香港房屋政策，正在醞釀鉅變！
土地供應大辯論的展開，為打破香港長久以來的供應樽頸帶來契機；隨著公眾諮詢結束，預料最快9月可以作出初步總結及建議。10月份行政長官林鄭月娥將會發表新一份施政報告，屆時肯定會對房屋政策有所著墨，而土地供應專責小組的報告誠宜為此提供基礎。凡此種種，均意味香港房屋政策即將生變。
問題是，到底怎樣變？其實，林鄭月娥早有腹稿；早前她宣佈的新房策六招，正好讓大家一探端倪——簡言之，就是循供應入手，特別是公營供應方面，來紓解市民的置業需要。
詳談之前，先讓我們簡單回顧一下，過去幾屆特首推過甚麼房策。
董建華（任期1997-2005年）的“八萬五”房屋政策，讀者相信知之甚詳，大方向就是大增供應。可惜生不逢時，不巧遇上1998年金融風暴，令此前積累的樓市泡沫爆破，甚而催生了“負資產”問題及不少燒炭自殺悲劇，所以“八萬五”不得不胎死腹中。
接任的曾蔭權（2005-2012年）為了救市，房策目標乃限制供應及刺激需求，包括停止居屋興建、將主動定期賣地變為被動的勾地制等，主導思想是由市場主導樓市。措施無疑成功收效，樓價於他任內見底回升；惟美國2009年推出非常寬鬆貨幣政策，樓價竟然因而飆至天高，其做法就為人詬病造成供應斷層。
梁振英（2012-2017年）以整頓樓市為競選及施政重點，任內推出了港人港地、復建居屋、以及試行綠置居、白居二等措施，並制定了十年建屋目標；但他最為人熟悉的房策，當數俗稱“辣招”的需求管理措施，分別針對遏抑了投機投資及非本地等置業需求。不過，市場卻指這令樓市成交大減，導致樓價“幹升”，治標不治本。
那麼，到了林鄭月娥，她是怎樣看待樓市？繼而又將如何對症下藥？
需求管理辦法 難紓市民樓困
首先，自從非常寬鬆貨幣政策實施以來，香港樓價已累積了10年升幅，據差餉物業估價署的數字顯示，截至2018年中的樓價指數，不單更勝1997年的高峰，翻了一番有餘，而且較2008年的低位，更大升逾2.6倍。換言之，即使今日樓價能夠大跌一半甚至七成，也尚不足以回到10年前的水平。倘以負擔能力衡量，以目前供樓負擔高逾70%計算，若要重新降回50%的較正常及較安全水準，樓價亦要下跌一半方成；當中尚未計及未來加息必會反過來推高負擔比率。
可見，要真正有效回應市民的置業需求，除非真正大力出手以致樓市“崩塌”，否則根本無法令樓價“復常”，讓市民可以負擔。可是，如斯程度地推倒樓市，難道不會造成嚴重後果？不會連累按揭市場及金融體系，甚而拖垮整體經濟及勞動市場？痛下“殺手”，難道就不怕“負資產”及燒炭自殺的惡夢重臨？有謂“投鼠忌器”，我們誠無必要為了打擊樓市而冒如此重大風險。相信任何政治人物，也沒能耐及膽量擔起相關政經責任。
所以，此前所有需求管理措施，都旨在擠走不適切的置業需求，而非將目標定為推倒樓市——事實上，如果將買賣印花稅提高到100%、以至1000%，又或將持有物業的稅項（例如差餉）大增100%、以至1000%，試問樓價不會應聲墜地麼？只不過，這是“不為”的問題，而非“不能”的問題。
在梁振英的“辣招”基礎上，由於相關不適切的置業需求幾已絕跡，額外印花額（SSD）、買家印花稅（BSD）、雙倍印花稅（DSD）所錄稅款均較前大減，可以說，“寓禁於征”的目標幾近達成，需求管理的道路幾已走到盡頭。雖然，其中肯定存在更進一步的收緊空間，尤其近期三大“辣招”稅款皆見回升，惟毫無疑問，循此方向再往前走的作用實難言多，收效只怕愈來愈小——這裡再次強調，需求管理措施的目標不在遏抑樓價，而在遏抑不適切的置業需求。因此，林鄭月娥的未來房策焦點，已不得不轉至另一條路——供應。
■ 林鄭月娥新推六招，正正圍繞供應主題大力出手——尤其是公營供應的數量，以及公營供應的價格。
大增公營供應 大降公營價格
林鄭月娥新推六招，正正圍繞供應主題大力出手——尤其是公營供應的數量，以及公營供應的價格。
其中，引入俗稱“空置稅”的“額外差餉”打擊一手囤貨，以及修改“預售樓花同意方案”防止“擠牙膏”售樓，這兩招就有助加快新盤供應步伐。至於其餘四招，即分別將“新居屋”折扣從市價7折降至52折、改撥市建局地作“港人首置上車盤”並提供市價62折至72折優惠、改撥9幅私營房屋土地作公營房屋用、以及成立專責小組協助推行過渡性房屋計劃，都是透過公營辦法來調整房屋供應數量及價格。
事實上，單單依靠市場力量，已無法解決市民的置業需求，這實為一個不得不承認、而又眾所周知的現實；故此，改以有形之手來分配土地及房屋資源，包括增加公營房屋的數量，以及大降公營房屋的價格，才可更有效兼更直接地幫助有需要的市民上車。
不妨做個假設：如果香港土地及房屋供應得以大增，不過所有供應都屬私人用途，那麼，整體樓市將會發生甚麼變化？受累於供應增加，樓價多多少少總會下跌，但必須強調，在新盤“豪宅化”的銷售策略下，正如現時一手叫價普遍逾萬元一呎來看，相關供應的板塊實僅限於中上價樓——換言之，唯有中上價的物業市場最受打擊。
反過來，如果相關供應集中到公營房屋呢？不論是出租公屋，抑或是綠置居、新居屋、首置盤等資助出售房屋，其瞄準的必然是基層市場及中下價樓；受累於相關住屋需求得到公營的疏導滿足，特別是相關價格遠較市價為低，求諸私營市場的需求必然相對下降，其價格亦必然同步會被拉低，這包括一般租賃物業以至劏房單位皆然，相關住客（包括潛在住客）均肯定流至公營房屋裡去。可見，措施必然大大有利基層和小康家庭，不單直接解決了成功上樓（公屋）或買入資助房屋（居屋等）者的住屋需要，就連其他市民亦可間接受惠於中下價樓的租售價格下調——這豈不是一箭雙鵰之舉？況且，在“等抽獎”的期望下，市民亦無必要繼續“恐慌性入市”，擔心“今日不買，明日更貴”，大可以保留“彈藥”等政府加推資助單位才上車，亦即“未來購買力”也可望藉此一定程度地鎖住。
政府現時政策，乃公私營供應比例為“六四比”；在林鄭銳意加強公營供應的前提下，這個數字會否鬆動？她早前與傳媒會晤時已主動透露，當局可考慮改為“七三比”，詳情料於10月施政報告再作交代。
2016年香港中期人口普查顯示，約29%人口居住公營出租房屋，約16%居於公營出售房屋，兩者合計即45%居於公營房屋；私人住宅方面，則佔了約53%；其餘市民居於非住宅用房屋或臨時房屋，例如院舍、船艇等。較諸2006年居於公、私營房屋的比例均約49%而言，顯然，近年實出現了由公營轉向私營的趨勢。
如前所述，停建居屋固然導致公營供應減少，但公屋出現嚴重供不應求之窘，以致公屋輪候冊由2006年的2年增至最新超過5年，不少人還不得不蝸居劏房——公屋供應不足，無疑才是背後的罪魁禍首。以租金中位數看，公營出租房屋的租金過去10年間僅由1390元增至1500元，惟私人住宅單位卻由5100元幾乎翻倍至10000元，也反映了普羅市民特別是基層人士的水深火熱。
林鄭針對公營房屋大作文章，恰恰判對症、下對藥。
造大供應餅 公營餅才真正大
對比新加坡多逾8成市民居於公營房屋，香港的數字的確遠遠偏低了。即使回至2006年，亦即公私營比例各佔約半，對照2016年兩者家庭數目差距逾20萬，以及現時公屋興建量每年僅1萬多夥、私宅落成量亦僅2萬夥的進度，不必諱言，所謂“冰封三尺非一日之寒”，現在要想解凍又豈能一時三刻成功？所以，將“六四比”增到“七三比”，甚而“八二比”或“九一比”之類，只是相對比例上的增加，而非實際數量上的增加，因為歸根究柢的癥結，還在於整體土地供應的不足。
巧婦難為無米之炊，當手頭上的白米根本不夠，則任憑林鄭如何分配，包括將更多的米撥作公營用途，公營所得之米始終仍少，基層市民亦難免要繼續捱餓；唯有將白米的總量增多，公營分得之米才可真正大增，大家才卒之可望有飽飯吃。常言道：唯有“創造更多財富”，人們才可“分享更多財富”。在土地供應及分配的議題上，道理同出一轍。今日香港之處境，正是土地資源上的“均貧”！
就如林鄭公開表示，較諸其他零零碎碎的土地開拓辦法，填海誠乃香港無法避免的長遠選項。隨著土地供應大辯論結果揭盅，料可歸納出市民心水的發展選項。不難預期，在未來尤其是施政報告公佈之後，香港的土地供應將會迎來新的局面：土地供應大餅既必大大增加，當中，公營房屋供應也必同步大增；配合公營置業階梯的拓闊，不同階梯的折扣率亦見提高，基層及小康的市民必然受惠最多。
縱然，香港房屋問題積弊已久，短時間內難以發生根本改變。不過，羅馬非一日建成，林鄭現在既已開啟了重建香港樓市的新篇章，展望將來，相信香港市民的置業難題，包括“住得貴、住得細、住得擠”的窘態，當可獲得相當程度的紓緩。
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