大有可為的十年。最近大家都在熱議一件事情，國家要發展10個左右的新一線城市，來承接當前一線城市發展飽和帶來的人口溢出，未來熱點二線城市將成為人口流入的新高地。我認為至少在未來的10年中，合肥房價依舊處於一個高速上升期，其房價上漲的速度甚至要略高於人口規模控制的一線城市。
對於三四線城市來講，未來的十年，人口流入可能會在這個層次上發生根本轉變。我們知道目前中國的房產是存在結構性過剩的，一二線城市房子供給不足，三四線及以下可能嚴重過剩。在一次房地產大週期中，當市中心15-20年房齡的老房子，實際交易價格並沒有出現明顯上漲，這就說明新的購房需求大部分集中在新房上邊。那麼相對人口流入來說，該城市住房的實際供給，已出現過剩（公號“
小易論樓市”《如何判斷合肥周邊三四線城市房產的投資價值？》）。在很多三四線城市，人口流入速度趕不上新房供應速度，新建住宅是基本過剩的。物價的提高和土地的增值已經趕不上舊房子的自然磨損，那麼老房子將不再有任何投資價值，這也意味著這些三四線城市的房產，將更多隻具備居住價值，投資價值大大降低（公號“小易論樓市”《合肥周邊三四線城市房價為何會大漲？》）。
以安徽省為例，去年全省住宅銷售面積7962.7萬平方米，銷售均價為5691元/平方米，其中合肥市住宅銷售面積為1774萬平方米，銷售均價為9122元/平方米。合肥市的住宅銷售額已佔到全省的35.7%，若除去去年合肥成交大漲因素，合肥實際成交額佔到全省的1/3左右。換句話說，安徽省內的房地產投資資金，已有超過30%流向省會合肥，隨著合肥房價進一步上漲，這個比例在未來可能還有逐步擴大的趨勢。
隨著人口老齡化和低出生率的到來，人口的遷徙將會發生重大轉折。以一二線城市為主的上位城市，未來幾十年都將一直保持著人口流入的趨勢，而不在大城市圈的三四線及以下城市，人口流入可能逐漸枯竭，甚至出現負增長。當前合肥市的銷售面積已經佔到全省的1/5以上，這意味著安徽省新增的外來人口，超過20%都選擇在合肥落戶，隨著人口轉折點的到來，這個比例會越來越大（公號“
小易論樓市”《抓住合肥房地產的下一個風口，從周群錯失買房說開去》）。人口流入相對不足，再加上上位城市的吸血效應，未來三四線城市住房結構性過剩的矛盾，將會更加突出（公號“小易論樓市”《合肥房價為什麼與安徽其他城市越拉越大？》）。賣出省內三四線及以下城市房產，買入省會城市，會是未來家庭資產優化配置的最佳選擇。
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小易論樓市
我在合肥買房定居，經歷了了合肥2016-2017年瘋狂的房價暴漲，感慨頗多。個人覺得合肥的房價在未來的十年中的某幾年可能會降一些，但是降價幅度不會很大。十年後合肥房價大於現在的概率很大，但是也不會高很多，很難出現2016-2017年那種程度的瘋漲。
合肥是安徽省的經濟中心，其經濟實力佔安徽的比重較大，現在發展勢頭很強勁，經濟發展好了，來合肥工作定居的人自然就多了，買房的人一多房價就很難降。
很多本省的大學畢業生會留在合肥上班定居，定居自然就需要買房，合肥新售的房子中有不少一部分是被畢業5年內的大學生買走的，大多數是父母出首付，自己還房貸。雖說房貸的壓力大，但是為了定居結婚，不買也不行，這是我身邊的同事和朋友的普遍想法。房價再高也沒辦法，還是得買啊。還有的年輕人是在上海北京上班，在合肥買的房，等結婚有孩子後再回來。
個人認為合肥目前的房價確實高了，尤其是對於廣大月收入普遍在4000-7000的年輕人來說還貸壓力很大。每年有大批年輕人紮根於合肥，未來十年這個人數只會多不會少，因為縱觀安徽省，合肥的優勢和條件比其他城市好太多了。新進人口房價最大的貢獻者。再考慮到通貨膨脹的因素，合肥十年後的房價比現在高的概率極大，尤其是環境好的區域。
我是普通的上班族，只有一套自住房，不希望合肥房價一直漲，因為房價漲的越多以後換大房子的壓力越大。
兔子說說事
合肥房價降，有以下可能，一是在我國發生嚴重的經濟危機時，房地產發生了全國性的崩盤，導致大面積的拋盤，房價下跌。二是國家出於戰略宏觀層面的考慮，對房地產行業進行全面的打壓，那麼十年後合肥房價降是有可能的。
實際上未來十年合肥房價上漲是大概率事件！而且不論房價有沒有漲，消費者購買房子所付出的成本大概率是增加的。
首先，通貨膨脹，每年的貨幣發行都在增加，任何商品都會漲價，所以十年後房價上漲是很正常的。
其次，合肥是弱二線的省會城市，安徽省是單核中心，目前合肥也算是一家獨大，合肥的房價有很強大的人口和經濟支撐，未來十年不排除省內下面地市房價下跌但合肥房價上漲的可能。
最後，就是合肥的房價有很大差異性，未來新建商品房，優質二手房價格可能持續上漲，而一些劣質二手房可能出現有價無市，難以交易，或長期陰跌的情況。
當然還有一種房價下跌的可能是房產稅的開徵。從目前流傳出來的房產稅版本來看，有免徵套數和麵積，這樣的話房產稅對於剛需自住的影響不大，但會增加多套房持有者的成本。從而引發拋盤，市場上的房源會增多，在一定程度上會降低房價。
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合肥房博士
二、隨著生活水平提高，所有一切費用，特別是人工費都在上漲，曾經十年前的建築工由四五十元一天，到如今二至三百一天。地皮、材料無一不漲。請給一個降價的理由?
三、隨著開發商的不斷優化組合，小的開發商已經沒有，剩下的都是地產巨鱷，他們不差的就是錢，大量囤地，然後慢慢龔斷開發，會根據每個城市的剛需量，限量擠牙膏似出新房。(例如一萬人買房，只推出5千套，你還敢去討價還價?)難道會有價低者得房的規定嗎？
所以個人認為，不漲對開發商來說已經是跌，過多奢望不要有，十年前就講跌，某位精英預言是大蔥價，可如今還不是堅挺如故，房地產涉及太多行業，想跌價很難。合肥市如此，乃至全國想降都不可能。小城市除外，因為小城市，所有生活配套設施，特別是教育，醫療都無法與大中城市相比，所以才會有北上廣深，這些超級都市的誕生。也是那麼貴因何人們還擠破頭去的緣因。而一些小縣市，免費送房都沒人去，這或是低房價的緣故。最後說一句:世上沒無緣無故的愛，也沒無緣無故的恨，存在必有其道理。仁智自辨，酌後再噴!
黎明下的一拂曉
我對降價不抱任何希望，每個人都想有自己的住房，有了後又想要面積更大的，還想要獨幢別墅，只要總體經濟和收入繼續漲房價就不會跌，只是目前政策因素不會快漲而已
